Příjem ze zahraničí při žádosti o českou hypotéku

Práce na dálku vytvořila nový typ žadatele o českou hypotéku: člověka, který žije v Praze, má povolení k pobytu, utrácí plat v korunách a platí mu zaměstnavatel v jiné zemi. Pro žadatele je takový příjem stejně jistý jako každý jiný. Pro úvěrového analytika v české bance vyvolává otázky, které český výplatní lístek nikdy nevyvolá.

Tento průvodce vysvětluje, jak banky přistupují k příjmu vydělanému v zahraničí, co žádají a jak se připravit. Jde o obecné informace a postupy bank se liší. Zda váš konkrétní spis některá banka přijme, může říct jen ona sama.

Tři testy

Ať už interní formulář banky říká cokoli, otázky se scházejí ve třech.

Lze to ověřit? Český zaměstnavatel se v bance dá ověřit ve veřejném rejstříku za pár minut. Zahraniční zaměstnavatel, zahraniční výplatní páska a zahraniční daňový systém se chápou déle. Banka potřebuje doklady, které přečte, a někdy je potřebuje přeložené a ověřené.

Vydrží to? Banka chce vidět smlouvu, která pravděpodobně bude pokračovat, zaměstnavatele, který pravděpodobně bude existovat, a pracovní uspořádání, které pravděpodobně zůstane. Práce na dálku závisí na politice zaměstnavatele a banka ji může vnímat jako riziko, zejména pokud zaměstnavatel nemá v Česku zastoupení.

Co udělá měna? Plat v eurech či dolarech, úvěr v korunách. Pokud koruna posílí, splátka zabere větší část příjmu. Pokud plat dlužníka vůči koruně ztratí na hodnotě, rezerva zmizí. Banky to řeší srážkou z příjmu nebo zátěžovým testem a náš výklad o hypotékách v korunách nebo eurech popisuje riziko z pohledu dlužníka.

O jaké doklady banky obvykle žádají

Běžný spis zaměstnance placeného ze zahraničí obsahuje:

• pracovní smlouvu s anglickým nebo úředním českým překladem,
• aktuální výplatní pásky a potvrzení zaměstnavatele o platu, pozici a délce zaměstnání,
• výpisy z účtu s doložením, že plat přichází, za období, které banka určí,
• poslední zahraniční daňové přiznání nebo daňový výměr, pokud existuje,
• český doklad o pobytu a doklad o bydlišti.

U některých dokladů může být nutná apostila nebo jiná legalizace podle pravidel vydávající země a může se vyžadovat soudní překladatel. Ministerstvo zahraničních věcí České republiky zveřejňuje informace o požadavcích na legalizaci podle zemí. Zeptejte se banky, jaké formality vyžaduje, než cokoli objednáte, protože banka rozhoduje, co přijme. Širší spis popisuje náš průvodce o co žádají banky cizince.

Důležitá je stopa peněz

Bance je příjemnější, když zahraniční plat chodí na český účet a už tak činí měsíce. Má pak záznam ve vlastním systému a vidí, že z toho příjmu žijete. Pokud plat přistává na zahraničním účtu a vy peníze občas převádíte, musí banka tok rekonstruovat z výpisů v cizím jazyce. Včasné otevření českého účtu, jak popisujeme v článku jak si cizinec otevře český bankovní účet, je levný krok, který pomůže téměř každé žádosti.

Velké převody ze zahraničí také vyvolávají otázky podle pravidel proti legalizaci výnosů z trestné činnosti. Banky musí podle českého práva identifikovat klienty a původ prostředků a systém dozoruje Finanční analytický úřad. Uschovejte si doklady o původu vlastních zdrojů stejně jako o příjmu.

Daně: samostatná otázka

Kde banka váš příjem počítá, je jedna věc. Kde platíte daň, je druhá. Člověk je obecně českým daňovým rezidentem, pokud má v Česku stálé bydliště nebo se tu obvykle zdržuje nejméně 183 dnů v kalendářním roce (stav k roku 2026; ověřte u Finanční správy). Český daňový rezident se v Česku zdaňuje z celosvětových příjmů, s výhradou smluv o zamezení dvojího zdanění. Rámec popisují naše výklady o české daňové rezidenci a smlouvách o zamezení dvojího zdanění.

Pro hypoteční spis jde o soulad. Pokud žijete v Praze a váš zaměstnavatel stále sráží daň, jako byste bydleli jinde, banka se může zeptat proč, a stejně tak finanční úřad. Dalším patrem je sociální zabezpečení: který systém vás pokrývá, záleží na pracovním uspořádání a na pravidlech mezi zeměmi. Vyřešte to s poradcem před podáním žádosti, protože spis, který si protiřečí, je spis, který bývá zamítnut.

Zahraniční příjem, který není plat

Započítat lze i jiné druhy zahraničního příjmu, ale hůře se dokládají. Zahraniční důchod je v zásadě stabilní a banky posuzují vyplácející instituci a kontinuitu. Příjem z pronájmu zahraniční nemovitosti vyžaduje smlouvy a výpisy. Dividendy a investiční příjem se rok od roku liší a obvykle se počítají ve snížené výši nebo vůbec. Příjem z nezávislé práce pro zahraniční klienty spadá pod testy pro OSVČ z našeho článku o hypotékách pro OSVČ, s přidanou obtíží zahraničních klientů a faktur.

Limity, které platí vždy

Doporučení ČNB pro poměr výše úvěru k hodnotě zástavy je 80 %, u žadatelů do 36 let 90 %, a limity DTI a DSTI založené na příjmu jsou vypnuté (stav k roku 2026; ověřte u ČNB). Banka může pro dlužníky se zahraničním příjmem stanovit přísnější strop, proto počítejte s vyšší hotovostí než dle obecného limitu. Viz kolik vlastních peněz potřebujete. Hrubý rozsah pro dva druhy příjmu si můžete vyzkoušet v odhadu možnosti půjčit si na Hypoteky.com a průvodce Hypoteky.com o hypotékách pro cizince dává obecnou orientaci. Obojí berte jako první přiblížení. Počítá se jen posouzení banky.

Makléř může porovnat, které banky vaše uspořádání přijmou; kompromis vysvětluje náš článek makléř, nebo přímo banka.

Často kladené otázky

Časté otázky

Dostanu českou hypotéku, když je můj zaměstnavatel v zahraničí?

Některé banky to přijímají, s dalšími doklady a opatrnějším výpočtem. Jiné ne. Zeptejte se každé banky dřív, než zaplatíte odhad.

Záleží na tom, v jaké měně jsem placen?

Ano. Nesoulad mezi měnou příjmu a úvěru přidává riziko a banky mohou započítávaný příjem snížit nebo provést zátěžový test.

Musím překládat výplatní pásky?

Často ano. Banka může přijmout anglické doklady, ale u některých požadovat úřední český překlad. Zeptejte se před objednáním.

Počítá se zahraniční příjem stejně jako český?

Obvykle ne. Banky obvykle uplatňují srážku nebo konzervativnější předpoklady. Zacházení se liší podle banky.

Praktický další krok

Položte bance nebo makléři jednu přesnou otázku písemně: jak naložíte s příjmem vypláceným zahraničním zaměstnavatelem v této měně a které doklady potřebujete? Porovnejte odpovědi dvou bank, než vynaložíte peníze na překlady.

Toto je obecný výklad, nikoli právní, daňové ani hypoteční poradenství.