Prodej bytu s hypotékou v Česku

Zástavní právo na výpisu z katastru působí na prodávajícího poprvé děsivě a každému pražskému právníkovi připadá běžné. Prodávající, který si na koupi půjčil, nemusí úvěr splatit před zveřejněním nabídky a kupující se nemusí vyhýbat bytům s hypotékou. Prodej funguje, protože se zástava a úvěr řeší v jedné transakci ve stanoveném pořadí.

Tento výklad popisuje toto pořadí, kdo co dělá a na co se ptát banky. Nepopisuje podmínky žádného konkrétního věřitele.

Co banka drží

Když jste si úvěr brali, banka na byt zapsala do katastru nemovitostí zástavní právo (zástavní právo). Uvidíte je na výpisu z katastru (list vlastnictví) v části o omezeních. Kde přesně, ukazuje náš průvodce čtením výpisu.

Zástavní právo dává bance jistotu: pokud se úvěr nesplácí, může banka vymáhat na bytě. Znamená to také, že byt nelze bez souhlasu banky prodat zbavený zástavy. Právník kupujícího zástavní právo na výpisu uvidí a bude chtít vědět, jak a kdy se uvolní. Co kupující kontrolují, uvádí náš článek o právních kontrolách nemovitosti.

Dvě běžné struktury

Splacení z kupní ceny. To je obvyklá cesta. Kupující zaplatí cenu do úschovy. Když katastr zapíše převod, nebo dříve podle dohodnutého mechanismu, správce úschovy zaplatí bance zbývající úvěr a zbytek jde prodávajícímu. Banka pak dá souhlas s výmazem zástavy a katastr ji vymaže. Role při úschově popisuje náš článek o notářích, právnících a úschově.

Splacení před prodejem. Pokud máte peníze, můžete úvěr splatit nejdřív. Banka vydá potvrzení a zástava se vymaže. Byt je pak bez zátěže a prodej je jednodušší. Vyžaduje to hotovost předem, proto je méně časté.

Třetí struktura, při které kupující převezme úvěr prodávajícího, existuje v teorii, ale je neobvyklá. Potřebuje souhlas banky a schválení kupujícího jako dlužníka, takže je pomalá.

Dotaz na banku

Banka je účastníkem vašeho prodeje, proto ji kontaktujte brzy. Písemně se zeptejte na:

1. zůstatek ke stanovenému datu s denním úrokem po něm;
2. podmínky předčasného splacení a případné poplatky;
3. postup a lhůtu pro souhlas s výmazem zástavního práva;
4. kontaktní osobu a obvyklou dobu vyřízení v bance.

Banky na to mají postup a funguje, ale ne rychlostí e-mailu. Běžná je lhůta dnů až týdnů, proto termíny ve smlouvě domlouvejte s ohledem na časový plán banky.

Předčasné splacení a jeho cena

Zákon o spotřebitelském úvěru (zákon č. 257/2016 Sb.) dovoluje dlužníkovi splatit hypotéku předčasně kdykoli a omezuje, co může věřitel účtovat. Při prodeji jsou důležitá tři pravidla (stav k roku 2026; ověřte ve smlouvě a u ČNB):

• splacení na konci fixace je zdarma;
• u úvěrů sjednaných nebo refixovaných od 1. září 2024 je splacení kvůli prodeji bytu nejméně dva roky po koupi zdarma;
• jinak smí banka požadovat jen účelně vynaložené náklady, nejvýše 1 % splacené částky; u starších smluv byl poplatek spojený s prodejem omezen na 1 % a 50 000 Kč, jakmile úvěr trval dva roky.

Zeptejte se banky, pod jaký režim vaše smlouva spadá, protože refixace po září 2024 může starší úvěr přesunout pod novější pravidla.

Pokud prodej připadne krátce před koncem fixace, může záležet na načasování. Související volby uvádějí naše výklady o fixaci hypotéky a o tom, kolik stojí prodej bytu.

Strana kupujícího

Kupující, který si bere hypotéku, má banku s vlastními podmínkami. Dva věřitelé se pak musí koordinovat: prodávajícího, aby uvolnil zástavu, a kupujícího, aby zřídil novou. Je to běžné a zvládnutelné, ale znamená to dva časové plány bank v jedné transakci. Pořadí obvykle stanoví právník nebo správce úschovy a každá banka bude chtít kopii smlouvy.

Pokud kupující platí bez úvěru, je postup jednodušší, ale struktura úschovy je stejná. Původ prostředků kupujícího se prověřuje, jak popisuje náš výklad koupě za hotové.

Co když cena úvěr nepokryje?

Někdy je prodejní cena nižší než zůstatek úvěru. Prodávající pak musí rozdíl dorovnat nebo jednat s bankou. Banka může za určitých okolností souhlasit s uvolněním zástavy za nižší částku, ale nemusí a je to věc pro právníka. Smlouvu s kupujícím nepodepisujte, dokud nevíte, jak se rozdíl uzavře.

Refinancování místo prodeje

Pokud je důvodem prodeje vysoká sazba na konci fixace, zvažte jako alternativu refinancování. Srovnání pokrývá náš výklad o refinancování a přehled nabízí průvodce refinancováním na Hypoteky.com. V kalkulačce prodeje nemovitosti si také můžete namodelovat, co vám po prodeji zůstane. Obojí jsou nástroje pro vaše vlastní plánování.

Časté otázky

Časté otázky

Mohu prodat byt, který má stále hypotéku?

Ano. Úvěr se obvykle splácí z kupní ceny prostřednictvím úschovy a banka dá souhlas s výmazem zástavního práva v katastru.

Potřebuji povolení banky?

Zástava se musí uvolnit, k čemuž je třeba souhlas banky. Kontaktujte banku brzy a požádejte o písemný postup a časový plán.

Zaplatím sankci za předčasné splacení?

Ne na konci fixace a ne při prodeji nejméně dva roky po koupi u úvěrů sjednaných nebo refixovaných od září 2024. Jinak je poplatek omezen na 1 % splacené částky. Požádejte banku o číslo písemně (stav k roku 2026; ověřte u ČNB).

Jak dlouho trvá vymazání zástavy?

Vyřízení v bance i zápis v katastru chvíli trvají. Termíny ve smlouvě domluvte s ohledem na dobu vyřízení v bance.

Načasování a řetězec

Většina prodávajících je zároveň kupujícími. Byt, který prodáte, financuje byt, který kupujete, a obě transakce se zřídka sejdou na den přesně. Rizika jsou na obou stranách: pokud se váš prodej uzavře první, můžete na čas potřebovat bydlení a skladování, a pokud se první uzavře vaše koupě, nesete po určitou dobu dva domovy a možná dva úvěry.

Prodávající si mezeru řeší například tím, že ve smlouvě o prodeji sjednají pozdější termín předání, aby mohli nejdřív dokončit vlastní koupi, a požádají nového prodávajícího o pružný termín. Někteří kupující si od banky zařídí krátkodobý překlenovací úvěr, což je samostatný produkt s vlastní cenou, proto se zeptejte své banky. Ať zvolíte jakoukoli cestu, termíny zapište do smluv a sdělte je správci úschovy. Kroky v pořadí uvádí náš průvodce jak prodat byt v Praze.

Dokumenty od banky

Předem požádejte banku o papíry, které bude chtít právník vašeho kupujícího:

• potvrzení o zůstatku úvěru a o denním úroku po tomto datu;
• prohlášení banky o podmínkách souhlasu s prodejem a výmazem zástavního práva;
• bankovní účet pro splacení, s variabilním symbolem nebo odkazem k použití;
• kontaktní osobu v bance pro správce úschovy.

Když je právníkovi předáte jako jeden balík, proces se zkrátí. Dobře připravený byt s hypotékou kupujícího uklidní, protože jeho právník zástavu vidí hned.

První krok

Zavolejte tento týden do banky a položte jednu otázku písemně: „Co od mě potřebujete a jak dlouho trvá uvolnění zástavního práva při prodeji?“ Odpověď určí váš harmonogram.

Toto je obecný výklad, nikoli právní, daňové ani hypoteční poradenství.