Kolik vlastních peněz potřebujete na hypotéku? Pravidla ČNB

Zeptáte-li se hypotečního makléře, kolik vlastních peněz potřebujete, uslyšíte procento a hned za ním slova „podle banky“. Obojí je pravda. Procento vychází z rámce, který stanovuje Česká národní banka (ČNB). Výhrady vycházejí z úvěrové politiky každé banky, která může být přísnější.

Tento výklad ukazuje, jak rámec funguje, co všechno se počítá mezi peníze potřebné předem a kde najdete aktuální limit. Žádnou konkrétní částku neuvádí, protože správná výše vlastních zdrojů závisí na úvěru, nemovitosti i na žadateli.

Co znamená LTV

LTV (poměr výše úvěru k hodnotě zástavy) je úvěr vydělený hodnotou nemovitosti, která slouží jako zajištění. Úvěr ve výši tří čtvrtin hodnoty znamená LTV 75 %, zbývající čtvrtinu doplní dlužník. Vlastní zdroje (často se jim říká i akontace) jsou vše, co úvěr nepokryje.

Počítá se s nižší z obou hodnot, kupní ceny a odhadu ceny nemovitosti, který zpracuje banka, a na tomto rozdílu záleží. Pokud banka ohodnotí byt níže, než činí dohodnutá cena, úvěr se spočítá z menší částky a vaše vlastní zdroje vzrostou o rozdíl. Proč se odhady od cen mohou lišit, vysvětluje náš průvodce oceněním pražského bytu.

Kdo limit stanovuje

ČNB jako dohlížitel nad bankami vydává doporučení k podmínkám poskytování hypoték, včetně stropů LTV. Jsou určena bankám a využívají se při dohledu nad nimi. Banky je v praxi dodržují a mohou si nastavit přísnější limity vlastní. Centrální banka doporučení několikrát změnila, podle toho, jak vyhodnotila rizika pro finanční stabilitu, je buď uvolnila, nebo zpřísnila.

Obecný strop je 80 % hodnoty a pro žadatele do 36 let 90 % (stav k roku 2026; ověřte u ČNB). Limity celkového zadlužení k příjmu (DTI) a splátek k příjmu (DSTI) byly v roce 2023 vypnuty a zůstávají vypnuté, takže pro většinu kupujících je rozhodující pravidlo o vlastních zdrojích. Úvěry na investiční nemovitosti se posuzují přísněji: od dubna 2026 ČNB doporučuje strop LTV 70 % a limit DTI u hypoték na byty určené k pronájmu a na třetí a další nemovitost (stav k roku 2026; definice ověřte u ČNB). Protože jde o doporučení, která bankovní rada pravidelně přezkoumává, ověřte si datum posledního prohlášení ČNB a zeptejte se své banky nebo makléře, jak je uplatňují.

Jak centrální banka uvažuje o rizicích na trhu bydlení, se dočtete ve výkladu o tom, jak funguje Česká národní banka.

Proč může banka chtít víc

Banka může požadovat nižší LTV, než činí strop centrální banky. Důvodem může být typ žadatele, typ nemovitosti, příjem žadatele i vlastní ochota banky riskovat. Osoby samostatně výdělečně činné, lidé žijící v zahraničí nebo žadatelé s příjmem v jiné měně bývají posuzováni opatrněji. Tyto situace popisují naše články o hypotékách pro cizince a o hypotékách pro nerezidenty.

Záleží i na typu nemovitosti. Byt ve standardním domě ve velkém městě je snazší zástava než jednotka s právními komplikacemi nebo dům na venkově. Družstevní podíl se jako zajištění liší od bytu v osobním vlastnictví a ne každá banka na něj půjčuje. Více v našem výkladu o bytových družstvech.

Vlastní zdroje nejsou celá potřebná hotovost

Kupující, kteří počítají jen s vlastními zdroji, často zjistí, že jim peníze chybějí, protože několik nákladů leží mimo úvěr.

• Odhad ceny nemovitosti. Objednává ho banka, platí ho obvykle dlužník.
• Poplatky a právní služby. Poplatek za vklad do katastru, práce právníka a poplatek za úschovu. Najdete je v článku o skutečných nákladech koupě.
• Náklady na úvěr. Některé banky si účtují poplatky za zpracování nebo správu úvěru.
• Stěhování. Nábytek, opravy a zálohy za energie.
• Rezerva. Hotovostní polštář na první měsíce vlastnictví a na splátky pro případ, že příjem klesne.

Banka se může zajímat i o to, odkud vaše peníze pocházejí. Úspory našetřené za řadu let se dokládají snadno. Dar od příbuzných, prodej jiné nemovitosti nebo zahraniční převod vyžadují doklady. Čtěte náš výklad o kontrole původu finančních prostředků.

Lze si vlastní zdroje půjčit?

Obecně platí, že vlastní zdroje mají být peníze dlužníka a banky sledují, jak je našetřil. Některé banky přijmou výnos z prodeje jiné nemovitosti, dar doložený darovací smlouvou nebo úspory na účtu stavebního spoření. Spotřebitelský úvěr použitý na pokrytí vlastních zdrojů zvyšuje celkové zadlužení dlužníka a banka ho zohlední při posuzování. Zda banka konkrétní zdroj uzná, závisí na ní, proto se zeptejte dřív, než s ním začnete počítat.

Jednu tradiční cestu, jak našetřit na bydlení, popisuje náš výklad o stavebním spoření.

Úrok v souvislostech

Podíl ceny, který si půjčíte, ovlivňuje i měsíční splátku, proto se vlastní zdroje a splácení vzájemně ovlivňují. Vyšší vlastní zdroje znamenají menší úvěr, nižší splátky a často i lepší pásmo úrokové sazby, protože banky oceňují úvěry podle rizika a LTV je jedním z hlavních měřítek rizika. Zda je rozumné vložit víc než minimum, je osobní otázka, kterou je třeba poměřit s likviditou a jinými možnostmi využití peněz. Tento článek na ni neodpovídá.

Jak různé výše úvěru mění měsíční splátky, si můžete vyzkoušet v hypoteční kalkulačce na Hypoteky.com a přibližný rozsah půjčky ukáže odhad výše úvěru. Obojí jsou jen modely. Nabídka banky vychází z jejího posouzení vaší žádosti.

Často kladené otázky

Časté otázky

Je limit LTV zákon?

Je to doporučení České národní banky bankám, které je v praxi dodržují. Centrální banka ho může změnit, proto si ověřte aktuální prohlášení na cnb.cz (stav k roku 2026; ověřte u ČNB).

Musí být vlastní zdroje v hotovosti?

Musí to být vaše vlastní prostředky, tedy úspory, výnos z prodeje jiné nemovitosti nebo doložený dar. Které zdroje uzná, rozhoduje banka.

Co když banka ohodnotí byt níže, než je cena?

Úvěr se pak spočítá z nižší hodnoty, takže rozdíl musíte pokrýt vy, nebo se pokusit vyjednat nižší cenu.

Platí pro mladší kupující jiný limit?

Ano. Žadatelé do 36 let si mohou půjčit až 90 % hodnoty místo 80 %, pokud úvěr slouží k bydlení pro ně samotné (stav k roku 2026; ověřte u ČNB).

Kde si ověřím aktuální limit?

Na webu České národní banky, v částech o finanční stabilitě a hypotečním úvěrování, nebo požádejte makléře, aby uvedl datum a zdroj čísla, které používá.

Mladší kupující a spoludlužníci

Protože centrální banka rozlišuje věkové skupiny, může věk kupujícího změnit maximální výši úvěru o deset procentních bodů hodnoty. Zeptejte se banky, jak pravidlo pro žadatele do 36 let uplatňuje, když si půjčují dva lidé a jen jeden z nich patří do mladší skupiny, protože praxe se mezi bankami liší. Páry, které si půjčují společně, se posuzují podle společného příjmu a závazků a každý ručí za celý úvěr. To má důsledky, pokud se vztah rozpadne, a to je věc pro právníka.

Dary a pomoc od rodiny

Pomoc od rodiny je běžná a banky mají na ni svůj názor. Dar od příbuzných se obvykle dokládá darovací smlouvou a doklady o původu peněz dárce. Půjčka od příbuzných se považuje za dluh a může se započítat do vaší schopnosti splácet. Pokud chcete použít peníze od rodiny, dohodněte si formu s rodinou i s bankou dřív, než byt rezervujete. Dokumenty zároveň odpoví na otázky, které kladou notáři a právníci podle pravidel proti praní peněz, jak popisuje náš výklad o kontrole původu finančních prostředků.

Jak číst nabídku banky

Když vám banka pošle nabídku, nejdřív najděte čtyři údaje: výši úvěru, hodnotu, ze které banka vycházela, výsledné LTV a datum, do kdy nabídka platí. Pak porovnejte výši úvěru s částkou, kterou potřebujete k dokončení koupě. Je-li hodnota nižší než cena, rozdíl jde na vás. Pokud nabídka platí jen krátce, ověřte, že se do ní vejde rezervace i harmonogram smlouvy. Nabídka, jejíž platnost skončí dřív, než katastr zapíše převod, je problém, který je třeba hned řešit.

Co udělat jako první

Vyhledejte nejnovější prohlášení ČNB k LTV, pak požádejte dvě banky o písemné sdělení jejich vlastního stropu pro někoho ve vaší situaci. Pokud se čísla liší, zeptejte se proč. K vlastním zdrojům přičtěte vedlejší náklady a výsledný součet berte jako částku, kterou musíte mít na účtu a doloženou, než něco rezervujete.

Toto je obecný výklad, nikoli právní, daňové ani hypoteční poradenství.