Сколько стоит продать квартиру в Праге

Продавец, который сосредоточен на цене предложения, склонен забывать, что цифра в договоре — не та, что дойдет до его банковского счета. Между ними лежит ряд вычетов: одни очевидны, другие необязательны, а третьи зависят от того, есть ли по квартире ипотека и налоговая история. Сумма редко бывает драматичной, но достаточно велика, чтобы иметь значение, когда вы планируете следующую покупку.

В обзоре перечислены основные статьи, сказано, что определяет каждую из них, и показано, где получить актуальную цифру. Ставок комиссии и тарифов здесь нет, потому что их согласовывают или они меняются, а цифра, напечатанная здесь, побуждала бы считать ее стандартной.

Статьи по одной

Комиссия брокера. Законодательной ставки нет. Комиссию согласовывают в договоре с брокером, в процентах от цены или фиксированной суммой, и обычно она причитается по завершении продажи. В одних случаях платит покупатель, в других — продавец, и распределение зависит от договоренности. Проверьте срок эксклюзивности и пункт о том, что будет, если вы найдете покупателя сами. Пункты перечислены в нашем материале об агентах по недвижимости и их комиссиях.

Юридическая работа. Юрист, который готовит или проверяет договор, проверяет со своей стороны эскроу покупателя и присутствует при подписании, берет плату фиксированной суммой или почасово. Некоторые брокеры включают базовую юридическую поддержку в комиссию. Спросите, что входит.

Энергетический сертификат. По закону № 406/2000 Sb. продавец должен показать покупателю энергетический сертификат здания (PENB) и передать его, а класс энергоэффективности указывается в объявлении. Для квартиры в многоквартирном доме его могут заменить счета за энергию за последние три года, а у объединения собственников сертификат на дом может уже быть (по состоянию на 2026 год; уточняйте в Министерстве промышленности и торговли). Новый сертификат за плату готовит лицензированный энергетический специалист.

Справки объединения собственников. Объединение (SVJ) может выдать справку о коммунальных платежах, взносах в фонд ремонта и задолженностях. Некоторые берут небольшую административную плату. Справка стоит недорого, а вот задержка с ее получением недешева, поэтому запросите ее заранее.

Сбор в кадастр. Заявление о регистрации перехода права (návrh na vklad) стоит 2 000 крон (по состоянию на 2026 год; уточняйте в ČÚZK). Кто платит, указано в договоре. На практике чаще платит покупатель, но это обсуждается.

Заверение подписей. Официальное заверение подписей стоит скромную плату за каждую подпись у нотариуса или в пункте Czech POINT.

Эскроу. Нотариус, юрист или банк, держащий деньги, берет плату. Платит ли продавец, покупатель или оба вместе, снова решает договор. См. материал нотариусы, юристы и эскроу.

Если по квартире есть ипотека

Ипотека меняет арифметику. Остаток долга нужно погасить из вырученных средств, а залог банка (zástavní právo) на квартиру нужно снять в кадастре. Погашение кредита может повлечь плату, если вы гасите его в середине периода фиксации. По закону о потребительском кредите (закон № 257/2016 Sb.) кредитор вправе потребовать только разумно понесенные расходы, а для жилищного кредита они не могут превышать 1 % от досрочно погашаемой суммы. Для кредитов, согласованных или переоформленных с 1 сентября 2024 года, погашение в связи с продажей квартиры не раньше чем через два года после покупки бесплатно; в более старых договорах для погашения при продаже действовал предел 1 % и не более 50 000 крон (по состоянию на 2026 год; проверьте свой договор и ČNB). Погашение в конце периода фиксации всегда бесплатно.

Последовательность разобрана в нашей статье о продаже квартиры с ипотекой. Попросите у банка письменную сумму погашения с датой, потому что остаток меняется ежедневно.

Налог с продажи

Платите ли вы подоходный налог с продажи, зависит от проверки по сроку владения и проверки по собственному жилью, которые изложены Налоговой службой. По состоянию на 2026 год продажа освобождена от подоходного налога, если продавец владел квартирой 10 лет (для недвижимости, приобретенной с 1 января 2021 года) или 5 лет (для недвижимости, приобретенной раньше), либо если продавец жил в ней два года непосредственно перед продажей. Продавец, который жил там менее двух лет, все равно может получить освобождение, направив выручку на собственное жилье до конца следующего налогового года и уведомив налоговую инспекцию (по состоянию на 2026 год; условия уточняйте в Finanční správa). Необлагаемый доход свыше 5 млн крон за год все равно нужно декларировать в налоговой инспекции.

Годовой предел 40 млн крон, введенный в 2025 году, касается ценных бумаг, долей в бизнесе и криптоактивов, а не недвижимости, а с 1 января 2026 года он больше не применяется к акциям и ценным бумагам. К квартире его применять не нужно.

Если ни одно из освобождений не применимо, прибыль является облагаемым доходом. Как налог считается в принципе, показывает наш материал о налоге на доход от продажи недвижимости. Применение к вашему случаю должен подтвердить налоговый консультант.

Расходы на подготовку квартиры

Они необязательны, и вопрос в том, окупятся ли. Генеральная уборка, свежая покраска, мелкий ремонт и хорошие фотографии обычно стоят затрат. Полный ремонт редко возвращает вложенное, потому что покупатели платят за квартиру, которой они будут пользоваться, и многие предпочитают сделать ремонт по своему вкусу. Что помогает, а что нет, описано в нашем руководстве по подготовке квартиры к продаже.

Расходы на переезд

Не забывайте о собственном переезде: перевозка, хранение вещей, залог и аренда нового жилья, если продажа и покупка не совпадают по времени, наложение коммунальных счетов и стоимость простоя посередине. Продавцы, которые покупают второй объект, часто обнаруживают, что самое дорогое — не комиссия, а сроки.

Как посчитать, что останется у вас

Считайте от цены предложения вниз.

1. Начните с реалистичной цены, а не с желаемой. Сервис оценки на odhad.homerealestate.cz (на чешском) бесплатно дает первый диапазон.
2. Вычтите сумму погашения ипотеки, если она есть, вместе с платой за досрочное погашение.
3. Вычтите комиссию, юридические услуги, сертификат, эскроу и сбор в кадастр, если вы согласились его оплатить.
4. Проверьте, облагается ли сделка подоходным налогом, и если да, отложите сумму.
5. Вычтите задолженности перед объединением собственников, если они есть.

Расчеты можно проверить в калькуляторе продажи недвижимости на Hypoteky.com, который моделирует остаток после расходов. Это инструмент планирования, он не заменяет предложения вашего брокера или заключения налогового консультанта.

Расходы, зависящие от покупателя

Часть того, что вы платите или получаете, зависит от пути покупателя. Покупатель, который платит собственными средствами, может закрыть сделку быстрее, а тому, кто рассчитывает на ипотеку, может понадобиться больше времени на оценку и одобрение банком, а оценка банка ниже согласованной цены может привести к пересмотру условий. Покупатель, который просит скидку на ремонт или снижения цены после обследования банка, перекладывает расходы обратно на продавца. Это обсуждается, и честный рассказ о состоянии квартиры с самого начала сокращает такие случаи. Порядок событий от оценки до ключей описан в материале как продать квартиру в Праге.

Частые вопросы

Частые вопросы

Кто платит комиссию брокера?

Это зависит от договора с брокером и переговоров. Законодательной ставки или правила нет, поэтому просите зафиксировать письменно.

Облагается ли продажа квартиры налогом?

Подоходный налог платят, только когда не выполнены ни проверка по сроку владения в 10 лет (или 5 лет), ни проверка по проживанию в 2 года, ни вариант с реинвестированием (по состоянию на 2026 год; уточняйте в Finanční správa).

Могут ли взять плату за досрочное погашение ипотеки?

Только за реальные расходы кредитора, не более 1 % от досрочно погашаемой суммы для жилищного кредита, а в конце периода фиксации платы нет. Попросите у банка цифру письменно (по состоянию на 2026 год; уточняйте в ČNB).

Нужен ли мне энергетический сертификат?

Вы должны показать и передать PENB, а для квартиры — счета за энергию за последние три года (по состоянию на 2026 год; уточняйте в Министерстве промышленности и торговли).

Порядок, который избавляет от сюрпризов

Попросите каждого специалиста назвать плату письменно, прежде чем заключать с ним договор. Сведите цифры в одну таблицу. Добавьте сумму погашения и оценку налога. Число внизу — то, что вы можете потратить на следующее жилье, и лучше узнать его в первую неделю, чем в последнюю.

Это общий обзор, а не юридическая, налоговая или ипотечная консультация.