Kdo v Česku platí makléře? Ne zákon, ale smlouva

Zeptejte se tří lidí v Praze, kdo platí realitního makléře, a můžete dostat tři odpovědi: prodávající, kupující, oba. Všechny tři mohou být správné, protože zákon to nechává na smlouvě. Když to víte a víte, za co je makléř skutečně placen, ušetříte spoustu tření a občas i hodně peněz.

Ta zmatenost stojí za chvilku pozornosti. Zahraniční kupující, který přichází z trhu, kde plátce určuje zvyklost, předpokládá, že Česko má také nějakou. Má zvyky, ale ne pravidlo, a zvyk je přesně to, co smlouva může přebít. Jediná spolehlivá odpověď na otázku „kdo platí?“ je na první straně zprostředkovatelské smlouvy.

Co makléř dělá

Realitní makléř najde protistranu pro obchod s nemovitostí, domluví prohlídky, vyjednává a často pomáhá s papíry. Podle českého práva makléř obstarává klientovi příležitost uzavřít smlouvu a je placen, když k tomu dojde. Pravidla jsou v ustanoveních občanského zákoníku o zprostředkování.

Makléř není právníkem žádné ze stran. Kontrola vlastnictví, příprava smlouvy a úschova ceny jsou samostatné úkoly. Někteří makléři je prodávají jako balíčky služeb a ty je třeba oceňovat a chápat zvlášť. Makléř, který řekne „náš právník se na to podívá“, vám tím prozradil, čí je to právník, a to je právě ta otázka.

Jak funguje provize

Provize se vydělá, když smlouva mezi klientem a třetí osobou vznikne v důsledku práce makléře. Výše je taková, jak stanoví zprostředkovatelská smlouva, procento z ceny nebo pevná částka. Žádný celostátní tarif ji nestanoví a liší se podle firmy, nemovitosti a trhu. Srovnávejte nabídky, nepředpokládejte.

Tradičně makléře najímá a platí prodávající, protože má co prodávat. Kupující mohou najmout makléře, aby jim hledal, a pak platí oni. V některých obchodech platí obě strany. Ať je to jakkoli, smlouva by to měla říkat jasně, s částkou a s tím, zda se připočítává DPH.

Zprostředkovatelská smlouva

Přečtěte si ji před podpisem. Nejvíc záleží na čtyřech bodech.

Exkluzivní, nebo ne. Podle exkluzivní smlouvy smí nemovitost po stanovenou dobu nabízet jen tento makléř a pokud ji v tomto období prodáte jinak, můžete provizi stále dlužit. Neexkluzivní smlouva dovoluje využít více makléřů, což často znamená, že se každý snaží méně.

Doba trvání a ukončení. Všimněte si, jak dlouho smlouva platí, jak končí a co se děje potom. Některé smlouvy obsahují ochrannou lhůtu po skončení: pokud kupující, kterého makléř představil, podepíše po uplynutí smlouvy, může být provize stále splatná.

Spouštěč platby. Je jím podpis kupní smlouvy, zápis do katastru, nebo zaplacení ceny? Uveďte to výslovně. Provize splatná při podpisu se platí dřív, než se kupující stane vlastníkem, což je riziko, pokud katastr podání zamítne.

Náklady a marketing. Zjistěte, zda jsou v ceně fotografie, poplatky za inzerci nebo odhady a kdo platí, pokud k prodeji nedojde.

Rezervační zálohy

Makléři často vyřizují rezervační zálohu, proto se ptejte, kde leží. Záloha na klientském účtu nebo v úschově není totéž co záloha zaplacená na provozní účet makléře. Viz náš text o rezervačních smlouvách a úschově.

Na co si dát pozor jako kupující

Když se ptáte na inzerát, zeptejte se, kdo je klient. Pokud makléř jedná za prodávajícího, jeho povinnost vůči vám je omezená, bez ohledu na to, jak zdvořile se chová. To není kritika. Tak role funguje a zdvořilý makléř pořád pracuje pro toho, kdo podepsal smlouvu.

Zeptejte se, zda makléř ověřil vlastnictví, a požádejte o dokumenty. Makléř, který nedokáže předložit aktuální list vlastnictví, je někdo, na koho je třeba si dát pozor. Stejně tak berte makléřův popis bytu jako marketing, dokud totéž neřekne rejstřík.

Na co si dát pozor jako prodávající

Než makléře pověříte, požádejte o marketingový plán, srovnatelné prodeje, které podporují navrhovanou cenu, a reference. Nadsazený odhad, aby makléř získal zakázku, je známá taktika a příliš vysoká cena promarní měsíce. Skutečnou ochranou prodávajícího je porovnat nejméně dvě nabídky a přečíst si ustanovení o exkluzivitě dřív než cenu.

Licence

Makléři obvykle pracují na základě živnostenského oprávnění a veřejný živnostenský rejstřík ukazuje, kdo je zapsán. Se spotřebitelskými stížnostmi se obracejte na příslušné orgány (stav k roku 2026; ověřte v oficiálním zdroji).

Poplatky nad rámec provize

K nákupu patří také poplatek katastru, poplatky notáři nebo právníkovi za přípravu smlouvy a úschovu, poplatky za ověření podpisů a překlady. Skladba se u každého obchodu liší, proto požádejte hned na začátku o písemný seznam nákladů. Rozpočet postavený jen na provizi je rozpočet, kterému chybí většina řádků.

Časté otázky

Kdo v Česku platí provizi?

Ten, koho určuje zprostředkovatelská smlouva. Tradičně makléře najímá a platí prodávající, ale kupující, kteří makléře najmou, platí sami, a v některých obchodech platí obě strany.

Je provize regulována?

Žádný celostátní tarif ji nestanoví. Je to procento nebo pevná částka podle smlouvy a liší se podle firmy a nemovitosti.

Co je exkluzivní smlouva?

Smlouva, podle které smí nemovitost po stanovenou dobu nabízet jen tento makléř. Prodej jinou cestou v tomto období může provizi stále vyvolat.

Může být makléř zároveň mým právníkem?

Role jsou oddělené. Makléř obchod zprostředkuje; kontrola vlastnictví a příprava smlouvy jsou právní úkoly, často pro nezávislého právníka.

Jak jednání s makléřem obvykle probíhá

První schůzka bývá o nemovitosti, druhá o smlouvě. Berte druhou vážněji. Prodávajícímu, kterému řeknou, že „všichni podepisují standardní formulář“, se nabízí přijmout makléřovu představu o riziku, ne představu trhu. Provize, doba exkluzivity i ochranná lhůta jsou otevřené diskusi a makléř, který chce zakázku, často v alespoň jednom z toho ustoupí. Zeptat se je zdarma. Nejhorší odpověď je ne.

Kupující čelí tišší verzi téže dynamiky. Makléř placený prodávajícím chce, aby se prodej dokončil, a makléř placený kupujícím chce, aby se byt našel. Žádný z motivů není nepoctivý. Oba jsou důvodem oddělit obchodní radu, kterou dává makléř, od právních kontrol, které by měl dělat někdo jiný.

Co dělat, když se něco pokazí

Začněte smlouvou. Říká, co makléř slíbil, co jste se zavázali zaplatit a kdy. Pište makléři, nejen mu volejte, a uschovejte si odpovědi. Pokud je problémem záloha, kterou nelze dohledat, zeptejte se písemně, kde je uložena, a požádejte o potvrzení do stanoveného počtu dnů. Pokud je problémem sporná provize, první otázkou je, zda prodej skutečně vzešel z práce makléře, na což právo hledí. U vážných sporů je dalším krokem právník. Živnostenský rejstřík ukazuje, jako kdo je makléř zapsán, a spotřebitelské stížnosti řeší příslušné orgány (stav k roku 2026; ověřte v oficiálním zdroji).

První krok

Než podepíšete s kterýmkoli makléřem, požádejte o smlouvu předem. Označte si provizi, dobu exkluzivity, ochrannou lhůtu a spouštěč platby a odneste kopii českému právníkovi k rychlé kontrole. Desetiminutové čtení je levnější než spor.

Toto je obecný výklad, nikoli právní, daňové ani hypoteční poradenství.