Покупка недвижимости в Праге британским гражданином после Брексита

Британский покупатель в Праге до 2021 года мог считать покупку частью более широкого переезда: купить, зарегистрироваться, жить. После Брексита первый шаг остался прежним, а второй и третий — нет. Право владеть квартирой остается открытым для британских граждан. Право жить в ней дольше короткого срока вместе с ключами не выдается.

Этот материал разделяет два вопроса, потому что их регулируют разные правила и разные органы.

Покупка: в принципе ничего не изменилось

Иностранцы могут покупать недвижимость в Чехии без ограничений, включая землю, и британский гражданин с этой точки зрения такой же иностранец, как любой другой. Гражданский кодекс и кадастр оценивают покупателя по договору и регистрации, а не по гражданству. Правила изложены в нашем материале о том, могут ли иностранцы покупать недвижимость в Чехии, а руководство Hypoteky.com по покупке недвижимости иностранцем дает практический обзор.

Процесс для всех одинаков. Вы смотрите квартиру, проверяете право собственности, резервируете, подписываете письменный договор, организуете деньги и подаете заявление о внесении записи в кадастр, как описано в нашем руководстве о процессе покупки.

Пребывание: что изменил Брексит

Пока Великобритания входила в ЕС, у британского гражданина были права свободного передвижения ЕС, включая право проживать в Чехии и регистрироваться там по упрощенной процедуре. После окончания переходного периода эти права для новых прибывших закончились. Теперь британский гражданин считается гражданином третьей страны.

На практике это означает:

• краткосрочное пребывание без визы в пределах шенгенского лимита 90 дней в любом периоде в 180 дней, о котором рассказывает наш материал о правиле 90/180;
• долгосрочную визу или разрешение на пребывание для более длительных поездок, которые выдает Министерство внутренних дел Чехии (см. наше руководство по типам чешских виз);
• для тех, кто уже жил в Чехии до конца 2020 года, — права на проживание по Соглашению о выходе Великобритании из ЕС. Держателей просили обменять прежние документы на биометрическую карту о пребывании с отсылкой к статье 50 Договора о Европейском союзе; срок обмена истек 31 августа 2022 года. Если это относится к вам, следите, чтобы карта была действительна, и уточняйте в MV/OAMP порядок продления (по состоянию на 2026 год; уточняйте в Министерстве внутренних дел Чехии).

Правила въезда и требования к разрешению на поездку для посетителей меняются по всей Европе, поэтому перед поездкой проверьте информацию в Министерстве внутренних дел и в Министерстве иностранных дел Чехии (по состоянию на 2026 год; уточняйте в официальном источнике).

90 дней и второй дом

Чаще всего неправильно понимают ситуацию покупателя второго дома, который планирует подолгу жить в Праге. Лимит 90 из 180 дней действует на всей территории Шенгена, а не для каждой страны отдельно. Время, проведенное в Испании или Германии, засчитывается в тот же итог. Владение квартирой его не продлевает, а превышение срока влечет последствия для будущего въезда и разрешений.

Если вы хотите жить в Праге большую часть года, планируйте путь получения разрешения: работа, бизнес, учеба или семейные связи. Почему сама покупка вид на жительство не открывает, объясняет наш материал о том, дает ли покупка недвижимости право на проживание, а сопутствующий материал о золотых визах разбирает миф об инвесторской визе.

Оплата квартиры из Великобритании

Деньги регулярно переходят между британским и чешским банковскими счетами, но банки с обеих сторон задают вопросы о крупных переводах. Будьте готовы объяснить, откуда средства. Чешский нотариус, юрист или банк, у которого находится эскроу, запросит подтверждение в рамках своих юридических обязанностей. Сохраняйте документы: договоры продажи прежнего жилья, выписки о сбережениях, документы о наследстве. Чего ожидать, показывает наш материал о проверках источника средств, а о подписании по доверенности рассказывает руководство о покупке из-за границы.

Курс фунта к кроне меняется, и разница между датой договора и датой платежа может изменить стоимость в фунтах. Некоторые покупатели согласовывают срок платежа с эскроу-агентом так, чтобы он приходился на запланированный валютный перевод. Это решение вы принимаете вместе со своим банком.

Ипотека для британских покупателей

Британский гражданин в Чехии без разрешительного документа с точки зрения чешского банка — нерезидент. Британский гражданин, который живет и работает в Чехии по разрешению, — иностранный резидент. К ним относятся по-разному, и оба отличаются от чешских работников. См. наши материалы о том, что банки спрашивают у иностранцев, и об ипотеке для нерезидентов. Краткое изложение положения с чешским кредитованием есть в руководстве Hypoteky.com по ипотеке для иностранцев.

Многие британские покупатели вместо этого рассматривают привлечение денег в Великобритании под залог британской недвижимости. Если вы так поступаете, получите консультацию в Великобритании о риске, потому что вы ставите свой основной дом под иностранную покупку.

Налоги: две страны, одна квартира

Налоговое положение зависит от того, где вы являетесь налоговым резидентом, а не от паспорта. По данным Налоговой службы Чехии, человек является налоговым резидентом Чехии, если у него здесь постоянное жилье или обычное пребывание не менее 183 дней в календарном году. Если вы сдаете квартиру, арендный доход — это доход из чешского источника. Если продаете, к приросту применяются чешские правила о сроках и использовании, и ваша страна проживания также может обложить вас налогом.

Между Великобританией и Чехией действует соглашение об избежании двойного налогообложения (оно относится к чехословацкой эпохе и по-прежнему применяется), призванное не допустить двойного налогообложения одного и того же дохода. Как оно применяется в вашем случае, скажет налоговый консультант. Начните с англоязычных страниц Налоговой службы Чехии и нашего материала о налоговом резидентстве в Чехии.

Ежегодный налог на недвижимость ложится на зарегистрированного собственника независимо от его гражданства. Даты см. в нашем материале о ежегодном налоге на недвижимость.

Практический чек-лист

1. Уточните свой статус: держатель прав по Соглашению о выходе, держатель разрешения или посетитель.
2. Сверьте запланированные дни в Шенгене с лимитом.
3. Спросите брокера или банк, как ваш статус влияет на ипотеку.
4. Подготовьте подтверждение средств для чешского нотариуса или банка.
5. Спросите налогового консультанта о британско-чешском положении до покупки, а не после.

Если вы планируете сдавать квартиру

Многие британские покупатели рассматривают сдачу квартиры, когда сами ею не пользуются. Арендный доход — это доход из чешского источника, и он облагается налогом в Чехии по правилам подоходного налога физических лиц. По состоянию на 2026 год арендодатель — физическое лицо может вычесть либо фактические расходы, либо паушальные 30 % дохода при ограничении расходов в 600 000 крон, а частный арендный доход такого рода не облагается чешскими взносами на социальное и медицинское страхование (по состоянию на 2026 год; уточняйте в Налоговой службе Чехии). Сама аренда регулируется Гражданским кодексом: залог до трех месячных арендных плат и правила уведомления, которые отличаются от трудового права. Принципы изложены в нашем материале о чешском налоге на доход от аренды, а сторону арендатора показывает руководство по аренде квартиры иностранцем.

Арендодателю-нерезиденту также нужен человек, который будет управлять квартирой: ремонт, ключи, залоги и споры. Решите, кто это будет, до покупки и проверьте правила проживания в доме и позицию объединения собственников по краткосрочной аренде. По решению Верховного суда 2023 года объединение не может запретить или ограничить краткосрочную аренду своим уставом, но правила проживания по-прежнему могут регулировать поведение и шум (по состоянию на 2026 год; получите юридическую консультацию).

Частые вопросы

Может ли британский гражданин купить квартиру в Праге?

Да. Чешское право позволяет иностранцам покупать недвижимость без ограничений, и британский гражданин считается таким же иностранным покупателем, как любой другой.

Позволяет ли владение квартирой оставаться дольше 90 дней?

Нет. Владение не продлевает шенгенский лимит краткосрочного пребывания. Для более долгого пребывания нужна виза или разрешение на собственном основании.

Нужен ли мне чешский банковский счет?

Закон этого не требует, но с ним проще с эскроу, коммунальными услугами и налогом на недвижимость. Правила открытия счета на расстоянии зависят от банка.

Есть ли налоговое соглашение между Великобританией и Чехией?

Да, соглашение об избежании двойного налогообложения существует. Как оно применяется к вашему доходу, зависит от вашего налогового резидентства, поэтому спросите налогового консультанта (по состоянию на 2026 год; уточняйте в Налоговой службе Чехии).

Последнее замечание

Проще всего избежать проблем, если считать покупку и пребывание двумя проектами с двумя графиками. Покупайте, когда вопрос с недвижимостью решен. Планируйте пребывание как отдельное заявление, где источником истины служит Министерство внутренних дел.

Это общий обзор, а не юридическая, налоговая или ипотечная консультация.