Daň z příjmů z pronájmu v Česku: skutečné výdaje, nebo paušál 30 %

Pronajímatel s jedním bytem v Praze může skončit rok ve dvou velmi odlišných daňových pozicích, přestože má na účtu stejné nájemné. V jedné zdaní finanční úřad téměř vše, co nájemce zaplatil. Ve druhé se skoro třetina nájemného odečte ještě před začátkem výpočtu, bez potřeby účtenek. Zákon dává tuto možnost každému soukromému pronajímateli a mnozí volí automaticky, aniž by porovnávali.

Tento výklad pokrývá hlavní možnosti pro fyzické osoby, které v Česku pronajímají nemovitost. Je to obecný výklad, nikoli právní ani daňové poradenství. Sazby a limity nesou datum a odkaz na oficiální zdroj, protože se mění. Pro konkrétní případ se zeptejte daňového poradce nebo Finanční správy.

Kategorie: příjmy z nájmu

Zákon o daních z příjmů třídí osobní příjmy do kategorií. Mzda je jedna. Příjem z podnikání je další. Pronajímání nemovitosti, kterou soukromě vlastníte, mimo podnikání, je třetí: příjmy z nájmu (§ 9 zákona). Zahrnuje byty, domy, garáže a další majetek, pokud pronájem není součástí podnikání.

To záleží dvakrát. Pravidla pro výpočet zdanitelného zisku jsou pro tuto kategorii specifická, a stejně tak zacházení s odvody na sociální a zdravotní pojištění, k čemuž se dostaneme níže.

Dva způsoby, jak zjistit zisk

Zisk z nájmu je příjem snížený o výdaje a zákon nabízí dva způsoby, jak k výdajům dojít.

Skutečné výdaje. Odečítáte náklady, které umíte doložit a které se vztahují k příjmu: odpisy, opravy a údržbu, pojištění, daň z nemovitých věcí, úroky z úvěru použitého na koupi nebo zhodnocení nemovitosti, energie, které platíte a nepřeúčtováváte, a poplatky za správu nebo účetnictví. Musíte uschovávat faktury a záznamy. Pokud výdaje převýší příjmy, je zacházení s výslednou ztrátou omezeno a pravidla se liší od pravidel pro ztráty z podnikání, takže si ověřte, jak lze ztrátu z nájmu využít, než se na ni spolehnete (stav k roku 2026; ověřte u Finanční správy, financnisprava.cz).

Výdajový paušál. Místo dokládání nákladů odečtete 30 % z příjmů z nájmu, s ročním stropem výdajů 600 000 Kč (stav k roku 2026; ověřte u Finanční správy, financnisprava.cz). V praxi platí plných 30 % do ročního příjmu z nájmu 2 mil. Kč a nad ním zůstává odpočet na 600 000 Kč. Paušál nelze kombinovat se skutečnými výdaji u téhož příjmu ve stejném roce, takže je to volba pro daný rok a vylučuje to také odečet odpisů nebo úroků z úvěru u tohoto příjmu.

Srovnání na příkladu

Řekněme, že vlastník pronajímá jeden byt za 240 000 Kč za rok (kulaté číslo vymyšlené pro ilustraci). S paušálem jsou výdaje 72 000 Kč a zisk 168 000 Kč. Podle metody skutečných výdajů by vlastník potřeboval doložené náklady nad 72 000 Kč, aby vyšel lépe. Velká oprava nebo byt financovaný úvěrem by se tam mohly dostat. Bez nich je paušál jednodušší a často výhodnější.

Opak se také stává. Kdo nedávno koupil byt, vzal si na něj úvěr a zrekonstruoval ho, může mít v prvních letech doložené náklady výrazně nad 30 %. Takový vlastník může být lépe se skutečnými výdaji a měl by porovnávat rok po roce, protože volba se dělá pro každé zdaňovací období. Spočítejte to oběma způsoby před podáním, ne po něm.

Sazba daně a přiznání

Zisk se přičte k ostatním zdanitelným příjmům a zdaní se osobní sazbou 15 %, s vyšší sazbou na část celkového příjmu nad prahem navázaným na průměrnou mzdu (stav k roku 2026; ověřte u Finanční správy, financnisprava.cz). Při soukromém pronájmu ji za vás nikdo nesráží. Uvádíte ji v ročním přiznání, obvykle splatném začátkem dubna, s pozdějšími termíny pro elektronické podání a pro podání daňovým poradcem (stav k roku 2026; ověřte u Finanční správy, financnisprava.cz). Postup popisuje náš průvodce podáním českého daňového přiznání fyzické osoby a text o dani z příjmů zaměstnanců vysvětluje, jak se sazby uplatňují.

Odvody a otázka živnosti

Příjem z nájmu podle § 9 sám o sobě nezakládá odvody na sociální a zdravotní pojištění, na rozdíl od příjmu z podnikání (stav k roku 2026; ověřte u Finanční správy, financnisprava.cz). Kdo má jen mzdu a soukromé nájemné, neplatí z nájmu odvody jako osoba samostatně výdělečně činná. Kdy se uplatní, ukazuje náš výklad odvodů na sociální zabezpečení.

Hranice mezi soukromým pronajímáním a podnikáním není vždy zřejmá. Pronajímatel, který poskytuje podstatné doplňkové služby ve stylu hotelu nebo pronajímá organizovaným, živnostenským způsobem, může zjistit, že příjem patří do podnikatelské kategorie. To přináší živnostenské oprávnění, jiný systém výdajů a odvody. Krátkodobé pronájmy přes online platformy jsou častou šedou zónou a odpověď závisí na skutečnostech. Živnostenské oprávnění vysvětluje text jak získat české živnostenské oprávnění jako freelancer a širší režim text jak se stát OSVČ.

Také platformy mají povinnost hlásit. Nařízení EU 2024/1028 o sběru údajů ze služeb krátkodobého pronájmu ubytování platí od 20. května 2026, takže údaje o hostitelích se k úřadům dostávají stále častěji (ověřte u Evropské komise, europa.eu, a Ministerstva pro místní rozvoj, mmr.gov.cz). Obce vybírají místní poplatek za pobyt návštěvníků a pronajímatel, který pronajímá krátkodobě, by si měl ověřit pravidla své obce.

Pronajímatelé, kteří nejsou českými daňovými rezidenty

Zahraniční vlastník pronajímající českou nemovitost má obvykle příjem ze zdrojů v Česku, zdanitelný zde, a podává zde přiznání. Zda ho zdaní i domovská země a jak započte daň, závisí na smlouvě o zamezení dvojího zdanění mezi oběma zeměmi. Viz smlouvy o zamezení dvojího zdanění a Česko a česká daňová rezidence. Roční daň z nemovitých věcí je samostatná věc, pokrytá v textu česká roční daň z nemovitých věcí. Pro stranu nájemce ve smlouvě viz jak si pronajmout byt v Česku.

Až se byt nakonec prodá, platí jiná sada testů; popisuje je náš výklad daň z příjmu z prodeje nemovitosti. Kdo zvažuje nákup na pronájem, může také vyzkoušet orientační výpočet v kalkulačce výnosnosti pronájmu na Hypoteky.com, což je modelovací nástroj, který daňové poradenství neposkytuje.

Společnosti a jiné formy

Pokud nemovitost vlastní společnost, je nájemné příjmem společnosti, součástí jejího zisku, a zdaní se sazbou daně z příjmů právnických osob pouze při skutečných nákladech. Paušál je pro fyzické osoby. Viz náš přehled daně z příjmů právnických osob.

Časté otázky

Jak se v Česku zdaňuje soukromý příjem z nájmu?

Jako příjem z nájmu ve vlastní kategorii zákona o daních z příjmů. Zisk se přičte k ostatním zdanitelným příjmům, zdaní se osobní sazbou a uvede se v ročním přiznání.

Co je výdajový paušál?

Odpočet 30 % z příjmů z nájmu, s ročním stropem výdajů 600 000 Kč (stav k roku 2026; ověřte u Finanční správy, financnisprava.cz). Nahrazuje dokládání skutečných nákladů u tohoto příjmu.

Platím z nájmu sociální pojištění?

Soukromý příjem z nájmu v této kategorii sám o sobě odvody nezakládá, ale pronajímání jako podnikání ano (stav k roku 2026; ověřte u Finanční správy, financnisprava.cz).

Mohu odečíst úroky z hypotéky?

Úroky z úvěru použitého na pronajímanou nemovitost lze uplatnit při metodě skutečných výdajů. K paušálu je přidat nelze.

Toto je obecný výklad, nikoli právní ani daňové poradenství.