Koupě nemovitosti v Praze britským občanem po brexitu

Britský kupující v Praze před rokem 2021 mohl koupi považovat za součást širšího stěhování: koupit, přihlásit se, žít. Po brexitu zůstává první krok stejný a druhý a třetí nikoli. Právo vlastnit byt zůstává britským občanům otevřené. Právo v něm bydlet déle než krátkou dobu s klíči nepřichází.

Tento výklad odděluje obě otázky, protože se řídí jinými pravidly a jinými orgány.

Koupě: v zásadě se nic nezměnilo

Cizinci mohou v Česku kupovat nemovitosti bez omezení, včetně pozemků, a britský občan je z tohoto pohledu cizincem jako každý jiný. Občanský zákoník i katastr posuzují kupujícího podle smlouvy a zápisu, ne podle státní příslušnosti. Pravidla uvádí náš článek mohou cizinci kupovat nemovitosti v Česku a průvodce Hypoteky.com koupí nemovitosti cizincem podává praktický přehled.

Postup je pro všechny stejný. Prohlédnete byt, ověříte vlastnictví, zarezervujete, podepíšete písemnou smlouvu, zajistíte peníze a podáte návrh na vklad do katastru, jak popisuje náš průvodce průběhem koupě.

Pobyt: co brexit změnil

Dokud bylo Spojené království v EU, měl britský občan práva volného pohybu v EU, včetně práva pobývat v Česku a jednoduše se tam registrovat. Po skončení přechodného období tato práva pro nově příchozí zanikla. Britský občan je dnes považován za občana třetí země.

V praxi to znamená:

• krátký pobyt bez víza v rámci schengenského limitu 90 dnů ve 180 dnech, který pokrývá náš výklad o pravidle 90/180;
• dlouhodobé vízum nebo povolení k pobytu pro delší pobyty, které vydává Ministerstvo vnitra (viz náš průvodce typy českých víz);
• pro ty, kdo žili v Česku už před koncem roku 2020, pobytová práva podle Dohody o vystoupení Spojeného království z EU. Držitelé byli vyzváni, aby si vyměnili staré doklady za biometrický průkaz o pobytu s odkazem na čl. 50 Smlouvy o Evropské unii, s lhůtou výměny stanovenou na 31. srpna 2022. Pokud se vás to týká, udržujte průkaz platný a prodloužení ověřujte u MV/OAMP (stav k roku 2026; ověřte u Ministerstva vnitra).

Pravidla vstupu a povolení k cestě pro návštěvníky se v Evropě mění, proto si před cestou ověřte informace u Ministerstva vnitra a Ministerstva zahraničních věcí (stav k roku 2026; ověřte v oficiálním zdroji).

90 dnů a druhé bydlení

Nejčastěji nepochopený bod se týká kupujícího druhého domova, který plánuje trávit v Praze dlouhá období. Limit 90 dnů ze 180 platí pro celý schengenský prostor, ne pro každou zemi zvlášť. Čas strávený ve Španělsku nebo Německu se počítá do téhož celku. Vlastnictví bytu ho neprodlužuje a překročení pobytu má důsledky pro budoucí vstupy i povolení.

Pokud chcete v Praze žít většinu roku, naplánujte cestu přes povolení, například zaměstnání, podnikání, studium nebo rodinné vazby. Proč samotná koupě pobyt neotevírá, vysvětluje náš článek dává koupě nemovitosti v Česku právo pobytu a navazující text o zlatých vízech se zabývá mýtem o investorech.

Platba za byt z Británie

Peníze se mezi britským a českým bankovním účtem pohybují běžně, ale banky na obou stranách se na velké převody ptají. Počítejte s tím, že budete vysvětlovat, odkud prostředky pocházejí. Český notář, právník nebo banka držící úschovu požádá o doklady v rámci svých zákonných povinností. Doklady uschovejte: kupní smlouvy dřívějších domovů, výpisy z úspor, dokumenty o dědictví. Co čekat, ukazuje náš výklad o kontrolách původu prostředků a průvodce koupí ze zahraničí pokrývá podpis na základě plné moci.

Kurzy mezi librou a korunou kolísají a rozdíl mezi datem smlouvy a datem platby může změnit náklady v librách. Někteří kupující domlouvají s úschovním agentem načasování platby tak, aby spadalo blízko plánovaného měnového převodu. To je rozhodnutí pro vás a vaši banku.

Hypotéky pro britské kupující

Britský občan v Česku bez povolení je z pohledu české banky nerezident. Britský občan, který v Česku žije a pracuje s povolením, je zahraniční rezident. Obě skupiny se posuzují různě a obě jinak než čeští zaměstnanci. Viz naše výklady co banky chtějí po cizincích a hypotéky pro nerezidenty. Shrnutí české úvěrové situace je v průvodci Hypoteky.com hypotékami pro cizince.

Mnoho britských kupujících se místo toho dívá na získání peněz ve Spojeném království proti tamní nemovitosti. Pokud tak učiníte, vyžádejte si britskou radu ohledně rizika, protože za zahraniční nákup dáváte do zástavy svůj hlavní domov.

Daně: dvě země, jeden byt

Daňová situace závisí na tom, kde jste daňovým rezidentem, ne na vašem pasu. Podle Finanční správy je daňovým rezidentem v Česku ten, kdo tu má trvalé bydliště nebo se zde obvykle zdržuje alespoň 183 dnů v kalendářním roce. Pokud byt pronajímáte, příjem z nájmu je příjmem ze zdroje v Česku. Pokud ho prodáte, na zisk se použijí české testy doby držení a využití a může vás zdanit i vaše domovská země.

Mezi Spojeným královstvím a Českem existuje smlouva o zamezení dvojího zdanění (pochází z československé doby a stále platí), která má zabránit tomu, aby byl tentýž příjem zdaněn dvakrát. Jak se použije ve vašem případě, řekne daňový poradce. Začněte anglickými stránkami Finanční správy a naším článkem o české daňové rezidenci.

Roční daň z nemovitých věcí dopadá na zapsaného vlastníka bez ohledu na státní příslušnost. Termíny najdete v našem výkladu o roční dani z nemovitých věcí.

Praktický kontrolní seznam

1. Ověřte svůj status: držitel práv podle Dohody o vystoupení, držitel povolení, nebo návštěvník.
2. Spočítejte plánované dny ve Schengenu proti limitu.
3. Zeptejte se makléře nebo banky, jak váš status ovlivní hypotéku.
4. Připravte doklady o původu prostředků pro českého notáře nebo banku.
5. Zeptejte se daňového poradce na britsko-českou situaci před koupí, ne po ní.

Pokud plánujete byt pronajímat

Mnoho britských kupujících zvažuje pronájem bytu, když ho nevyužívají. Příjem z nájmu je příjem ze zdroje v Česku a podléhá zdanění v Česku podle pravidel daně z příjmů fyzických osob. K roku 2026 si pronajímatel, který je fyzickou osobou, může odečíst buď skutečné výdaje, nebo paušál 30 % příjmů, s limitem výdajů 600 000 Kč, a soukromý příjem z nájmu tohoto druhu nepodléhá českému sociálnímu ani zdravotnímu pojištění (stav k roku 2026; ověřte u Finanční správy). Samotný nájem se řídí občanským zákoníkem, s kaucí až do výše tříměsíčního nájemného a pravidly o výpovědi, která se liší od pracovního práva. Zásady uvádí náš výklad o české dani z příjmů z pronájmu a průvodce pronájmem bytu cizincem ukazuje stranu nájemce.

Nerezidentní pronajímatel také potřebuje někoho, kdo bude byt spravovat: opravy, klíče, kauce a spory. Rozhodněte, kdo to bude, před koupí a zkontrolujte domovní řád a postoj společenství vlastníků ke krátkodobým pronájmům. Podle rozsudku Nejvyššího soudu z roku 2023 je společenství nemůže zakázat ani omezit ve stanovách, domovní řád ale může dál upravovat chování a rušení (stav k roku 2026; vyžádejte si právní radu).

Časté otázky

Může britský občan koupit byt v Praze?

Ano. České právo dovoluje cizincům kupovat nemovitosti bez omezení a britský občan se posuzuje jako každý jiný zahraniční kupující.

Umožní mi vlastnictví bytu zůstat déle než 90 dnů?

Ne. Vlastnictví schengenský limit krátkého pobytu neprodlužuje. Delší pobyt vyžaduje vízum nebo povolení z vlastního důvodu.

Potřebuji český bankovní účet?

Zákon to nevyžaduje, ale úschova, energie a daň z nemovitých věcí se tím zjednoduší. Pravidla pro otevření účtu na dálku se liší podle banky.

Existuje mezi Spojeným královstvím a Českem smlouva o zamezení dvojího zdanění?

Ano, smlouva o zamezení dvojího zdanění existuje. Jak se použije na vaše příjmy, závisí na vaší daňové rezidenci, proto se zeptejte daňového poradce (stav k roku 2026; ověřte u Finanční správy).

Závěrem

Nejjednodušší způsob, jak se vyhnout potížím, je považovat koupi a pobyt za dva projekty se dvěma časovými plány. Kupte, když je otázka nemovitosti vyřešena. Pobyt naplánujte jako samostatnou žádost, přičemž zdrojem pravdy je Ministerstvo vnitra.

Toto je obecný výklad, nikoli právní, daňové ani hypoteční poradenství.