Налог с доходов от аренды в Чехии: фактические расходы или паушальные 30 %

Арендодатель с одной квартирой в Праге может закончить год в двух очень разных налоговых положениях при одной и той же арендной плате на счету. В одном налоговая инспекция облагает почти все, что заплатил арендатор. В другом почти треть арендной платы вычитается до начала расчета, и никаких чеков не нужно. Закон дает такой выбор каждому частному арендодателю, и многие делают его по умолчанию, не сравнивая.

Эта статья описывает основные варианты для физических лиц, сдающих недвижимость в Чехии. Это общий обзор, а не юридическая или налоговая консультация. Ставки и пределы приведены с датой и ссылкой на официальный источник, потому что их меняют. По конкретному случаю обращайтесь к налоговому консультанту или в Налоговую службу Чехии.

Категория: доход от аренды

Закон о подоходных налогах делит личные доходы на категории. Зарплата — одна. Доход от предпринимательства — другая. Сдача в аренду имущества, которым вы владеете как частное лицо, вне бизнеса, — третья: доход от аренды (příjmy z nájmu, статья 9 закона). Она охватывает квартиры, дома, гаражи и другие объекты при условии, что сдача не является частью бизнеса.

Это важно вдвойне. Правила расчета налогооблагаемой прибыли специфичны для этой категории, как и режим взносов на социальное и медицинское страхование, о котором речь пойдет ниже.

Два способа рассчитать прибыль

Арендная прибыль — это доход за вычетом расходов, и закон предлагает два способа определить расходы.

Фактические расходы. Вы вычитаете затраты, которые можете подтвердить документами и которые относятся к доходу: амортизацию (odpisy), ремонт и содержание, страхование, налог на недвижимость, проценты по кредиту, взятому на покупку или улучшение имущества, коммунальные платежи, которые вы платите и не перекладываете, а также плату за управление или бухгалтерию. Счета и записи нужно хранить. Если расходы превышают доход, учет возникшего убытка ограничен, и правила отличаются от правил для убытков бизнеса, поэтому, прежде чем рассчитывать на него, проверьте, как можно использовать арендный убыток (по состоянию на 2026 год; уточняйте в Налоговой службе Чехии, financnisprava.cz).

Паушальные расходы (výdajový paušál). Вместо подтверждения затрат документами вы вычитаете 30 % арендного дохода, при этом расходы ограничены 600 000 крон в год (по состоянию на 2026 год; уточняйте в Налоговой службе Чехии, financnisprava.cz). На практике полные 30 % применяются при годовом арендном доходе до 2 млн крон, а выше вычет остается на уровне 600 000 крон. Паушальные расходы нельзя сочетать с фактическими по одному и тому же доходу в одном году, так что это выбор на год, и он исключает вычет амортизации или процентов по кредиту с этого дохода.

Сравнение на примере

Допустим, собственник сдает одну квартиру за 240 000 крон в год (круглая цифра, придуманная для иллюстрации). При паушальном вычете расходы составляют 72 000 крон, а прибыль — 168 000 крон. По фактическому методу собственнику нужны документально подтвержденные затраты выше 72 000 крон, чтобы выйти вперед. Крупный ремонт или квартира, купленная в кредит, могут к этому привести. Без них паушальный вычет проще и часто выгоднее.

Бывает и наоборот. Тот, кто недавно купил квартиру, взял для этого кредит и сделал ремонт, в первые годы может иметь подтвержденные затраты намного выше 30 %. Такому собственнику может быть выгоднее учитывать фактические расходы, и сравнивать нужно по годам, поскольку выбор делается на каждый налоговый год. Посчитайте оба варианта до подачи декларации, а не после.

Налоговая ставка и декларация

Прибыль добавляется к остальному налогооблагаемому доходу и облагается по личной ставке 15 %, а на часть совокупного дохода выше порога, привязанного к средней зарплате, ставка выше (по состоянию на 2026 год; уточняйте в Налоговой службе Чехии, financnisprava.cz). При частной сдаче в аренду за вас его никто не удерживает. Вы указываете его в годовой декларации, срок подачи которой, как правило, — начало апреля, с более поздними датами для электронной подачи и для деклараций, подаваемых налоговым консультантом (по состоянию на 2026 год; уточняйте в Налоговой службе Чехии, financnisprava.cz). Процесс описывает наше руководство как подать чешскую налоговую декларацию физического лица, а как применяются ставки, объясняет материал о подоходном налоге для наемных работников.

Взносы и вопрос о предпринимательстве

Арендный доход по статье 9 сам по себе не создает взносов на социальное и медицинское страхование, в отличие от дохода от бизнеса (по состоянию на 2026 год; уточняйте в Налоговой службе Чехии, financnisprava.cz). Тот, у кого только зарплата и частная аренда, не платит взносы с аренды так, как платило бы самозанятое лицо. Когда они все же применяются, показывает наш материал о взносах на социальное страхование.

Граница между частной сдачей и бизнесом не всегда очевидна. Арендодатель, который предоставляет существенные дополнительные услуги в духе гостиницы или сдает организованно, по-промысловому, может обнаружить, что доход относится к категории бизнеса. Это влечет за собой свидетельство о ведении предпринимательской деятельности (živnostenský list), другую систему расходов и взносы. Краткосрочная аренда через онлайн-платформы — частая серая зона, и ответ зависит от фактов. Об этом свидетельстве рассказывает материал как получить чешское свидетельство о ведении предпринимательской деятельности фрилансеру, а о более широком режиме — материал как стать самозанятым (OSVČ) в Чехии.

От платформ тоже начинают требовать отчетность. Регламент ЕС 2024/1028 о сборе данных от сервисов краткосрочной аренды жилья применяется с 20 мая 2026 года, так что сведения о хозяевах жилья все чаще доходят до органов власти (уточняйте в Европейской комиссии, europa.eu, и в Министерстве регионального развития Чехии, mmr.gov.cz). Муниципалитеты взимают местный сбор за проживание гостей, и арендодателю, сдающему жилье на короткий срок, стоит проверить правила своего муниципалитета.

Арендодатели, не являющиеся налоговыми резидентами Чехии

Иностранный собственник, сдающий чешскую недвижимость, обычно получает доход из чешского источника, облагаемый здесь, и подает декларацию здесь. Облагает ли его также родная страна и как она зачитывает налог, зависит от соглашения об избежании двойного налогообложения между двумя странами. См. соглашения об избежании двойного налогообложения и Чехия и налоговое резидентство в Чехии. Ежегодный налог на недвижимость — отдельный вопрос, он разобран в материале ежегодный налог на недвижимость в Чехии. О стороне арендатора в договоре см. как снять квартиру в Чехии.

Когда квартиру в конце концов продают, применяется другой набор тестов; их описывает наш материал о налоге с дохода от продажи недвижимости. Тот, кто взвешивает покупку для сдачи, может сделать первую прикидку и с помощью калькулятора доходности аренды на сайте Hypoteky.com — это инструмент моделирования, который не дает налоговых советов.

Компании и другие формы

Если имуществом владеет компания, арендная плата — доход компании, часть ее прибыли, и облагается по корпоративной ставке, причем только с учетом фактических расходов. Паушальный вычет предназначен для физических лиц. См. наш обзор налога на прибыль корпораций.

Частые вопросы

Как облагается налогом частный арендный доход в Чехии?

Как доход от аренды в отдельной категории закона о подоходных налогах. Прибыль добавляется к остальному налогооблагаемому доходу, облагается по личной ставке и указывается в годовой декларации.

Что такое паушальные расходы?

Вычет 30 % арендного дохода, при этом расходы ограничены 600 000 крон в год (по состоянию на 2026 год; уточняйте в Налоговой службе Чехии, financnisprava.cz). Он заменяет подтверждение фактических затрат документами по этому доходу.

Плачу ли я социальное страхование с аренды?

Частный арендный доход в этой категории сам по себе не создает взносов, но сдача в аренду как бизнес может создать (по состоянию на 2026 год; уточняйте в Налоговой службе Чехии, financnisprava.cz).

Можно ли вычесть проценты по ипотеке?

Проценты по кредиту, использованному для сдаваемого объекта, могут учитываться при методе фактических расходов. Добавить их к паушальному вычету нельзя.

Это общий обзор, а не юридическая или налоговая консультация.