Ипотека в кронах или в евро: валютный риск для экспатов

Возьмем условного инженера, который живет в Праге и получает зарплату в евро от иностранной компании, а ему предлагают чешскую ипотеку в кронах. Зачем брать кредит в валюте, которую я не зарабатываю? Не менее справедлив и обратный вопрос: зачем брать его в евро, если квартира, счета и счет для погашения — все в кронах? Ответ зависит от того, где будут жизнь и доход инженера через десять лет.

В этой статье объясняется валютный риск в ипотеке, почему чешские кредиты в основном выдаются в кронах и как экспат может думать о несовпадении валют. Курсов обмена здесь нет, потому что они меняются, как нет и прогнозов.

Что такое валютное несоответствие

Ипотека — это долг в определенной валюте, который погашается из дохода в определенной валюте. Когда валюты совпадают, обменный курс для заемщика не имеет значения. Когда различаются, он важен каждый месяц.

Возьмем заемщика, который зарабатывает в кронах и должен евро. Если крона слабеет к евро, заемщику нужно больше крон, чтобы заплатить тот же платеж в евро, а остаток долга в кронах растет. Если крона укрепляется, долг уменьшается. Процентная ставка может быть фиксированной, а обменный курс — нет.

Та же арифметика работает в обратную сторону для того, кто зарабатывает в евро и должен кроны. Сильная крона делает долг тяжелее в пересчете на евро.

Домохозяйства нескольких европейских стран узнали это после финансового кризиса, когда кредиты в швейцарских франках стали намного тяжелее после роста франка. Урок общий: низкую процентную ставку по кредиту в иностранной валюте может свести на нет движение курса.

Почему чешские ипотечные кредиты в кронах

Чехия сохранила собственную валюту, как описывает наш материал о том, что такое чешская крона и почему Чехия ее сохранила, и не перешла на евро. Курс плавающий, а Чешская национальная банка (ČNB) вмешивается только при особых обстоятельствах. С ноября 2013 года по апрель 2017 года банк придерживался обязательства ослаблять крону, после чего курс вернулся к плавающему режиму. Как устроена эта система, рассказано в материале о режиме обменного курса кроны.

Для кредиторов большинство заемщиков зарабатывает в кронах и покупает квартиры с ценами в кронах, поэтому естественный вариант — кредит в кронах. Поэтому кредит в иностранной валюте — специальный продукт, доступный в некоторых банках и для некоторых заемщиков, часто для тех, у кого есть документированный доход в этой валюте. Спрашивайте каждый банк, что он предлагает, и будьте готовы к более строгим условиям. Наш материал о том, что банки спрашивают у иностранных заемщиков, отмечает, что многие кредиторы оценивают доход в другой валюте консервативнее.

Положение экспата

Экспаты подвержены валютному риску в большем числе отношений, чем местный покупатель, потому что их обстоятельства меньше привязаны к одной валюте.

Доход в иностранной валюте. Если вам платят в евро, долларах или фунтах, кредит в кронах — несоответствие. Слабая крона помогает, если вы зарабатываете за границей, потому что ваш доход покупает больше крон, а сильная вредит. Некоторые кредиторы принимают иностранный доход, другие требуют чешский счет с историей поступления зарплаты.

Планы уехать. Если вы ожидаете уехать из Чехии через несколько лет, квартиру могут продать или сдать, и выручка будет в кронах, а ваша следующая жизнь — в другой валюте. Это риск на стороне актива. Варианты обсуждает наш материал о том, стоит ли продать квартиру или сдавать ее.

Сбережения в другой валюте. Ваш первоначальный взнос может быть в евро или долларах, и вы конвертируете его в момент покупки. Курс в этот день — часть стоимости покупки.

Смешанное домохозяйство. Один партнер может зарабатывать в кронах, а другой за границей. Тогда несоответствие есть с одной стороны, а банк может по-разному засчитывать доходы.

Риск процентной ставки — отдельный вопрос

Фиксация ставки на период защищает от изменений ставки, но не обменного курса. Первый риск разбирают наше руководство о сроках фиксации и материал о ставках и о том, что их определяет. От второго фиксированная ставка не защищает.

Эти два риска складываются. Заемщик с кредитом в евро по фиксированной ставке и доходом в кронах несет валютный риск весь период. Ставки в разных валютах отражают и разные условия процентной среды, а более низкая ставка в одной валюте может отражать другие ожидания по инфляции, которые изменения курса способны компенсировать.

Способы уменьшить несоответствие

Самый простой — брать кредит в той валюте, в которой ваш доход и ваши планы. Для большинства резидентов это кроны. Есть и другие подходы, и у каждого есть цена.

• Совместите валюту дохода и кредита. Если ваш доход в основном в кронах, берите кредит в кронах.
• Держите резерв в валюте кредита. Если вы берете кредит в иностранной валюте, держите часть сбережений в той же валюте, чтобы покрывать платежи в течение какого-то времени.
• Берите меньший кредит. Чем меньше вы занимаете, тем меньше может навредить движение курса.
• Продумайте выход. Спросите, что будет, если вам понадобится уехать за границу, продать квартиру или сдать ее и разрешает ли это банк.
• Продукты валютного хеджирования. Банки могут предлагать инструменты для бизнеса, а иногда для физических лиц; у них есть собственные издержки и риски, и они требуют профессионального совета.

Что бы вы ни выбрали, проверьте это на плохом исходе. Спросите, каким был бы платеж, если бы курс сильно двинулся против вас, и смогли бы вы платить.

Как читать предложение

Если кредитор предлагает кредит в иностранной валюте, посмотрите на несколько пунктов. Валюта договора и счет, с которого списываются платежи. Курс, по которому идет конвертация, и кто его устанавливает. Может ли банк потребовать погасить кредит или добавить обеспечение, если курс резко движется. Издержки на ежемесячную конвертацию вашего дохода в кронах в валюту кредита. И регуляторная защита: кредитор обязан дать вам стандартный информационный лист и указать годовую процентную ставку расходов (RPSN), а Финансовый арбитр рассматривает внесудебные споры о потребительском кредите.

Если хотите проверить платежи при разных ставках, ипотечный калькулятор на Hypoteky.com позволяет смоделировать кредит и срок. Он работает с теми цифрами, которые вы ему дадите, поэтому обменные курсы за вас не смоделирует. О том, с чем иностранные заявители сталкиваются на практике, у Hypoteky.com есть руководство об ипотеке для иностранцев. Заявителей, живущих за границей, охватывает наш материал о том, может ли нерезидент получить чешскую ипотеку.

Частые вопросы

Можно ли получить ипотеку в евро в Чехии?

Некоторые кредиторы предлагают кредиты в иностранной валюте, но большинство чешских ипотечных кредитов — в кронах. Спросите каждый банк об условиях.

Дешевле ли ипотека в евро?

Заявленная ставка может быть другой, но обменный курс способен стереть разницу. Сравнивайте всю стоимость в неблагоприятных сценариях.

Убирает ли фиксация ставки валютный риск?

Нет. Фиксированная ставка защищает от изменения процентных ставок, но не от движения обменного курса.

Мне платят в евро. В какой валюте брать кредит?

Несоответствие есть, если валюта кредита не совпадает с вашим доходом и планами. Подумайте, где вы будете жить и зарабатывать в течение срока, и получите консультацию.

Практический следующий шаг

Запишите на ближайшие десять лет валюту вашей зарплаты, ваших сбережений и вероятного дома. Если везде получаются кроны, вопрос решается сам. Если нет, принесите эту страницу консультанту и спросите банк, как он относится к иностранному доходу.

Это общий обзор, а не юридическая, налоговая или ипотечная консультация.