Čtyřprocentní daň z nabytí nemovitosti už neplatí. Co si ověřit místo ní?

Několik let přicházela koupě bytu v Česku s daňovou povinností ve výši čtyř procent z ceny. Pak už ne. Tuto historii stojí za to znát, protože starší články, makléřské brožury a příspěvky na fórech dosud popisují daň, která zmizela, a kupující, který s ní počítá v rozpočtu, se dočká příjemného překvapení, nebo hůř, zmatené debaty s právníkem.

Tento výklad popisuje, jak se situace vyvíjela. Neříká, co dělat ve vašem případě, a není daňovým poradenstvím.

Stará daň

Česko dlouho zdaňovalo nabytí nemovitostí a ve formě, kterou si většina kupujících pamatuje, činila sazba čtyři procenta základu daně, obvykle kupní ceny. Kdo daň platil, se postupem času měnilo: do roku 2013 byl poplatníkem prodávající a kupující ručitelem, poté se strany po určité období mohly dohodnout, kdo platí, a od 1. listopadu 2016 daň ze zákona nesl kupující (stav k roku 2026; ověřte v novelizujících zákonech u Finanční správy). Pro kupující šlo o pevný náklad navíc, s nímž bylo třeba počítat. Makléři nabízeli ceny s ohledem na něj a kdo počítal celkové náklady koupě, přičetl ho k částce dřív než cokoli jiného.

Protože daň byla viditelným procentem z ceny, určovala, jak se o kupování mluvilo. „Plus čtyři procenta“ byla zkratka v inzerátech i v rozhovorech a přežívá v paměti kupujících a na starých webech.

Zrušení

Daň byla zrušena v roce 2020 a zrušení se vztahovalo na nabytí od prosince 2019 (stav k roku 2026; ověřte u Finanční správy, https://www.financnisprava.cz/en/). Podrobnosti jsou v novelizujícím zákoně a ve výkladu Finanční správy.

V zásadě tedy kupující bytu už daň z nabytí neplatí. Zůstávají jiné náklady: poplatek katastru, provize makléře, pokud ji platí kupující, poplatky notáři nebo právníkovi a roční daň z nemovitých věcí, jakmile byt vlastníte.

Proč stará rada přežívá

Mnoho webových stránek vzniklo v době, kdy daň platila. Pokud vám zdroj radí počítat čtyři procenta, zkontrolujte jeho datum. Pokud žádné nemá, předpokládejte, že je zastaralý, a podívejte se na aktuální výklad Finanční správy.

Vytrvalost těchto informací má mechanické vysvětlení. Stránky o nemovitostech se jen zřídka aktualizují, jakmile se umístí ve vyhledávání, a kupující si čísla opisují navzájem. Příspěvek na fóru z doby před několika lety s jistým číslem může přežít pravidlo, které popisuje. Lékem je najít primární zdroj, ne novější kopii téhož sekundárního.

Co lze stále zdanit

Zrušením daně pro kupujícího z obchodů s nemovitostmi daně úplně nezmizely.

Prodávající. Příjem z prodeje nemovitosti může podléhat dani z příjmů, podle toho, jak dlouho byla vlastněna, jak byla užívána a podle dalších podmínek. Osvobození existují a byla novelizována. To je otázka pro daňového poradce prodávajícího.

DPH a nové budovy. Zacházení s DPH se u některých prodejů liší od běžných bytů z druhé ruky a strany musí vědět, který režim platí.

Roční daň z nemovitých věcí. Platí ji vlastník každý rok. Viz náš samostatný článek, který pokrývá přiznání a termíny.

Zahraniční rezidenti. Pokud žijete v zahraničí, mohou se na koupi nebo pozdější prodej vztahovat pravidla vaší země pobytu. Oba systémy se potkávají přes smlouvy o zamezení dvojího zdanění a to je specializovaná práce.

Proč se pravidla mohou znovu změnit

Daně z nemovitostí jsou politické téma. Tato daň byla zavedena, změněna a pak zrušena a osvobození pro prodávající byla opakovaně novelizována. Každé číslo by mělo mít datum a cokoli bez data zaslouží podezření. Kupující by neměl předpokládat, že dnešní stav je trvalý, ani že včerejší stále platí.

Kde hledat

Primárními zdroji jsou Finanční správa, která zveřejňuje výklady a formuláře, a Ministerstvo financí, které připravuje daňovou legislativu. Právní text obsahuje Sbírka zákonů. Pro konkrétní obchod může říct, co platí, jen daňový poradce, který zná vaše okolnosti.

Co to znamená pro kupujícího dnes

Praktickým poučením je rozpočtovat z aktuálních nákladů, ne z těch, které si pamatujete. Kupující, který čte pět let starou brožuru, může počítat s daní, která už neexistuje, a kupující, který o ní nikdy neslyšel, se může divit, proč jsou starší články tak poplašné. Ani jedno není problém, pokud je odhad nákladů sestaven ze seznamu položek, které umíte pojmenovat a datovat.

Je to také připomínka, že „žádná daň pro kupujícího“ je tvrzení o jedné dani. Poplatky za zápis, odborné poplatky a roční daň z nemovitých věcí tu stále jsou. Úspora, pokud nějaká je, je skutečná, ale není celým účtem.

Zahraniční kupující se někdy ptají, zda se zrušení vztahovalo i na ně. Pravidlo nevedlo hranici podle státní příslušnosti. Vztahovalo se na nabytí od určitého data a výklad Finanční správy je místo, kde ověřit, jak se to týká konkrétní koupě.

Jak kriticky číst odhad nákladů

Odhad nákladů od makléře nebo právníka by měl být seznamem, ne součtem. Každý řádek by měl uvádět, za co se platí, kdo peníze dostane a kdy jsou splatné. Řádek popsaný jako „daně a poplatky“ nic neříká a stojí za otázku. Řádek, který zmiňuje čtyřprocentní poplatek, je buď historickým pozůstatkem, nebo znamením, že odhad byl opsán ze starého vzoru. Řádek pro roční daň je správný, ale jde o roční náklad vlastnictví, nikoli o náklad při uzavření obchodu, a neměl by stát ve stejném sloupci jako poplatek katastru.

Co zrušení říká a neříká

Tento článek se nestaví ani pro, ani proti dani. Důvody změny zákona jsou uvedeny v legislativních materiálech a Ministerstvo financí a Sbírka zákonů jsou místa, kde si je přečíst. Pro čtenáře je důležitý praktický dopad. Kupující, který si kdysi přičítal k ceně viditelný díl, vidí nyní nižší účet při uzavření a makléři ho už neuvádějí. Daňový systém se k nemovitostem stále dostává jinými cestami a kupující dělá dobře, když se ptá kudy, místo aby předpokládal, že otázka zmizela.

Poznámka pro čtenáře, kteří kupovali před změnou

Pokud jste koupili byt v době, kdy daň platila, zrušení tento nákup nijak neotvírá. Pravidlo není systémem vrácení peněz a Finanční správa je místo, kde se zeptat na konkrétní případ. Pokud zkoumáte historii vlastnictví bytu, můžete narazit i na daňové dokumenty ze starého režimu. Jsou součástí spisu, nikoli živou povinností.

První krok

Když vám makléř nebo právník pošle odhad nákladů, požádejte ho, aby vyjmenoval každý řádek a uvedl zákon nebo poplatek, který za ním stojí. Pokud je na řádku „daň z převodu“ nebo „daň z nabytí“, zeptejte se, na co se vztahuje a kdy bylo pravidlo naposledy ověřeno.

Toto je obecný výklad, nikoli právní, daňové ani hypoteční poradenství.