Nový stavební zákon: jedno povolení, státní úřady, dlouhé čekání

Zákon lze schválit v jednom roce, začít platit v jiném a ve třetím ještě stále nefungovat naplno. Nový český stavební zákon je toho příkladem. Parlament ho přijal v roce 2021, aby napravil povolovací systém, který téměř všichni označovali za příliš pomalý. Jeho start se několikrát odsunul. Z velké části vstoupil v účinnost 1. července 2024 a čas od té doby se využívá ke zjišťování, jak stroj funguje v praxi.

Kdo staví, kupuje nový byt nebo bydlí vedle staveniště, měl by vědět, co si reforma dala za cíl. Důsledky pro nabídku bydlení jsou důvodem, proč se zákon stále objevuje ve zprávách o cenách a nedostatku bytů.

Co bylo špatně na starém systému

Starý zákon z roku 2006 vytvořil systém s mnoha částmi. Stavební úřady sídlily v obcích velkých i malých a projekt mohl projít několika z nich: jeden úřad vydával územní rozhodnutí, jiný stavební povolení, s oddělenými stanovisky hasičů, hygieny, ochrany přírody, památkové péče a dalších v různých okamžicích. Každý krok měl vlastní lhůtu, vlastní možné odvolání a vlastní šanci, že bude chybět dokument. Kontrola státu nad úřady byla slabá a praxe se úřad od úřadu lišila.

Pro developery to znamenalo nepředvídatelnost. Projekt stejného typu mohl na jednom místě trvat rok a na jiném několik let. Pro drobné stavebníky to znamenalo nejistotu, zda jejich práce potřebují povolení. Reforma měla široký mandát: proces zkrátit, zpředvídatelnit, digitalizovat a snížit počet samostatných kroků.

Co nový zákon změnil

Struktura reformy má čtyři hlavní linie.

Státní stavební správa. Reforma přesunula stavební úřady z kontroly obcí do státní struktury v čele s Nejvyšším stavebním úřadem. Myšlenkou byla jednotnost, profesionalizace a jedna linie pravomoci. Podrobnosti o struktuře úřadů, včetně Prahy, je nejlepší ověřit u Ministerstva pro místní rozvoj; u konkrétního pozemku zjistěte, který úřad je příslušný.

Sjednocenější řízení. Dřívější oddělení územního rozhodnutí a stavebního povolení nahradilo u většiny staveb jediné řízení končící povolením stavby. Snižuje to opakování, protože se tytéž otázky už nekladou dvakrát.

Koordinovaná stanoviska. Namísto toho, aby žadatel sháněl stanoviska od mnoha orgánů, je v rámci řízení shromažďuje stavební úřad a vydává koordinovaný výsledek. Orgány si ponechávají své pravomoci, ale pracují podle stejného postupu a lhůt.

Digitální proces. Zákon byl navržen kolem elektronických žádostí, portálu pro stavebníky a digitální technické mapy, aby bylo možné řízení sledovat online. Rychlost, s jakou se tyto systémy zavádějí do běžného provozu, je od data účinnosti jednou z hlavních praktických otázek.

Co se nezměnilo

Reforma mnohé nechala na místě. Soustava plánovacích dokumentů, od celostátní politiky přes krajské zásady po obecní územní plány, je stále základem toho, co lze kde stavět; vrstvy popisuje náš výklad o územním plánování a územních plánech. Technické požadavky na budovy, požární bezpečnost, energetická náročnost a přístupnost nadále platí a upravují je prováděcí vyhlášky a normy. Práva vlastníků k jejich majetku a postavení sousedů v řízení zůstávají jádrem systému, i když podrobnosti o tom, kdo je účastníkem, se upřesnily. Odvolání stále existují; viz stavební úřady a odvolání.

První zkušenosti a otevřené otázky

Velká reforma správy má obvykle těžké první období a tato nebyla výjimkou. Veřejné zpravodajství po 1. červenci 2024 popisovalo dětské nemoci digitálních systémů a personální potíže při slučování úřadů a žadatelé i developeři vyjadřovali obavy ze zpoždění během přechodu. Zastánci reformy poukazovali na strukturální přínosy a očekávali zlepšení výkonu s dozráváním systémů. Poctivé stanovisko je, že konečný verdikt o rychlosti zatím nepadl a že důkazy by měly pocházet z oficiálních statistik a nezávislých hodnocení, ne z tiskových zpráv žádné ze stran (stav k roku 2026; aktuální data ověřte u Ministerstva pro místní rozvoj a Nejvyššího stavebního úřadu).

Politici také nadále diskutují o novelách. Vlády od roku 2021 navrhovaly změny od technických oprav po přehodnocení částí návrhu. Pro čtenáře z toho plyne, že shrnutí napsané dnes může být za rok zastaralé. Jedinou spolehlivou autoritou je aktuální konsolidované znění v e-Sbírce.

Koho se to týká nejdřív

Reforma se nedotýká všech stejně. Velcí developeři mají právní oddělení a projektové manažery a náklady přechodu vstřebají tím, že je naplánují. Obce přišly o stavební úřady a s nimi o část vlivu na místní rozvoj, což někteří starostové uvítali jako úlevu od odpovědnosti a jiní kritizovali jako ztrátu kontroly. Drobní stavebníci, kteří žádosti podávají zřídka, závisejí nejvíc na jasném návodu a funkčním portálu. Architekti a inženýři nesou břemeno sledování měnících se formulářů a pravidel, protože kvalita dokumentace rozhoduje o tom, jak rychle žádost postupuje.

Dotčeni jsou i sousedé a spolky. Pravidla o tom, kdo je účastníkem, které námitky se počítají a kdy je lze podat, určují, jak velký vliv mají obyvatelé na projekty ve svém okolí. Práva, na kterých v praxi záleží, popisuje náš článek o odvolání proti stavebním rozhodnutím, a povolovací proces ukazuje, kde nastupují.

Jak změny sledovat

Protože byl zákon od účinnosti novelizován a vykládán, měl by se každý, kdo se o něj opírá, držet tří zdrojů. Prvním je konsolidované znění v e-Sbírce, které ukazuje aktuální text a datum každé novely. Druhým je Ministerstvo pro místní rozvoj, které zveřejňuje výklady, metodické pokyny a formuláře. Třetím je příslušný stavební úřad, který řekne, jak žádost v praxi vyřizuje. Tiskové zprávy jsou užitečné k tomu, kde vznikají problémy, ale nejsou zdrojem samotných pravidel.

Proč na tom záleží pro bydlení

Nabídku bydlení v Česku částečně omezuje rychlost schvalování nové výstavby. Kratší a předvídatelnější proces snižuje riziko developera a riziko je náklad. Pomalý proces zvyšuje ceny tím, že zdržuje nabídku. Pro kupující nových bytů je souvislost nepřímá, ale skutečná: projekty, které byly v přípravě, když reforma vstoupila v účinnost, musely být dokončeny podle pravidel, s nimiž začaly, takže účinek na dokončené byty přichází se zpožděním. Seznam projektů na trhu, například adresář novostaveb, ukazuje, co se právě prodává, ne jak dlouho se každý povoloval.

U jednotlivců se nejpraktičtější dopady projevují v menších věcech: zda rekonstrukce potřebuje ohlášení, nebo povolení, který úřad vyřizuje přístavbu a jak se podává žádost. Naše příručka rekonstrukce bytu tyto otázky mění v kroky.

Časté otázky

Kdy nový stavební zákon vstoupil v účinnost?

1. července 2024. Je to zákon č. 283/2021 Sb., nahradil zákon č. 183/2006 Sb. a k tomuto datu z velké části vstoupil v účinnost; pozdější novely ověřte v aktuálním znění.

Řídí se projekty zahájené před rokem 2024 starým zákonem?

Již zahájená řízení obecně pokračovala podle přechodných pravidel. U konkrétního projektu zkontrolujte přechodná ustanovení.

Sídlí stavební úřady stále na radnicích?

Zákon přesunul stavební úřady do státní správy, ale praktická uspořádání, včetně pražských, ověřte u příslušného úřadu.

Kde si přečtu platné znění zákona?

V e-Sbírce, oficiální Sbírce zákonů, která obsahuje konsolidované znění a pozdější novely. Ministerstvo pro místní rozvoj zveřejňuje metodiku.

Nejlepším zvykem u tak nového zákona je kontrolovat datum. Než se opřete o jakékoli shrnutí, včetně tohoto, otevřete konsolidované znění a podívejte se, kdy bylo naposledy novelizováno.

Toto je obecný výklad, nikoli právní ani daňové poradenství.