Skryté náklady nového bytu v Praze: co základní cena vynechává

Překvapení může přijít při druhé schůzce. Vybrali jste byt, dohodli cenu a zarezervovali ho, a prodejní kancelář najednou vytáhne druhý list: parkovací stání, sklep, nadstandardní úpravy. Žádná z položek není nerozumná. Všechny jsou navíc a dohromady mohou změnit rozpočet.

Tento průvodce uvádí náklady, které kupující novostaveb v Praze mohou přehlédnout. Neuvádí ceny, protože se podle projektu liší, a neopakuje celý seznam z našeho článku o skutečných nákladech koupě bytu, který se věnuje nákupům obecně. Tady jde o to, co je specifické pro koupi od developera.

Co je v ceně a co ne

Požádejte developera o vymezení základní ceny. Otázky jsou jednoduché.

• Zahrnuje cena jen byt, nebo i byt se sklepem či balkonem započteným do plochy?
• Zahrnuje DPH, a v jaké sazbě? Ověřte, že smlouva uvádí cenu, kterou platí spotřebitel.
• Zahrnuje provedení: podlahy, dveře, obklady, sanitu, kuchyň?
• Je parkování a sklep v ceně, nebo se oceňují zvlášť?
• Je cena pevná, nebo se může změnit podle konečného zaměřené plochy?

Odpovědi patří do smlouvy. Cena závislá na konečném zaměření je plovoucí cena a ustanovení, které vysvětluje, jak úprava probíhá, chrání obě strany. Jak se plochy počítají, vysvětluje náš text o ceně za metr čtvereční.

Parkování a sklepy

Parkování se v Praze snadno přehlédne, protože stání na ulici je v mnoha čtvrtích zónové. Developer může prodávat podzemní nebo povrchová stání zvlášť, jako jednotky nebo jako právo užívání. Zeptejte se, zda je stání samostatnou jednotkou zapsanou v katastru na vaše jméno, nebo právem užívání, protože právní forma ovlivňuje další prodej i hypotéku. Proč na stání záleží, ukazuje náš průvodce parkovacími zónami a vyplatí se porovnat cenu koupě stání s pronájmem poblíž.

Sklep nebo komora se obvykle prodává stejným způsobem. Zeptejte se na velikost a pravidla přístupu. Kolárna nebo místnost na kočárky bývá společnou částí domu, ne jednotkou, kterou kupujete.

Vybavení

Některé byty se předávají připravené k bydlení. Jiné mají základní provedení a podlahy, kuchyň, dveře a skříně vybírá a platí kupující. Byt prodávaný „ve standardním provedení“ má přílohu se specifikací, která přesně uvádí, co je instalováno. Porovnejte ji s tím, co jste viděli ve vzorovém bytě, který může mít vyšší specifikaci než ta ve vaší smlouvě.

Běžné položky, které nejsou zahrnuty ani v dokončeném bytě:

• kuchyňské linky a spotřebiče;
• svítidla;
• vestavěné skříně;
• žaluzie a stínicí prvky;
• vylepšení zámku nebo bezpečnostní dveře.

Nabídky na ně si zajistěte před rezervací. Vzorový byt je naaranžovaný a dostanete to, co je ve smlouvě. Jak porovnat předaný byt se specifikací, ukazuje náš kontrolní seznam předání nového bytu.

Poplatky a platby kolem smlouvy

Rezervační poplatek. Platí se při rezervaci a obvykle se započítává do ceny. Zjistěte, za jakých podmínek se vrací, jak popisuje náš výklad o rezervačních smlouvách a úschově.

Úschova a právní služby. Pokud platba prochází úschovou u notáře nebo advokáta, platí se poplatek. Posouzení smlouvy právníkem je náklad, který se vyplatí; viz notáři, právníci a úschova.

Poplatek katastru. 2 000 Kč za návrh (stav k roku 2026; ověřte u ČÚZK), přičemž převod a zástavní právo jsou samostatné návrhy.

Ověření podpisů a překlady. Malé částky, které se u zahraničních kupujících sčítají.

Bankovní náklady. Odhad ceny nemovitosti, který obvykle platí dlužník, a pojištění, které banka požaduje. Obojí vysvětlují naše články o bankovním odhadu a pojištění hypotéky.

Daň. V Česku se neplatí daň z nabytí nemovitých věcí, byla zrušena v roce 2020 (ověřte u Finanční správy), takže s ní nepočítejte. Roční daň z nemovitých věcí se platí později; viz roční daň z nemovitých věcí.

Náklady po předání

Společenství vlastníků. Po dokončení budovy vlastníci založí společenství (SVJ) a začnou platit měsíční zálohy na služby a do fondu oprav. V nové budově se počáteční zálohy mohou stanovit dřív, než má společenství zkušenost se skutečnými náklady, takže se v prvních letech mohou měnit. Požádejte o plánovaný rozpočet.

Počáteční příspěvky. Některé projekty žádají platbu do fondu oprav nebo na zřízení účtu společenství. Zeptejte se, zda ji vybírá developer.

Energie a přípojky. Měřidla, internetové připojení a uspořádání vytápění. Zjistěte, kdo platí za přípojky a registraci měřidel.

Vady. Závady zjištěné při předání nebo později jsou podle smlouvy a občanského zákoníku odpovědností developera. Lhůty vysvětluje průvodce co vám dluží stavitelé a developeři. Čas strávený řešením vad je také náklad a pomoc právníka při sporu ho zvyšuje.

Stěhování a zařízení. Často se zapomíná a u bytu bez kuchyně a skříní to může být značná částka.

Načasování plateb jako skrytý náklad

Kdy platíte, může být stejně důležité jako kolik. Splátky placené před dokončením budovy vážou peníze, a pokud platíte i nájem, nesete dvojí náklady na bydlení. Pokud si půjčujete, banka obvykle uvolní úvěr pozdě a překlenout mezeru je problém kupujícího. Obvyklé struktury vysvětluje náš článek o platebních kalendářích a průvodce žádostí o hypotéku ukazuje, kdy banka platí.

Zpoždění dokončení je také náklad. Zjistěte, co smlouva říká o kompenzaci, a přečtěte si výklad v textu koupě na papíře.

Pokud chcete srovnat příplatky mezi projekty, můžete vyjít z přehledu projektů na Novostavby.com a požádat každou prodejní kancelář o její ceník.

Časté otázky

Je parkování v ceně nového bytu v Praze?

Záleží na projektu a často se prodává zvlášť. Zeptejte se, zda jde o zapsanou jednotku, nebo o právo užívání.

Je v ceně kuchyň?

Záleží na projektu. Některé byty se předávají bez kuchyňské linky a spotřebičů. Zkontrolujte přílohu se specifikací.

Platí se daň z koupě nemovitosti?

Ne. Daň z nabytí byla v roce 2020 zrušena (ověřte u Finanční správy). Zápis do katastru stojí poplatek 2 000 Kč za návrh.

Kdo platí úschovu?

Rozhoduje smlouva. Zeptejte se před podpisem, kdo poplatek nese.

Jak se vyhnout překvapením?

Požádejte developera o písemný seznam všeho, co platíte, s částkami a daty, a porovnejte ho se smlouvou.

Praktický další krok

Před rezervací požádejte prodejní kancelář o jediný list se všemi platbami od rezervace do prvního roku vlastnictví. Pak k němu přidejte vlastní řádky za kuchyň, stěhování a rezervu.

Toto je obecný výklad, nikoli právní, daňové ani hypoteční poradenství.