Hypotéky pro cizince v Česku: na co se banky ptají

Zahraniční kupující s dobrým platem a naspořenou zálohou může být u jedné české banky odmítnut a u jiné v tomtéž týdnu schválen. Nejde o vrtoch konkrétního věřitele. České právo cizincům hypotéku nezakazuje, ale nedává jim ani jednotnou cestu. Každá banka si píše vlastní úvěrovou politiku a zahraniční žadatel se podle ní posuzuje.

Průvodce vysvětluje obvyklé okruhy otázek, abyste mohli doklady připravit dřív, než se sejdete s poradcem nebo bankou. Neříká, jak se který věřitel rozhodne, a neuvádí žádné sazby.

Výchozí bod: koupit můžete, o úvěru rozhoduje banka

Cizinci mohou v Česku kupovat nemovitosti bez omezení, jak vysvětluje náš článek o tom, zda mohou cizinci kupovat nemovitosti. Samotná koupě je otevřená. Úvěr je samostatné rozhodnutí banky, která půjčuje vlastní peníze a posuzuje vlastní riziko.

Banka u každého žadatele sleduje několik stejných otázek: dokáže dlužník splácet, je příjem stabilní, je nemovitost dobrým zajištěním a lze spis dlužníka snadno ověřit. U zahraničního žadatele je potíž obvykle v té poslední. Českého zaměstnavatele, českou výplatní pásku a český úvěrový záznam banka ověří během pár minut. Zahraničního zaměstnavatele, zahraniční daňové přiznání a zahraniční úvěrovou historii ověřuje déle a hůř se posuzují, a banka tuto námahu a riziko promítne do svého rozhodnutí.

Pobytový status

Většina českých bank chce vidět nějaký právní základ vašeho pobytu a vaši vazbu na zemi. V praxi je to jedno z těchto:

• české občanství nebo status občana EU žijícího v Česku, často doložený potvrzením o přechodném pobytu nebo dokladem o adrese;
• dlouhodobý nebo trvalý pobyt vydaný Ministerstvem vnitra;
• v některých případech kratší status, který se posuzuje opatrněji.

Pokud žijete v zahraničí a nemáte žádný český status, možnosti se prudce zužují; tento případ má vlastní výklad, může nerezident získat českou hypotéku.

Často se bere v úvahu, jak dlouho ještě platí povolení, protože hypotéka trvá desítky let, kdežto povolení může platit rok nebo dva. Držitel trvalého pobytu bývá v silnější pozici než ten, kdo má roční povolení. Typy povolení a pravidla zveřejňuje Ministerstvo vnitra a přehled nabízí náš článek o typech českých víz.

Protože se politiky liší, zeptejte se každé banky nebo poradce, nejlépe písemně, které statusy přijímá, než zaplatíte za odhad.

Příjem: zdroj, historie a měna

Jádrem žádosti je příjem. Banky obvykle chtějí:

1. pracovní smlouvu a poslední výplatní pásky, u OSVČ účetnictví a daňová přiznání;
2. minimální dobu u současného zaměstnavatele nebo v současném podnikání, přičemž zkušební doba se posuzuje opatrně;
3. výpisy z účtu, na nichž je vidět příchozí mzda;
4. u zahraničního příjmu doklady, které banka dokáže ověřit, někdy s úředními překlady.

Příjem v českých korunách od českého zaměstnavatele je nejsnazší případ. Příjem v jiné měně nebo od zahraničního zaměstnavatele mohou někteří věřitelé stále přijmout, ale obvykle se posuzuje konzervativněji kvůli kurzovému riziku a obtížnému ověřování. Některé banky ho přijímají jen v kombinaci s českým účtem, který se nějakou dobu používal.

OSVČ čelí delšímu požadavku na historii než zaměstnanci a váhu mají daňová přiznání. Důležitý je zde náš výklad o paušální dani, protože banka čte přiznaný příjem, ne obrat.

Vlastní podíl

Od zahraničních žadatelů se často žádá vložit víc vlastních peněz než od českého zaměstnance. Rámcem jsou doporučení České národní banky k poměru výše úvěru k hodnotě zástavy (LTV), tedy podílu hodnoty nemovitosti, který může úvěr pokrýt. ČNB je vydává jako doporučení bankám a v čase je měnila. Obecný strop je 80 procent hodnoty, u žadatelů do 36 let 90 procent, a samostatné limity vázané na příjem (DTI a DSTI) jsou vypnuté (stav k roku 2026; ověřte u ČNB). Aritmetiku rozebírá náš výklad o tom, kolik vlastních peněz česká hypotéka vyžaduje.

Banky mohou pro některé skupiny uplatnit přísnější strop, takže zahraničnímu dlužníkovi se může nabídnout nižší LTV než obecný limit. Pravidlo z toho je jednoduché: počítejte s vyšší zálohou, než udává hlavní číslo, a lepší nabídku berte jako bonus.

Vlastní prostředky musí mít také doložený původ. Banky i notáři se na něj ptají v rámci povinností proti praní peněz, proto si uschovejte výpisy a u prodeje zahraniční nemovitosti nebo dědictví smlouvu či soudní dokument. Co od vás čekají, popisuje náš výklad o kontrolách původu peněz.

Doklady, které obvykle budete potřebovat

Spis zahraničního žadatele má obvykle víc stran než český. Typické položky:

• pas a povolení k pobytu nebo potvrzení o registraci občana EU;
• doklad o adrese v Česku;
• pracovní smlouva, výplatní pásky a potvrzení od zaměstnavatele, nebo daňová přiznání u OSVČ;
• výpisy za posledních několik měsíců z účtů, které používáte;
• doklady o stávajících úvěrech, leasingech a dalších závazcích;
• dokumenty k nemovitosti: návrh kupní smlouvy, výpis z katastru nemovitostí a odhad zajištěný bankou.

Cizojazyčné dokumenty může být nutné nechat přeložit soudním překladatelem (soudní překladatel) a podle země vydání může být potřeba apostila nebo legalizace. Banka vám řekne, co vyžaduje. Zeptejte se dřív, než si překlady objednáte, protože špatný formát znamená drahé opakování.

Proč je běžné využít poradce

Hypoteční makléři, kteří za vás porovnají několik bank, jsou v Česku běžní a zahraničním žadatelům se hodí obzvlášť, protože vědí, které banky přijímají jaké statusy. Makléře obvykle platí provizí banka, proto se ptejte, jak je placen a které banky má v nabídce. Přehled najdete v průvodci hypotékami pro cizince na Hypoteky.com a hrubý rozsah dostupnosti si můžete namodelovat v odhadu výše úvěru na Hypoteky.com.

Obojí berte jako orientaci. Počítá jen vlastní posouzení banky a to závisí na spisu, který má před sebou.

Načasování a pořadí

Začněte u věřitele, ne u bytu. Předběžné posouzení před rezervací nemovitosti vám řekne, zda banka váš status přijímá a zhruba kolik může půjčit, a vyhnete se rezervační záloze vázané na úvěr, který nikdy neschválí. Jak zálohu propojit s výsledkem úvěru, vysvětluje náš text o rezervačních smlouvách a úschově.

Po schválení se úvěr obvykle vyplácí po etapách vázaných na zápis převodu a zástavní právo banky k bytu. Pořadí určuje banka a smlouva, proto je žádejte písemně. Ve stejné fázi se volí doba fixace; volbu vysvětluje náš průvodce dobami fixace hypotéky.

Často kladené otázky

Časté otázky

Potřebuji na českou hypotéku trvalý pobyt?

Ne u každé banky, ale delší povolení pomáhá. Politiky se liší, proto se každého věřitele zeptejte, které statusy přijímá.

Může mě banka odmítnout, protože jsem cizinec?

Banka může odmítnout z důvodů své úvěrové politiky, například kvůli pobytu, ověření příjmu nebo měně. Požádejte o důvody a porovnejte další věřitele.

Přijme banka zahraniční příjem?

Někteří věřitelé ano, s opatrnějším posouzením. Ptejte se brzy a buďte připraveni dodat přeložené doklady.

Musím umět česky?

Zpravidla ne, ale smlouvy bývají česky. Požádejte o anglické vysvětlení a nechte dokumenty zkontrolovat právníkem.

Praktický další krok

Napište si pro sebe jednostránkový spis: svůj status a konec platnosti povolení, příjem podle zdroje a měny, zálohu, kterou máte, a její původ, a stávající dluhy. S tou stránkou jděte k poradci nebo ke dvěma bankám a každé položte tři stejné otázky. Které statusy přijímáte, kolik vlastních peněz čekáte a které dokumenty je třeba přeložit?

Toto je obecný výklad, nikoli právní, daňové ani hypoteční poradenství.