Hypotéka v korunách, nebo eurech: kurzové riziko pro cizince

Vezměme modelového inženýra, kterého zahraniční firma platí v eurech a který žije v Praze a dostane nabídku české hypotéky v korunách. Proč si brát úvěr v měně, ve které nevydělávám? Opačná otázka je stejně oprávněná: proč si ho brát v eurech, když byt, účty i splátkový účet jsou v korunách? Odpověď závisí na tom, kde bude inženýrův život a příjem za deset let.

Článek vysvětluje kurzové riziko u hypotéky, proč se české půjčování odehrává převážně v korunách a jak může cizinec o nesouladu měn uvažovat. Neuvádí žádné kurzy, protože se mění, ani předpovědi.

Co je nesoulad měn

Hypotéka je dluh v určité měně, který se splácí z příjmu v určité měně. Když jsou obě stejné, kurz dlužníka nezajímá. Když se liší, zajímá ho každý měsíc.

Vezměme dlužníka, který vydělává v korunách a dluží eura. Když koruna vůči euru oslabí, potřebuje na stejnou splátku v eurech víc korun a zbývající dluh, měřený v korunách, roste. Když koruna posílí, dluh se zmenšuje. Úroková sazba může být pevná, kurz pevný není.

Stejná aritmetika platí opačně pro toho, kdo vydělává v eurech a dluží koruny. Silná koruna dělá dluh v přepočtu na eura těžším.

Domácnosti v několika evropských zemích to poznaly po finanční krizi, kdy se úvěry ve švýcarských francích výrazně zdražily poté, co frank posílil. Poučení je obecné: nízkou úrokovou sazbu u úvěru v cizí měně může smazat pohyb kurzu.

Proč jsou české hypotéky v korunách

Česko si ponechalo vlastní měnu, jak popisuje náš výklad o koruně a důvodech, proč ji Česko zachovalo, a euro nepřijalo. Kurz se volně pohybuje a Česká národní banka (ČNB) zasahuje jen za zvláštních okolností. Od listopadu 2013 do dubna 2017 banka uplatňovala závazek oslabovat korunu, poté se kurz vrátil k volnému plavání. Jak rámec funguje, popisuje text o režimu kurzu koruny.

Pro věřitele většina dlužníků vydělává v korunách a kupuje byty oceněné v korunách, takže koruna je přirozená volba. Úvěr v cizí měně je proto specializovaný produkt, dostupný u některých bank a pro některé dlužníky, často ty s doloženým příjmem v dané měně. Zeptejte se každé banky, co nabízí, a počítejte s přísnějšími podmínkami. Náš článek o tom, na co se banky ptají cizinců, uvádí, že příjem v jiné měně mnoho věřitelů posuzuje konzervativněji.

Postavení cizince

Cizinci jsou kurzovému riziku vystaveni víc způsoby než místní kupující, protože jejich okolnosti nejsou tolik vázány na jednu měnu.

Příjem v cizí měně. Pokud jste placeni v eurech, dolarech nebo librách, je úvěr v korunách nesouladem. Slabá koruna vám pomáhá, pokud vyděláváte v zahraničí, protože za příjem koupíte víc korun, a silná škodí. Někteří věřitelé zahraniční příjem přijímají, jiní vyžadují český účet s historií výplat.

Plány odejít. Pokud počítáte, že za pár let Česko opustíte, může se byt prodat nebo pronajmout a výtěžek bude v korunách, zatímco váš další život bude v jiné měně. To je riziko na straně aktiv. Možnosti rozebírá náš text o tom, zda pražský byt prodat, nebo pronajmout.

Úspory v jiné měně. Vaše záloha může být v eurech nebo dolarech a přepočítáte ji při koupi. Kurz toho dne je součástí nákladů na koupi.

Smíšená domácnost. Jeden z partnerů může vydělávat v korunách a druhý v zahraničí. Nesoulad pak existuje na jedné straně a banka může oba příjmy počítat různě.

Úrokové riziko je samostatná věc

Fixace sazby na určité období chrání před změnami sazby, ne před změnami kurzu. První riziko řeší náš průvodce dobami fixace a výklad o sazbách a tom, co je určuje. Proti druhému pevná sazba nic nezmůže.

Obě rizika se sčítají. Dlužník s eurovým úvěrem s pevnou sazbou a příjmem v korunách nese kurzové riziko po celou dobu. Sazby v různých měnách také odrážejí různé úrokové prostředí a nižší sazba v jedné měně může odrážet odlišný výhled inflace, který mohou pohyby kurzu vyrovnat.

Jak nesoulad snížit

Nejjednodušší je půjčit si v měně, ve které máte příjem a plány. Pro většinu rezidentů to znamená koruny. Existují i jiné přístupy a každý něco stojí.

• Sladit měnu příjmu a úvěru. Pokud je váš příjem převážně v korunách, vezměte si úvěr v korunách.
• Držet rezervu v měně úvěru. Pokud si půjčujete v cizí měně, mějte část úspor ve stejné měně na pokrytí splátek po určitou dobu.
• Půjčit si méně. Čím méně si půjčíte, tím méně vám může pohyb kurzu ublížit.
• Promyslet odchod. Zeptejte se, co se stane, když se budete muset odstěhovat do zahraničí, byt prodat nebo pronajmout, a zda to banka dovoluje.
• Měnové zajišťovací produkty. Banky mohou nabízet nástroje pro podniky a někdy i pro jednotlivce; nesou vlastní náklady a rizika a vyžadují odbornou radu.

Ať zvolíte cokoli, vyzkoušejte to na špatném výsledku. Zeptejte se, jaká by byla splátka, kdyby se kurz posunul proti vám o velkou částku, a zda byste ji zvládli zaplatit.

Čtení nabídky

Pokud věřitel nabízí úvěr v cizí měně, sledujte několik bodů. Měnu smlouvy a účet, z něhož se splátky strhávají. Kurz použitý pro přepočet a kdo ho určuje. Zda může banka při prudkém pohybu kurzu požadovat splacení nebo další zajištění. Náklady na měsíční převod korunového příjmu do měny úvěru. A regulační ochranu: věřitel vám musí poskytnout standardní informační přehled a uvést roční procentní sazbu nákladů (RPSN) a Finanční arbitr řeší mimosoudní spory ze spotřebitelského úvěru.

Chcete-li vyzkoušet splátky při různých sazbách, hypoteční kalkulačka na Hypoteky.com umožní namodelovat úvěr a dobu. Pracuje s čísly, která zadáte, takže kurzy za vás nemodeluje. S čím se zahraniční žadatelé v praxi setkávají, popisuje průvodce hypotékami pro cizince na Hypoteky.com. Žadatele žijící v zahraničí pokrývá náš článek o tom, zda může nerezident získat českou hypotéku.

Časté otázky

Mohu v Česku získat hypotéku v eurech?

Někteří věřitelé nabízejí úvěry v cizí měně, ale většina českých hypoték je v korunách. Zeptejte se každé banky na její podmínky.

Je hypotéka v eurech levnější?

Hlavní sazba se může lišit, ale kurz může rozdíl smazat. Porovnejte celkové náklady při nepříznivých scénářích.

Odstraní fixace sazby kurzové riziko?

Ne. Pevná sazba chrání před změnami úrokové sazby, ne před pohyby kurzu.

Jsem placen v eurech. V jaké měně by měl být můj úvěr?

Nesoulad existuje, pokud měna úvěru neodpovídá vašemu příjmu a plánům. Zvažte, kde budete po dobu úvěru žít a vydělávat, a nechte si poradit.

Praktický další krok

Zapište si na příštích deset let měnu svého platu, úspor a pravděpodobného domova. Pokud všechny říkají koruna, otázka se rozhodne sama. Pokud ne, přineste tuto stránku poradci a zeptejte se banky, jak zachází se zahraničním příjmem.

Toto je obecný výklad, nikoli právní, daňové ani hypoteční poradenství.