Kolik si můžete půjčit na hypotéku v Česku: DTI, DSTI a LTV

Dva kupující se stejným platem vstoupí do dvou bank. Jeden odejde s předběžným schválením pohodlného úvěru, druhý s nižší částkou a žádostí o další doklady. Žádná banka neporušila pravidla. Český systém dává centrální bance slovo v tom, jak rizikové může hypoteční úvěrování být, a zbytek ponechává na každém věřiteli.

Abyste pochopili, kolik si můžete půjčit, pomůže oddělit tři myšlenky, které se často pletou: úvěr vůči hodnotě bytu, dluh vůči vašemu příjmu a měsíční splátka vůči vašemu příjmu. Každá má vlastní zkratku a každá se dnes posuzuje jinak.

Tři míry, jedna odpověď

Poměr výše úvěru k hodnotě zástavy (LTV) srovnává úvěr s hodnotou nemovitosti. Omezuje, jakou část ceny lze půjčit, a tedy kolik hotovosti potřebujete. Tuto stránku podrobně pokrývá náš výklad kolik potřebujete na akontaci hypotéky.

Poměr dluhu k příjmu (DTI) srovnává vaše celkové dluhy s ročním čistým příjmem. DTI 8 znamená, že vaše dluhy jsou osmkrát vyšší, než kolik za rok po zdanění vyděláte.

Poměr splátek k příjmu (DSTI) srovnává měsíční splátky všech vašich úvěrů s měsíčním čistým příjmem. Je to míra nejbližší otázce, kterou si domácnost skutečně klade, totiž zda se splátka vejde do rozpočtu.

Česká národní banka (ČNB) stanovuje limity a doporučení pro všechny tři a banky je pečlivě dodržují. ČNB tyto nástroje používá od poloviny roku 2010 a postupně je zpřísňovala i uvolňovala. Banka, která je ignoruje, si přivolá pozornost dohledu, takže v praxi se chovají jako pravidla.

Jak limity dnes stojí

Doporučení k LTV zůstává v platnosti: nejvýše 80 % u bydlení pro vlastní potřebu a 90 % u žadatelů do 36 let (stav k roku 2026; ověřte u ČNB). Příjmové limity jsou jiné. ČNB deaktivovala limity DTI a DSTI v roce 2023 a její bankovní rada v červnu 2026 ponechala stav beze změny, takže pro běžné kupující bydlení neplatí žádný oficiální násobek příjmu (stav k roku 2026; ověřte u ČNB).

Mnozí čtenáři z toho usuzují, že banky půjčí cokoli. Nepůjčí. ČNB vypnula regulatorní pojistku, ne vlastní úvěrovou politiku bank. Věřitel musí stále doložit, že dlužník dokáže splácet, protože zákon o spotřebitelském úvěru (zákon č. 257/2016 Sb.) mu ukládá posoudit úvěruschopnost před poskytnutím úvěru. Vytvoří si vlastní test a ten bývá přísnější, než nováček čeká.

Na co se dívá vlastní test banky

Každý věřitel má vlastní metodu a žádný ji nezveřejňuje celou. Složky jsou podobné.

• Čistý příjem, který lze doložit. Mzda na výplatních páskách, přičemž banka někdy diskontuje prémie a proměnlivou odměnu. OSVČ se posuzují podle zdanitelného příjmu z daňového přiznání, ne podle obratu.
• Stávající dluhy. Hypotéky, spotřebitelské úvěry, leasing, ale také kreditní karty a kontokorenty, které mnohé banky počítají ve výši limitu, ne zůstatku. Zrušení nepoužívané karty před podáním žádosti může mít větší význam, než lidé čekají.
• Složení domácnosti. Děti a vyživované osoby zvyšují životní náklady, které banka předpokládá.
• Zátěžový test sazby. Banky testují, zda byste splácet dokázali i při vyšší sazbě na další fixaci, takže splátka, kterou kontrolují, není vždy dnešní splátkou.
• Spodní hranice životních nákladů. Banka odečte od vašeho příjmu minimální náklady domácnosti, než rozhodne, co zbývá na úvěr. Metoda se u věřitelů liší.

Výsledkem je nejvyšší splátka a z ní nejvyšší úvěr pro danou sazbu a dobu. Delší doba zvyšuje velikost úvěru, protože se splátka rozloží, ale banka má vlastní limit věku na konci doby splácení, takže volba není neomezená.

Hypotetický příklad

Následující čísla jsou hypotetická a ukazují jen, jak spolu míry souvisejí. Nejsou předpovědí toho, co udělá některá banka.

Předpokládejme domácnost s čistým příjmem 60 000 Kč měsíčně, tedy 720 000 Kč ročně. Pokud by věřitel pracoval s DTI 8, čistě ilustračním násobkem a ne platným pravidlem, byly by celkové dluhy omezeny na 5 760 000 Kč. Nyní předpokládejme, že byt stojí 6 000 000 Kč. Při LTV 80 % je největší úvěr 4 800 000 Kč a kupující potřebuje 1 200 000 Kč vlastních zdrojů plus náklady spojené s koupí. Při 90 % (u kupujícího do 36 let) by úvěr mohl dosáhnout 5 400 000 Kč.

Obě omezení působí společně. Vyhrává nižší z úvěru, který dovoluje nemovitost, a úvěru, který dovoluje příjem, a rozdíl doplní vlastní peníze kupujícího. Změňte příjem, sazbu nebo dobu a odpověď se posune, proto je kalkulačka lepší než pravidlo od oka. Výpočet si můžete vyzkoušet v odhadu možného úvěru na Hypoteky.com a splátku pro danou sazbu uvidíte v jejich hypoteční kalkulačce, i když počítá jen posouzení banky.

Co posouvá váš strop

Faktory, které můžete změnit, v hrubém pořadí podle vlivu, jsou tyto.

Jiné dluhy. Splacení leasingu auta nebo spotřebitelského úvěru uvolní kapacitu rychleji než přidání platu. Zrušte i nepoužívané úvěrové limity.

Délka historie příjmu. Zkušební doba nebo velmi nedávná změna zaměstnání činí banky opatrnými. Některé počkají, až zkušební doba skončí.

Vlastní vklad. Víc hotovosti snižuje LTV, což může snížit nabízenou sazbu i úvěr.

Sazba a fixace. Nižší sazba snižuje splátku, a tím zvyšuje částku, kterou stejný příjem unese. Náš průvodce sazbami a dobami fixace vysvětluje, co sazbu určuje.

Pobyt a měna příjmu. Zahraniční žadatel čelí dalším kontrolám, jak popisuje text na co se banky ptají zahraničních dlužníků.

Společná žádost

Dva žadatelé sčítají své příjmy, ale sčítají i své dluhy a oba ručí za celý úvěr. Banky často žádají, aby se přidal manžel nebo partner, i když by stačil jeden příjem, protože majetek v manželství může spadat do společného jmění. Podrobnosti závisejí na majetkovém režimu páru a politice banky, proto se věřitele zeptejte brzy. U některých bank je možný ručitel, i když se posuzují také jeho vlastní závazky.

Časté chyby

První je považovat předběžné schválení za slib. Předběžné schválení je podmíněno konečným odhadem, doklady, které je ještě třeba zkontrolovat, a tím, že se vaše poměry nezmění. Nový úvěr na auto sjednaný mezi předběžným schválením a čerpáním ho může zrušit.

Druhá je jednat jen s jednou bankou. Banky posuzují stejný spis různě a odmítnutí u jedné není verdiktem o vás. Náš doprovodný text žádost o hypotéku krok za krokem ukazuje, kdy srovnávat, a zda využít makléře stojí za to rozhodnout ve stejném bodě.

Třetí je zapomenout na náklady kolem úvěru. Půjčená částka je jen část hotovosti, kterou potřebujete při uzavření, jak popisuje článek o skutečných nákladech koupě bytu v Praze.

Časté otázky

Existuje v Česku zákonný maximální násobek příjmu, který si mohu půjčit?

V současnosti ne u bydlení pro vlastní potřebu. ČNB deaktivovala své limity DTI a DSTI v roce 2023 (stav k roku 2026; ověřte u ČNB). Banky stále uplatňují vlastní testy dostupnosti.

Jaké je nejvyšší LTV?

ČNB doporučuje 80 %, nebo 90 % pro žadatele do 36 let, u bydlení pro vlastní potřebu (stav k roku 2026; ověřte u ČNB). Banka může stanovit nižší strop.

Platí stejná pravidla pro úvěr na pronájem?

Ne. Pro investiční úvěry platí od 1. dubna 2026 přísnější doporučení ČNB, včetně nižšího LTV a stropu DTI. Přečtěte si definice na webu ČNB.

Proč mi dvě banky daly různé částky?

Každá banka má vlastní metodu pro započítání příjmu, stávajících dluhů, nákladů domácnosti a zátěže sazby. Stejný spis může dát různé výsledky.

Praktický další krok

Než se zeptáte jakékoli banky, sepište čistý příjem podle zdrojů, každý úvěr a limit karty s měsíčním nákladem a počet vyživovaných osob. Propočítejte čísla v kalkulačce při dvou nebo třech sazbách a pak se každé banky zeptejte, jakou splátku by předpokládala a jak počítá vaše úvěrové limity. Odpovědi vám řeknou víc než hlavní číslo.

Toto je obecný výklad, nikoli právní, daňové ani hypoteční poradenství.