Byty na pražském Starém Městě: proč jsou dražší a kdo je kupuje

Projděte se Starým Městem v pracovní den navečer a uvidíte paradox centra v jedné ulici. Barokní fasády, schodiště ohlazené třemi stoletími, turisty a pár rozsvícených oken, za nimiž se opravdu bydlí. Pro kupujícího je právě tahle směs tím, co kupuje. Z vlastnictví ale dělá také něco nezvyklého, protože byt v památkově chráněném domě přináší povinnosti, které byt v budově z roku 2020 prostě nezná.

Tento výklad popisuje, proč jsou byty na Starém Městě dražší za metr čtvereční než většina Prahy, co v praxi znamená památkový status a jaké kupující trh přitahuje. Žádné ceny neuvádí. Srovnání městských částí najdete v článku o cenách bytů v Praze podle městských částí.

Za co se příplatek platí

Na sebe se skládají čtyři věci.

Vzácnost. Historické centrum je hotové. Volných pozemků je málo, nová výstavba je vzácná a pomalá a za rok se na trh dostane jen malé množství bytů. Text proč se v Praze nové bydlení staví pomalu vysvětluje, proč se toto omezení špatně uvolňuje.

Poloha. Cesta pěšky do práce, k řece, doprava před domem. Staré Město leží v městské části Praha 1, kterou rozebíráme v průvodci pražskými městskými částmi a očíslovanými obvody.

Budova. Vysoké stropy, původní trámy, klenuté místnosti a výhledy jsou výbava, kterou jiné části Prahy nezkopírují. Kupující ji oceňují a prodávající ji promítají do ceny.

Jiné využití. Adresa v centru může sloužit jako domov, druhé bydlení v Praze nebo sídlo firmy. Širší škála možných využití drží cenu nahoře, ale zve také k regulaci, jak uvidíme níže.

Památkový status a co znamená pro vlastníka

Historické centrum Prahy je od roku 1992 na seznamu světového dědictví UNESCO a celé Staré Město leží v Pražské památkové rezervaci (Pražská památková rezervace), vyhlášené v roce 1971. Řada domů je navíc samostatně chráněna jako kulturní památka. Podle památkového zákona (zákon č. 20/1987 Sb.) potřebují práce na památce i na budovách v rezervaci závazné stanovisko odboru památkové péče pražského magistrátu, který se radí s Národním památkovým ústavem. Teprve potom je může povolit stavební úřad. Podrobná pravidla i rozdíl mezi chráněnou památkou a budovou v chráněném území vysvětluje text památková ochrana a stavební omezení.

V praxi se to týká těchto věcí:

• Okna a fasády. Výměna oken nebo úprava uliční fasády obvykle vyžaduje povolení a úřad může předepsat určitý styl nebo materiál.
• Interiéry. V památkově chráněné budově jsou chráněny historické interiéry, například malované stropy, štuky a klenby, a rekonstrukce, která je odstraní, se neschválí.
• Výtahy a střechy. Přidat výtah, střešní terasu nebo střešní okno bývá obtížné či nemožné.
• Zateplení a energie. Vnější zateplení chráněné fasády obvykle nepřichází v úvahu, takže náklady na vytápění odpovídají stáří budovy. Pravidla pro průkaz energetické náročnosti se u chráněných budov mohou lišit, proto se prodávajícího zeptejte, jak se s bytem nakládá (stav k roku 2026; ověřte u Ministerstva průmyslu a obchodu).

Plán rekonstrukce proto začíná dotazem na úřad, ne telefonátem stavbaři. Viz jak zrekonstruovat byt v Česku a stavební úřady a odvolání.

Krátkodobý pronájem: ověřte si ho dřív, než s ním začnete počítat

Mnoho bytů na Starém Městě se kupuje s myšlenkou na pronájem turistům a trh se změnil. Uplatňuje se několik věcí současně: podmínky společenství vlastníků, zařazení bytu jako bydlení, daň a poplatek, který může obec vybírat za pobyty, a stále častěji i pravidla registrace. Nařízení EU 2024/1028 o sběru údajů týkajících se krátkodobého ubytování zavádí v celé Unii systém registrace a sdílení dat a platí od 20. května 2026. Navazující česká pravidla registrace má potvrdit Ministerstvo pro místní rozvoj a město (stav k roku 2026; ověřte u obou). Národní i městská pravidla se projednávají a mohou se zpřísnit.

Praktická rada pro kupujícího zní: berte krátkodobý pronájem jako riziko, ne jako jistotu. Zeptejte se prodávajícího, zda byl byt pronajímán, na jakém základě a zda to pravidla domu dovolují. Přečtěte si stanovy společenství vlastníků, které mohou užívání omezovat. Plány městské části si ověřte na úřadu Prahy 1. Jak se zdaňuje nájemné, když byt pronajmete, vysvětluje článek o dani z příjmů z pronájmu. Pokud byt zvažujete jako investici, spočítejte si ho v kalkulačce výnosu z pronájmu na Hypoteky.com a za základní scénář vezměte nájemné z dlouhodobého pronájmu. Viz také výklad prodat, nebo pronajmout byt.

Kdo kupuje

Kupující se dělí do několika skupin a jejich motivy vysvětlují cenu. Místní, kteří chtějí v centru bydlet. Investoři, kteří kupují kvůli příjmu z nájmu nebo jako uchovatele hodnoty. Zahraniční kupující, kteří chtějí druhé bydlení nebo zázemí v Praze a často platí hotově. Profesionálové a firmy, které chtějí kancelář s bydlením. Skladba se mění s hospodářským cyklem a s pravidly pronájmu. Podíly neuvádíme, protože žádné spolehlivé veřejné číslo je nerozděluje.

Cizinci mohou na Starém Městě kupovat za stejných podmínek jako kdekoli jinde v Česku, jak popisujeme v textu mohou cizinci koupit nemovitost v Česku. Kupující za hotové se setká s otázkami na původ finančních prostředků, které popisuje náš průvodce nákupem za hotové. Novostavby existují i poblíž centra a můžete si je prohlédnout v pražské sekci Novostavby.com.

Náklady, které cena neukazuje

Stará budova má starou konstrukci. Zeptejte se, kdy se naposledy obnovovala střecha, fasáda, schodiště, stoupačky a elektroinstalace a kolik si společenství vlastníků odložilo. Náklady na služby a fond oprav mohou být vyšší než v nové budově, jak vysvětlují náklady na služby a fondy domu. Vytápění budovy s omezeným zateplením stojí víc než v moderním domě. Hluk z ulice, z barů a ze zásobovacích vozidel patří k centru a byt, který v klidném odpoledni působí půvabně, může v pátek o půlnoci znít úplně jinak.

Druhým omezením je parkování. V centru jsou placené a vyhrazené zóny a ne každý obyvatel dostane povolení pro každé auto. Viz náš průvodce pražskými parkovacími zónami.

Časté otázky

Časté otázky

Proč jsou byty na Starém Městě dražší než jinde v Praze?

Cenu zvyšuje vzácnost, poloha, charakter budovy i šíře možných využití. Žádný jednotlivý faktor ji nevysvětlí sám.

Mohu byt volně rekonstruovat?

Ne vždy. Práce v chráněných budovách a územích často vyžadují stanovisko památkového orgánu, než rozhodne stavební úřad.

Mohu byt pronajímat turistům?

Záleží na pravidlech domu, využití bytu, daních a registračních povinnostech i na pravidlech, která se mění. Před koupí si ověřte aktuální stav.

Potřebují cizinci zvláštní povolení ke koupi?

Ne. Cizinci mohou v Česku nemovitosti kupovat bez omezení. Hypoteční banky mohou mít pro zahraniční žadatele vlastní podmínky.

Praktický další krok

Požádejte makléře prodávajícího o účetnictví společenství vlastníků za poslední tři roky a o písemné potvrzení památkového statusu. Odpovědi řeknou o skutečné ceně bytu víc než nabídková cena.

Toto je obecný výklad, nikoli právní, daňové ani hypoteční poradenství.