Hypoteční makléř, nebo přímo banka: jak se v Česku rozhodnout

K české hypotéce vedou dvě cesty. Můžete vejít do banky, nebo si sednout s makléřem, který spolupracuje s mnoha bankami. Makléři svou službu inzerují jako bezplatnou a pro dlužníka často opravdu je. Bezplatná služba placená někým jiným není nic špatného, ale zaslouží si otázku: kdo platí a za co vás případně někam směruje?

Článek popisuje, jak obě cesty fungují, jak jsou zprostředkovatelé placeni a regulováni a na co se ptát. Žádné makléře nejmenuje ani nedoporučuje.

Přímý postup

Žádat přímo znamená vybrat banku a jednat s jejím poradcem. Výhodou je jednoduchost. Máte jeden kontakt, jednu sadu dokladů a nikoho dalšího v řetězci. Pokud už u věřitele máte účet, banka vidí historii vašeho účtu, což může pomoct, a stávajícím klientům může nabídnout lepší podmínky.

Nevýhodou je, že vidíte pohled jediné banky. Každý český věřitel má vlastní úvěrovou politiku a tentýž spis jedna banka přijme a jiná zpochybní, jak uvádíme v textu na co se banky ptají cizinců. Chcete-li banky porovnat napřímo, musíte žádat u několika, opakovat papírování a sami hlídat nabídky i konce jejich platnosti.

Přes makléře

Makléř (na českém trhu zprostředkovatel spotřebitelského úvěru) shromáždí vaše údaje, prověří je u několika věřitelů a předloží varianty. Dobrý makléř ví, která banka přijímá jaký druh příjmu a pobytového statusu, což může OSVČ nebo cizinci ušetřit několik zamítnutí. Zvládne také formuláře, urgence u banky a může koordinovat odhad i kroky v katastru.

Limity jsou stejně zřejmé. Makléř pracuje s okruhem věřitelů, ne se všemi, a některé banky jsou dostupné jen přímo. Pokud makléře jeden věřitel platí víc než jiný, motivace doporučit prvního existuje, i když je rada poctivá. Její vliv můžete snížit tím, že se zeptáte.

Jak jsou zprostředkovatelé placeni

Nejčastěji platí makléři provizi věřitel při čerpání úvěru. Výši si dohodnou banka a zprostředkovatel a vám se zpravidla neukazuje. Někteří zprostředkovatelé účtují také poplatek dlužníkovi, například za složitý případ. Zprostředkovatelé musí svou odměnu zveřejnit, žádejte ji proto písemně (zákon č. 257/2016 Sb.; ověřte u ČNB).

Otázky jsou krátké. Které banky máte v nabídce? Jsou věřitelé, u nichž nemůžete úvěr umístit? Dostáváte od různých bank různou provizi? Zaplatím vám něco? Co se stane s poplatkem, když úvěr zamítnou nebo ustoupím?

Co říká regulace

Zprostředkovatelé úvěru mají oprávnění a podléhají dohledu ČNB podle zákona o spotřebitelském úvěru (zákon č. 257/2016 Sb.). Zákon rozlišuje typy zprostředkovatelů a na typu záleží, protože vázaný zástupce nabízí produkty jednoho věřitele a trh neporovnává, ať vizitka naznačuje cokoli. ČNB zveřejňuje seznam oprávněných zprostředkovatelů (aktuální seznam najdete na webu ČNB), takže si firmu můžete vyhledat dřív, než jí předáte doklady.

Věřitelé vám musí poskytnout standardní informační přehled a uvést roční procentní sazbu nákladů (RPSN), ať zvolíte kteroukoli cestu, abyste mohli nabídky porovnat na stejném základě. Spory ze spotřebitelského úvěru řeší Finanční arbitr, mimosoudní orgán; na jeho webu si ověřte, zda váš případ spadá do jeho působnosti. Některé další spotřebitelské stížnosti řeší ČOI.

Komu makléř pomůže nejvíc

Hodnota makléře roste se složitostí spisu. Zaměstnanec s čistou historií a standardním bytem ve velkém městě má případ snadný a může stačit přímá žádost u dvou nebo tří bank. OSVČ, žadatelé se zahraničním příjmem, lidé s několika úvěry a kupci neobvyklých nemovitostí, třeba družstevního bytu nebo domu s vadou, mohou potřebovat vědět, který věřitel případ vezme. Pro ně je znalost okruhu bank samotným produktem.

Cizinec by si měl dát pozor na opačnou chybu: domnívat se, že makléř najde banku pro kohokoli. Některé profily se nedají umístit nikde a poctivý makléř to řekne brzy. Kde jsou hranice, ukazuje náš text o tom, zda může nerezident získat českou hypotéku. Jiný pohled na to, na co se věřitelé ptají, nabízí průvodce hypotékami pro cizince na Hypoteky.com.

Využít obojí

Nic vám nebrání cesty kombinovat. Začněte u makléře kvůli srovnání a pak požádejte vlastní banku, aby nejlepší nabídku dorovnala nebo přebila, nebo naopak. Jedno upozornění: formální žádosti věřitelé zaznamenávají a několik za krátkou dobu může vyvolat otázky. Srovnání naplánujte tak, aby formálních žádostí bylo málo.

Než se s kýmkoli sejdete, zjistěte si své rozmezí. Odhad výše úvěru na Hypoteky.com ukazuje, kolik může banka při daném příjmu a výdajích půjčit, a hodí se k ostřejším otázkám, i když počítá jen posouzení banky. Limity podrobněji vysvětluje článek kolik si můžete půjčit.

Po podpisu úvěru

Role makléře obvykle končí čerpáním a po dobu fixace jednáte s bankou. Až fixace skončí, můžete znovu vyjednávat, refinancovat nebo splatit, jak popisují naši průvodci dobami fixace a refinancováním. Zeptejte se, zda vás makléř před termínem upozorní a zda si za další pomoc účtuje poplatek. Postup krok za krokem je v průvodci žádostí.

Časté otázky

Platí se hypotečnímu makléři v Česku?

Ve většině případů platí provizi věřitel. Někteří zprostředkovatelé účtují poplatek i dlužníkovi, proto se ptejte písemně.

Je makléř regulovaný?

Zprostředkovatelé úvěru podléhají zákonu o spotřebitelském úvěru a dohledu ČNB. Firmu si ověřte v registru.

Získá mi makléř lepší sazbu než moje banka?

Někdy ano, protože porovnává několik věřitelů. Vaše banka také může nabídku dorovnat. Nabídky porovnávejte za stejných podmínek.

Kdo je vázaný zástupce?

Zprostředkovatel, který prodává pro jednoho věřitele. Trh neporovnává.

Kam si mohu stěžovat?

Začněte u samotné firmy. Mimosoudní spory ze spotřebitelského úvěru řeší Finanční arbitr; na jeho webu si ověřte, zda váš případ splňuje podmínky.

Praktický další krok

Napište si na kartičku pět otázek (okruh bank, provize, poplatky, střet zájmů, co se stane při zamítnutí úvěru) a položte je jednomu makléři a své vlastní bance. Podle toho, jak každý odpoví, poznáte, co potřebujete vědět o službě, kterou si chystáte zaplatit, přímo či nepřímo.

Toto je obecný výklad, nikoli právní, daňové ani hypoteční poradenství.