Koupě bytu v Praze ze zahraničí: jak funguje nákup na dálku

Kupující z Toronta, Singapuru nebo Berlína nemusí kvůli koupi bytu třikrát letět do Prahy. České právo umožňuje, aby za vás jednal někdo jiný, aby vám podpis v zahraničí ověřil příslušný úředník a aby peníze držel notář nebo právník. Neumožňuje vám přeskočit formality. Při koupi na dálku jsou formality hlavní prací a chyby v nich stojí týdny.

Tento průvodce vysvětluje hlavní nástroje v pořadí, v jakém je pravděpodobně budete potřebovat, a upozorňuje na místa, kde záleží na formě.

Co lze dělat na dálku

V zásadě téměř všechno:

• prohlédnout si byt přes video, nebo tam poslat důvěryhodnou osobu;
• objednat výpisy z katastru online;
• jmenovat právníka a zástupce;
• podepsat plnou moc v zahraničí;
• podepsat smlouvu v zahraničí, nebo prostřednictvím zástupce;
• převést peníze do úschovy;
• nechat podat návrh na vklad do katastru;
• převzít klíče prostřednictvím zástupce.

Nelze spoléhat na neformální uspořádání. Katastr a notář potřebují doklady ve správné formě a ta závisí na zemi, kde je podepíšete.

Začněte kontrolami

Právní prověrky bytu se nemění tím, že žijete daleko. Někdo musí prověřit vlastnictví, zatížení, dokumenty společenství vlastníků a záznamy o domu. Seznam uvádí náš průvodce právními prověrkami nemovitosti v Česku. Při koupi na dálku jsou tyto prověrky očima kupujícího, proto si najměte právníka v Česku, který bude odpovídat ve vašem jazyce a písemně.

Zajistěte také osobu, která může byt vidět za vás, ať jde o právníka, makléře, nebo někoho, komu důvěřujete. Fotografie a video jsou užitečné, ale neukážou pach vlhka ani stav schodiště.

Plná moc

Plná moc umožňuje určené osobě podepisovat za vás. Pro koupi nemovitosti by měla být konkrétní: měla by jmenovat byt nebo alespoň dotčenou nemovitost a vymezit, co může zástupce dělat, například podepsat smlouvu, podat návrh do katastru a přebírat dokumenty. Generální plná moc může být širší, ale hůř se kontroluje.

Podpis na plné moci musí být úředně ověřen. Záleží, kde podepíšete.

• V Česku: podpis může ověřit notář nebo pracoviště Czech POINT.
• V zahraničí: může ho ověřit místní notář nebo obdobný úředník. Podle země může dokument potřebovat apostilu podle Haagské úmluvy, nebo úplnější ověření, aby ho české úřady přijaly. Česká ambasáda nebo konzulát mohou v některých případech podpisy ověřovat sami. Platná pravidla pro zemi, kde se nacházíte, si ověřte u Ministerstva zahraničních věcí (stav k roku 2026; ověřte v oficiálním zdroji).
• Jazyk: dokument v cizím jazyce obvykle potřebuje překlad od soudního překladatele.

Zástupce vybírejte pečlivě. Bude za vás podepisovat právní dokumenty. Obvyklou volbou je advokátní kancelář, protože má profesní povinnosti a pojištění. Příbuzný může být v pořádku, pokud rozumí tomu, co podepisuje. V dokumentu uveďte, co zástupce nesmí, například souhlasit s cenou nad stanovenou částku.

Smlouva

Kupní smlouvu můžete podepsat v zahraničí s podpisem ověřeným příslušným úředníkem, nebo ji může podepsat váš zástupce na základě plné moci. Je to písemný dokument, který přesně popisuje byt a stanoví cenu a platební podmínky. Jednotlivé části rozebírá náš průvodce klíčovými ustanoveními smlouvy.

Pokud je smlouva v češtině, požádejte o překlad do angličtiny pro vlastní pochopení. Rozhoduje obvykle české znění, takže vysvětlení právníka je stejně důležité jako překlad. Některé smlouvy jsou dvojjazyčné. Ověřte, která verze má přednost.

Peníze

Při koupi na dálku je standardní ochranou úschova. Notář, právník nebo banka drží cenu a uvolní ji poté, co katastr zapíše převod. Potřebujete znát účet úschovy, podmínky uvolnění a poplatek. Viz notáři, právníci a úschova a rezervační smlouvy a úschova.

Praktické body:

1. Odkud peníze pocházejí. Převody ze zahraničí se kontrolují. Uschovejte doklady o původu. Co se zjišťuje, popisuje náš výklad o kontrolách původu prostředků.
2. Měna. Pokud nemáte prostředky v korunách, musí se někde přepočítat. Zeptejte se úschovního agenta, jak se zahraniční platby zpracovávají, a porovnejte použitý kurz.
3. Načasování. Zajistěte, aby peníze dorazily do dohodnutého data. Přeshraniční bankovní převody mohou trvat dny.
4. Poplatky. Za převod si může účtovat vaše i česká banka.

Pokud chcete český bankovní účet, jeho otevření bez osobní přítomnosti není vždy možné a pravidla se liší podle banky. Souvislosti uvádí náš průvodce otevřením českého bankovního účtu cizincem.

Hypotéka ze zahraničí

Kupující na dálku, který si bere úvěr, má kroky navíc, protože české banky chtějí od zahraničních žadatelů víc dokladů a v mnoha případech osobní přítomnost nebo ověřenou plnou moc. Viz naše výklady co banky chtějí po cizincích a hypotéky pro nerezidenty. S bankou začněte dřív, než rezervujete, protože její požadavky určují časový plán. Průvodce Hypoteky.com koupí nemovitosti cizincem podává souvislosti ke koupi i financování.

Vklad do katastru a doručovací adresa

Po podpisu se u katastrálního úřadu podává návrh na vklad. Vlastnictví přechází zápisem, s účinky ode dne, kdy návrh došel. Úřad zasílá oznámení a rozhodnutí stranám, proto potřebujete spolehlivou doručovací adresu v Česku, obvykle kancelář svého právníka. Zmeškané oznámení může řízení zdržet. Další možností je datová schránka. Viz náš průvodce zřízením datové schránky.

Předání ze zahraničí

Předání je fyzická událost a někdo se jí musí zúčastnit. Zástupce odečte měřidla, prohlédne byt podle kontrolního seznamu a podle vašich pokynů podepíše protokol. U novostavby mu dejte náš kontrolní seznam předání, protože vady přehlédnuté v ten den se později hůř reklamují. Požádejte o fotografie a kopii protokolu. Přepište energie na sebe nebo na správce a zařiďte bezpečné uložení klíčů.

Pokud budete byt pronajímat, vyžádejte si radu ke správě i k daním. Zásady vysvětluje náš průvodce českou daní z příjmů z pronájmu.

Pořadí prací

Jazyk a tlumočníci

Pokud neumíte česky, budete mít podepisovat české dokumenty. Měl by vám je vysvětlit notář nebo právník a u některých notářských úkonů zákon vyžaduje tlumočníka, pokud strana jazyku nerozumí. Zeptejte se právníka, zda je u každého dokumentu potřeba a kdo ho platí. Nepodepisujte text, kterému jste neporozuměli, na základě překladu připraveného druhou stranou, a požádejte o nezávislého překladatele smlouvy. Pokud existuje dvojjazyčná smlouva, ověřte, která verze má přednost, když se obě liší.

Často kladené otázky

Časté otázky

Mohu koupit pražský byt, aniž bych ho navštívil?

V zásadě ano, s právníkem, ověřenou plnou mocí nebo podpisem ověřeným v zahraničí a s úschovou. Jednou se před závazkem přijet podívat je přesto moudré.

Kdo může mít mou plnou moc?

Obvyklou volbou je právník. Příbuzný nebo důvěryhodná osoba může jednat, pokud dokument konkrétně vymezuje, co smí.

Potřebuji apostilu?

Podle země, kde podepisujete, mohou dokumenty potřebovat apostilu nebo ověření. Ověřte si to u Ministerstva zahraničních věcí a zeptejte se právníka (stav k roku 2026).

Mohu k platbě použít zahraniční banku?

Ano, peníze mohou přijít ze zahraničí do úschovy. Počítejte s dotazy na původ prostředků na obou stranách.

Než si rezervujete let

Zeptejte se právníka na jednu věc: „Který z těchto kroků v mém případě opravdu vyžaduje, abych tam byl?“ Poctivá odpověď často zní, že žádný. Nechte si ji písemně, se seznamem dokumentů a datem, do kdy má být každý připraven. Britští kupující mají několik dalších bodů k vyřešení, které pokrývá text koupě nemovitosti v Praze po brexitu.

Toto je obecný výklad, nikoli právní, daňové ani hypoteční poradenství.