Kolik stojí prodej bytu v Praze

Prodávající, který se soustředí na nabídkovou cenu, snadno zapomene, že číslo ve smlouvě není číslo, které dorazí na jeho účet. Mezi nimi leží řada srážek, některé zřejmé, některé volitelné a některé závislé na tom, zda je na bytu hypotéka nebo daňová historie. Součet bývá málokdy dramatický, ale dost velký na to, aby při plánování další koupě záleželo.

Tento výklad vyjmenovává hlavní položky, říká, co každou určuje, a ukazuje, kde zjistit aktuální číslo. Sazby provizí ani sazebníky poplatků neuvádí, protože se sjednávají nebo mění a číslo uvedené tady by svádělo brát ho jako standard.

Položky jednu po druhé

Provize makléři. Zákonná sazba neexistuje. Provize se sjednává ve zprostředkovatelské smlouvě, jako procento z ceny nebo pevná odměna, a obvykle je splatná po dokončení prodeje. V některých případech platí kupující, v jiných prodávající a rozdělení závisí na dohodě. Zkontrolujte dobu výhradnosti a ustanovení o tom, co se stane, když kupce najdete sami. Body shrnuje náš text o realitních makléřích a poplatcích.

Právní služby. Právník, který sepisuje nebo kontroluje smlouvu, prověřuje úschovu na straně kupujícího a účastní se podpisu, si účtuje odměnu, pevnou nebo hodinovou. Někteří makléři zahrnují základní právní podporu do provize. Zeptejte se, co je v ceně.

Průkaz energetické náročnosti budovy. Podle zákona č. 406/2000 Sb. musí prodávající kupujícímu průkaz (PENB) ukázat a předat a energetická třída patří do inzerátu. U bytu v domě ho mohou nahradit energetické účty za poslední tři roky a společenství vlastníků už může mít průkaz pro celý dům (stav k roku 2026; ověřte u Ministerstva průmyslu a obchodu). Nový průkaz za poplatek zpracuje oprávněný energetický specialista.

Potvrzení od společenství vlastníků. Společenství (SVJ) může vydat potvrzení o zálohách na služby, příspěvcích do fondu oprav a dluzích. Někteří účtují malý administrativní poplatek. Potvrzení je levné, zdržení při jeho získání ne, proto o ně žádejte včas.

Poplatek katastru. Návrh na vklad převodu stojí 2 000 Kč (stav k roku 2026; ověřte u ČÚZK). Kdo platí, určuje smlouva. V praxi ho často platí kupující, ale je to předmětem jednání.

Ověření podpisu. Úředně ověřený podpis stojí u notáře nebo na Czech POINT mírný poplatek za podpis.

Úschova. Notář, právník nebo banka, která drží peníze, si účtuje poplatek. Zda ho platí prodávající, kupující, nebo se dělí, je opět věcí smlouvy. Viz notáři, právníci a úschova při koupi nemovitosti.

Pokud je na bytu hypotéka

Hypotéka mění výpočet. Zbývající dluh se musí splatit z výtěžku a zástavní právo banky k bytu musí být v katastru vymazáno. Splacení úvěru může být spojeno s poplatkem, pokud splácíte uprostřed doby fixace. Podle zákona o spotřebitelském úvěru (zákon č. 257/2016 Sb.) smí věřitel žádat jen své účelně vynaložené náklady a u úvěru na bydlení nesmějí přesáhnout 1 % z mimořádně splacené částky. U úvěrů sjednaných nebo znovu fixovaných od 1. září 2024 je splacení kvůli prodeji bytu nejméně dva roky po koupi zdarma. Starší smlouvy používaly strop 1 % a nejvýše 50 000 Kč při splacení kvůli prodeji (stav k roku 2026; ověřte ve smlouvě a u ČNB). Splacení na konci fixace je vždy zdarma.

Postup popisuje náš článek prodej bytu s hypotékou. Požádejte banku o písemné vyčíslení dluhu s datem, protože zůstatek se mění denně.

Daň z prodeje

Zda z prodeje zaplatíte daň z příjmů, závisí na časovém testu a testu vlastního bydlení, které stanoví Finanční správa. Ve stavu k roku 2026 je prodej od daně z příjmů osvobozen, pokud prodávající vlastnil byt 10 let (u nemovitosti nabyté od 1. ledna 2021) nebo 5 let (u nemovitosti nabyté dříve), nebo pokud v něm bydlel dva roky bezprostředně před prodejem. Prodávající, který tam bydlel méně než dva roky, může být osvobozen i tehdy, když výtěžek vloží do vlastního bydlení do konce následujícího zdaňovacího období a oznámí to finančnímu úřadu (stav k roku 2026; podmínky ověřte u Finanční správy). Osvobozený příjem nad 5 milionů Kč za rok je třeba finančnímu úřadu stejně oznámit.

Roční strop 40 milionů Kč zavedený v roce 2025 se týká cenných papírů, obchodních podílů a kryptoaktiv, ne nemovitostí, a od 1. ledna 2026 se na podíly a cenné papíry už nevztahuje. Na byt ho neuplatňujte.

Pokud se neuplatní žádné osvobození, je zisk zdanitelným příjmem. Jak se počítá v zásadě, ukazuje náš výklad o dani z příjmu z prodeje nemovitosti. Jak se vás týká, by měl potvrdit daňový poradce.

Náklady na přípravu bytu

Jsou volitelné a otázka zní, zda se vrátí. Důkladný úklid, čerstvý nátěr, drobné opravy a dobré fotografie se obvykle vyplatí. Plná rekonstrukce se zřídka vrátí, protože kupující platí za byt, který budou užívat, a mnozí raději předělají byt po svém. Co pomáhá a co ne, rozebírá náš průvodce příprava bytu k prodeji.

Náklady na stěhování

Nezapomeňte na vlastní stěhování: stěhovací firma, skladování, kauce a nájem na novém místě, pokud prodej a koupě nenavazují, překrývající se účty za energie a náklady na mezidobí. Prodávající, kteří kupují další nemovitost, často zjistí, že nejdražší částí není provize, ale načasování.

Jak spočítat, co vám zůstane

Postupujte od nabídkové ceny dolů.

1. Začněte realistickou cenou, ne vysněnou. Oceňovací služba na odhad.homerealestate.cz dává první rozpětí zdarma.
2. Odečtěte splacení hypotéky, pokud existuje, včetně případného poplatku za předčasné splacení.
3. Odečtěte provizi, právní služby, průkaz, úschovu a případný poplatek katastru, který jste se zavázali platit.
4. Zjistěte, zda se uplatní daň z příjmů, a případně částku odložte.
5. Odečtěte případné dluhy vůči společenství vlastníků.

Čísla si můžete vyzkoušet v kalkulačce prodeje nemovitosti na Hypoteky.com, která modeluje, co zbude po nákladech. Je to plánovací nástroj a nenahrazuje nabídku makléře ani názor daňového poradce.

Náklady, které závisejí na kupujícím

Část toho, co platíte nebo dostanete, závisí na cestě kupujícího. Kupující platící z vlastních zdrojů může uzavřít rychleji, zatímco ten, kdo spoléhá na hypotéku, může potřebovat delší dobu na ocenění a schválení v bance a ocenění banky pod dohodnutou cenou může vést k novému vyjednávání. Kupující, který po průzkumu banky požádá o příspěvek na opravu nebo nižší cenu, přesouvá náklady zpět na prodávajícího. Je to předmětem jednání a upřímný popis stavu bytu od začátku je snižuje. Pořadí událostí od ocenění po klíče je v textu jak prodat byt v Praze.

Často kladené otázky

Časté otázky

Kdo platí provizi makléři?

Záleží na zprostředkovatelské smlouvě a na jednání. Zákonná sazba ani pravidlo neexistuje, proto ji požadujte písemně.

Platí se z prodeje bytu daň?

Daň z příjmů se platí jen tehdy, když selže desetiletý (nebo pětiletý) časový test, dvouletý test bydlení i cesta reinvestice (stav k roku 2026; ověřte u Finanční správy).

Mohu platit za předčasné splacení hypotéky?

Jen za skutečné náklady věřitele, u úvěru na bydlení nejvýše 1 % z mimořádně splacené částky, a na konci fixace nic. Požádejte banku o částku písemně (stav k roku 2026; ověřte u ČNB).

Potřebuji průkaz energetické náročnosti?

Musíte ukázat a předat PENB, nebo u bytu energetické účty za poslední tři roky (stav k roku 2026; ověřte u Ministerstva průmyslu a obchodu).

Pořadí, které předejde překvapením

Požádejte každého profesionála o odměnu písemně dřív, než s ním podepíšete. Čísla dejte do jedné tabulky. Přidejte splacení úvěru a odhad daně. Číslo dole je to, co můžete utratit za další bydlení, a je lepší znát ho v prvním týdnu než v posledním.

Toto je obecný výklad, nikoli právní, daňové ani hypoteční poradenství.