Česká hypotéka pro nerezidenta: možná, ale málo bank řekne ano

Kdo žije v Londýně, Frankfurtu nebo Dubaji a chce koupit byt v Praze, ptá se nejdřív na totéž: půjčí mi česká banka? Stručná a málo romantická odpověď zní, že zákon to dovoluje, pár bank to možná zváží a většina ne. Tento text vysvětluje proč, jak vypadají výjimky a co dělat místo toho.

Zákon a banky jsou dvě různé otázky

Cizinci mohou kupovat české nemovitosti bez omezení, jak popisuje náš článek mohou cizinci koupit nemovitost v Česku. Ani půjčování nerezidentovi česká právní úprava bance nezakazuje. Rozhodnutí patří bance, která si svou úvěrovou politiku píše sama v mezích pravidel odpovědného půjčování daných českým právem a Českou národní bankou.

Pro nerezidenty bývají tyto politiky restriktivní. Důvody jsou praktické. Banka těžko ověří zahraniční příjem, zahraniční zaměstnavatele nebo zahraniční úvěrové záznamy, dlužníka žijícího v zahraničí nemůže vymáhat tak snadno jako někoho z Prahy a dlužník může dostávat výplatu v jiné měně, než je úvěr, což přidává kurzové riziko.

Co obvykle chtějí banky, které to zvažují

Pravidla se liší, proto berte následující jako vzorec a každý bod si ověřte u banky nebo u makléře.

1. Vyšší vlastní podíl. Doporučení centrální banky k poměru úvěru k hodnotě zástavy (LTV) stanoví horní hranici pro všechny dlužníky a banka může pro nerezidenty uplatnit nižší strop. Strop ČNB je 80 % hodnoty, u žadatelů do 36 let 90 %, a banky u dlužníka z ciziny často jdou níž (stav k roku 2026; ověřte u ČNB). Rámec dává náš výklad kolik potřebujete na akontaci.
2. Ověřitelný příjem. Smlouvy, výplatní pásky nebo daňová přiznání, často přeložené soudním tlumočníkem, někdy s apostilou či jiným ověřením podle země původu.
3. Nějaká vazba na Česko. Může to být český bankovní účet, český zaměstnavatel, příjem z pronájmu v Česku nebo rodinné vazby. Vazba činí podklady pro banku srozumitelné.
4. Čisté záznamy. Některé banky přijmou úvěrovou zprávu z vaší domovské země, jiné ne. Zeptejte se.
5. Schůzka nebo notářsky ověřená plná moc. Mnohé banky vyžadují, aby dlužník podepsal dokumenty osobně nebo přes zástupce s řádně ověřenou plnou mocí.

Kdo je pro banku „nerezident“?

Pojem se všude nedefinuje stejně. Pro českou banku to často znamená někoho bez českého povolení k pobytu nebo registrace, případně bez české adresy. Pro daňový úřad je to ten, kdo není daňovým rezidentem (stálý byt v Česku nebo obvyklý pobyt alespoň 183 dnů v kalendářním roce). Pro devizová pravidla to může znamenat ještě něco jiného.

Občana EU, který žije a pracuje v Česku, ale ještě se nezaregistroval, může banka posuzovat zcela jinak než někoho, kdo žije trvale v zahraničí. Občan třetí země s dlouhodobým pobytem a českým zaměstnavatelem je zase v jiné pozici. Náš průvodce hypotékami pro cizince se věnuje cizímu dlužníkovi, který v Česku žije. Tento text je o člověku, který tu nežije.

Koupě bytu sama o sobě pobyt nezaloží, jak vysvětluje text zakládá koupě nemovitosti v Česku pobyt.

Reálné cesty

Úvěr ve vaší domovské zemi. Mnoho kupujících z ciziny si půjčí u banky v místě bydliště, zajistí úvěr tamní nemovitostí a peníze použije v Praze. Podmínky jsou podmínky domácí banky a domácího práva a úvěr se splácí v domácí měně. Rizika konzultujte tam, zvlášť pokud je úvěr zajištěn vaším hlavním domovem.

Mezinárodní soukromá banka. Některé soukromé banky půjčují přeshraničně proti portfoliu nebo nemovitosti. Je to nika s vlastními podmínkami.

Vlastní prostředky. Koupě za hotové je z pohledu banky jednoduchá, ale kupující stejně narazí na otázky o původu prostředků, které kladou notáři a banky podle pravidel proti praní špinavých peněz. Viz náš výklad koupě za hotové a kontroly původu prostředků a k logistice podpisu jak funguje koupě na dálku.

Česká banka. Stojí za to se zeptat, nikdy ne předpokládat. Makléř, který spolupracuje s více bankami, řekne, které vůbec nerezidentské podklady posuzují, a ušetří čas. Základní informace najdete v průvodci hypotékami pro cizince na Hypoteky.com a hrubý model dostupnosti si můžete zkusit s odhadem výše úvěru. Jsou to orientační nástroje; rozhoduje jen banka.

Často kladené otázky

Časté otázky

Dostanu českou hypotéku bez českého povolení k pobytu?

Není to zakázáno, ale mnohé banky žadatele bez českého pobytu odmítají a ty, které je zvažují, stanoví přísnější podmínky. Než zaplatíte odhad, zeptejte se makléře, které banky takové podklady posuzují.

Přijme banka příjem v librách, eurech nebo dolarech?

Některé banky příjem v cizí měně přijímají, obvykle s opatrnějším hodnocením kvůli kurzovému riziku a obtížnosti ověření. Politika se liší banka od banky.

Musím být u podpisu osobně?

Často ano, nebo můžete podepsat přes zástupce s plnou mocí s úředně ověřeným podpisem. Nejdřív si ověřte pravidla banky, protože ta rozhodují.

Stanu se vlastnictvím bytu v Česku rezidentem?

Ne. Koupě nemovitosti pobytové oprávnění nedává. Cesty, které ho dávají, vysvětluje náš článek o tom, zda koupě nemovitosti zakládá pobyt.

Kde zjistím aktuální limity LTV?

Česká národní banka zveřejňuje svá doporučení na webu: LTV 80 %, u žadatelů do 36 let 90 %, limity DTI a DSTI jsou u běžných úvěrů na vlastní bydlení vypnuté (u investičních úvěrů platí od 1. dubna 2026 limit DTI 7). Banky mohou stanovit přísnější limity (stav k roku 2026; ověřte u ČNB).

Proč banku děsí vzdálenost

Samotný byt je místní zajištění: zástavní právo zapsané v českém katastru lze vymáhat u českých soudů bez ohledu na státní příslušnost dlužníka. Banku znepokojuje všechno okolo. Příjem vydělaný v zahraničí se hůř ověřuje, dlužník žijící jinde se hůř zastihne, když splátky přestanou chodit, a změna kurzu domovské měny dlužníka může splácení zatížit. Některé banky mají také interní limity, kolik úvěrů mohou poskytnout dlužníkům mimo zemi. Dohromady to vysvětluje, proč banka odmítne případ, který by od rezidenta nebyl nijak zvláštní.

Přeshraniční a dojíždějící dlužníci

Ne každý nerezident je daleko. Člověk, který žije hned za hranicí a pracuje v Česku, nebo občan EU pracující v Praze, který si nezaregistroval adresu, je na tom lépe než ten, kdo žije a vydělává jinde. Takový žadatel má českého zaměstnavatele, české výplatní pásky a často český účet, což banka chce vidět. Pokud se to týká vás, řekněte to bance hned na začátku a zeptejte se, zda by odpověď změnila registrace pobytu. Registraci popisuje náš výklad o právech občanů EU.

Otázka měny

Dlužník, který dostává výplatu v librách, eurech nebo dolarech a půjčuje si v korunách, nese kurzové riziko: splátka je pevná v jedné měně a příjem v jiné. Banky to vědí a mohou zahraniční příjem ponížit nebo žádat vyšší vlastní podíl. Půjčit si v měně příjmu by nesoulad odstranilo, ale české spotřebitelské hypotéky jsou převážně v korunách, takže se banky zeptejte, zda je k dispozici jiná měna. Jak se česká měna řídí, vysvětluje náš výklad o koruně.

Pozor na sliby

Makléři a weby někdy inzerují zaručené hypotéky pro nerezidenty. Rozhoduje banka a žádný prostředník schválení zaručit nemůže. Poplatek vybíraný předem za „zařízení“ schválení je varovný signál, a seriózní makléř bývá placen bankou nebo svůj poplatek zveřejní. Žádejte poplatek písemně a seznam bank, se kterými makléř spolupracuje. Hypoteční kalkulačka na Hypoteky.com vám umožní splátky modelovat bez jakékoli žádosti.

Pořadí kroků, které šetří peníze

Než se zavážete k bytu, požádejte banku o předběžné posouzení, nebo alespoň o písemnou odpověď na tři otázky: posuzujete žadatele žijící v zahraničí, jaký vlastní podíl očekáváte a které doklady je třeba přeložit? Rezervační záloha zaplacená v očekávání úvěru je nejčastější způsob, jak nerezident při koupi přijde o peníze.

Jsou-li odpovědi odrazující, nejlevnější je rozhodnutí učiněné včas. Podívejte se na alternativy výše, nebo koupi odložte, dokud se vaše situace nezmění.

Toto je obecný výklad, nikoli právní, daňové ani hypoteční poradenství.