Skutečná cena koupě bytu v Praze: co přijde navíc k nabídkové ceně

Kupující, který četl starší průvodce českými nemovitostmi, bude počítat s daní z převodu ve výši 4 % a pak bude příjemně překvapen. Daň byla zrušena s účinností pro nabytí od prosince 2019 a zadními dveřmi se nevrátí. Tím překvapení končí. Koupě pořád vyvolá řadu menších účtů a kupující, který počítal jen s nabídkovou cenou a akontací, objeví mezeru v nejhorší chvíli: těsně před uzavřením obchodu.

Průvodce vyjmenovává náklady v pořadí, v jakém na ně narazíte, říká, kdo obvykle platí, a upozorňuje, kde je třeba částku ověřit u příslušného úřadu, a ne ji jen citovat. Záměrně neobsahuje ceník. Poplatky se sjednávají, sazebníky se mění a částky závisejí na bytu a na lidech, které si najmete.

Co neplatíte

Daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena zákonem v roce 2020 s dopadem na nabytí od prosince 2019. Proč, vysvětluje náš článek o historii daně. Procento za ni nepřičítejte a mějte se na pozoru před poradcem, který to dělá, aniž by vysvětlil, jaké pravidlo používá.

Dvě věci se s ní dají snadno splést. Katastr vybírá poplatek za zápis převodu a kupující pak jako zapsaný vlastník platí roční daň z nemovitých věcí. Obojí je vedle staré daně malé, ale obojí je skutečné.

Jednorázové náklady, než se stanete vlastníkem

Poplatek katastru. Návrh na vklad podléhá správnímu poplatku 2 000 Kč za návrh (stav k roku 2026; ověřte u ČÚZK). Smlouva může určit, kdo ho platí, a v praxi ho často platí kupující.

Právní služby. Právník, který prověří vlastnictví, doklady společenství vlastníků a smlouvu, je pro většinu kupujících hlavním profesionálním nákladem. Odměna se sjednává s právníkem, buď pevnou částkou, nebo podle času. Požádejte o odměnu písemně a o to, co zahrnuje. Práci popisuje náš text o právních kontrolách před koupí.

Úschova. Uložení kupní ceny u notáře, právníka nebo v bance obvykle stojí poplatek. Sazby a konstrukce se liší, zeptejte se proto každého poskytovatele a porovnejte, co poplatek zahrnuje. Viz notáři, právníci a úschova při koupi nemovitosti.

Ověření podpisu. Úředně ověřený podpis stojí u notáře nebo na pracovišti Czech POINT mírný poplatek za podpis. Je malý, ale násobí se, když je zapojeno víc stran a dokumentů.

Provize makléři. Zákonná sazba neexistuje. Kdo platí a kolik, závisí na zprostředkovatelské smlouvě a při mnoha pražských prodejích platí prodávající, ale je to věc smlouvy a vyjednávání. Pokud si najmete makléře pro kupujícího, jeho odměna je vaše. Přečtěte si článek o makléřích a poplatcích.

Pokud si berete hypotéku

Úvěr přidává vlastní seznam. Banky obvykle vyžadují ocenění bytu, které platí dlužník, a některé účtují poplatky za zpracování nebo správu úvěru. Může přibýt pojištění, zejména nemovitosti, které požaduje řada věřitelů, a někdy i životní pojištění nebo pojištění příjmu. Banka také zřídí zástavní právo k bytu, zapsané v katastru samostatným návrhem s vlastním poplatkem 2 000 Kč (stav k roku 2026; ověřte u ČÚZK). Jak vysoká musí být samotná akontace, popisuje text kolik akontace potřebujete na českou hypotéku.

Nabídky porovnávejte podle celkových nákladů úvěru, ne jen podle úrokové sazby. České banky musí uvádět roční procentní sazbu nákladů (RPSN), která do čísla zahrnuje poplatky. Česká národní banka zveřejňuje informace o hypotečním úvěrování a měsíční splátky si můžete vyzkoušet v hypoteční kalkulačce na Hypoteky.com. Pokud jde o váš první úvěr, průvodce první hypotékou popisuje postup. Obojí je orientační, ne nabídka.

Náklady samotného domu

Kupujete-li byt v bytovém domě, kupujete se do domu. Zeptejte se na měsíční platby, které společenství vlastníků (SVJ) vybírá na služby a do fondu oprav, protože trvají, dokud byt vlastníte. Byt s nízkými měsíčními platbami a prázdným fondem oprav může skrývat velký účet a byt s vyššími platbami a naplněným fondem může být lepší koupí.

Zeptejte se také, zda společenství nevzalo úvěr na renovaci. Pak se splátky dělí mezi vlastníky a váš podíl převezmete s bytem.

Náklady nastěhování

Mnoho kupujících na ně zapomíná, protože přicházejí po uzavření obchodu.

• Smlouvy o energiích a službách: elektřina, plyn, voda, vytápění, internet a odpad se přepisují na vaše jméno. Při předání odečtěte stavy měřidel.
• Pojištění: pojištění nemovitosti a domácnosti a požadavky věřitele, pokud máte úvěr.
• Opravy a rekonstrukce: malování, podlahy, kuchyně, koupelna, okna. Než se zavážete k rozpočtu rekonstrukce, získejte alespoň dvě nabídky.
• Nábytek a spotřebiče: byt prodávaný bez zařízení nemusí zahrnovat kuchyň ani bílou techniku.
• Stěhování: stěhovací firma, skladování v mezidobí, parkovací karty tam, kde jsou potřeba.

Orientačním pravidlem je počítat zvlášť s rezervou na první měsíce po koupi. Jak velká má být, závisí na stavu bytu a správnou částku určíte vy se svým poradcem. Ať přinesete jakékoli peníze, počítejte s tím, že se notář, právník nebo banka zeptají, odkud jsou. Co chtějí vidět, ukazuje náš výklad o kontrolách původu finančních prostředků.

Průběžné náklady

Roční daň z nemovitých věcí dopadá na toho, kdo byt vlastní k 1. lednu, takže kupující obvykle podává poprvé v lednu po koupi. Přiznání se podává do 31. ledna a daň platí většina poplatníků do 31. května (stav k roku 2026; ověřte u Finanční správy). Výpočet ukazuje náš průvodce roční daní z nemovitých věcí. Přičtěte zálohy na služby, energie, pojištění a, pokud jste si půjčili, splátky. Pozdější prodej může podléhat zdanění podle časového testu a testu bydlení, jak vysvětluje náš článek o dani z příjmu z prodeje nemovitosti.

Jednoduchý způsob, jak sestavit rozpočet

Náklady rozdělte do čtyř skupin: před vlastnictvím, úvěr, dům a nastěhování. U každého čísla, které nemáte písemně, napište otazník. Otazníky nahraďte nabídkami před rezervací bytu, ne po ní. Pak přidejte měsíční provozní náklady a celek porovnejte se svým příjmem, jako byste byt už vlastnili.

Poslední kontrola je ta, kterou většina kupujících vynechá. Byt, který se vejde do kupního rozpočtu, může přesto zatížit měsíční rozpočet a výpočet věřitele není stejný jako ten váš. Odhad možné půjčky na Hypoteky.com může ukázat hrubé rozpětí, ne však rozhodnutí banky.

Družstevní podíly a jiné formy vlastnictví

Rozpočet se mění, pokud nekupujete byt do osobního vlastnictví. Podíl v bytovém družstvu se v katastru nezapisuje jako vlastnictví jednotky, takže poplatek katastru nevzniká stejným způsobem, ale převod má vlastní poplatky a platí pravidla družstva. Rozdíly popisuje náš výklad o bytových družstvech a družstevní byty jsou samostatný segment trhu. Hypoteční financování družstevního podílu některé banky také posuzují jinak, což ovlivňuje hotovost, kterou potřebujete.

Často kladené otázky

Časté otázky

Platí se při koupi bytu v Česku daň z převodu?

Ne. Daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena pro nabytí od prosince 2019. Katastr vybírá poplatek za zápis a kupující jako vlastník platí roční daň z nemovitých věcí (stav k roku 2026; ověřte u Finanční správy).

Kdo platí makléře?

Záleží na zprostředkovatelské smlouvě. Zeptejte se písemně, kdo platí a kolik.

Kolik bych si měl po koupi nechat v rezervě?

Záleží na stavu bytu a vašem příjmu. Na známé opravy získejte nabídky a na zbytek si nechte hotovostní rezervu.

Jsou právní poplatky pevné?

Sjednávají se s právníkem, pevnou částkou nebo podle času. Požádejte písemně o odměnu a rozsah služeb.

Jedna otázka pro každého poradce

Zeptejte se každého profesionála, kterého si najmete: „Jaká je vaše celková odměna, co zahrnuje a kdy je splatná?“ Odpovědi dejte do jedné tabulky. Když máte součet před sebou, skutečná cena koupě málokdy překvapí. Koupě zeseznamu mění načasování účtů, ne jejich seznam, viz splátkové kalendáře developerů.

Toto je obecný výklad, nikoli právní, daňové ani hypoteční poradenství.