Prodej bytu v Praze jako nerezident

Mnoho zahraničních majitelů pražských bytů v Praze nežije. Koupili je jako investici, odstěhovali se za prací, nebo byt zdědili po příbuzném. Když přijde čas prodávat, ptají se na totéž: kolik z toho jde zařídit na dálku a čím se to liší od prodeje rezidenta?

Prodej probíhá pro všechny ve stejném pořadí. Mění se papíry kolem vlastníka, podání daně a převod peněz.

Stejný postup, víc papírů

Prodej bytu v Praze vede od ocenění a dokumentů přes rezervaci a písemnou smlouvu až k úschově a zápisu do katastru. Jednotlivé kroky popisuje náš průvodce prodejem bytu v Praze. Jako nerezident děláte tytéž kroky. Rozdíly jsou v tom, jak podepisujete, jak dostáváte oznámení a jak řešíte daň a peníze.

První bezplatný odhad můžete získat v odhadní službě na odhad.homerealestate.cz a později prodej namodelovat v kalkulačce prodeje nemovitosti na Hypoteky.com. Jsou to plánovací nástroje a práci makléře ani poradce nenahrazují.

Jak podepsat ze zahraničí

Máte dvě hlavní možnosti.

1. Podepište sami v zahraničí. Váš podpis na smlouvě úředně ověří příslušný úředník v zemi, kde jste. Podle země může dokument potřebovat apostilu nebo plnou legalizaci a překlad od soudního překladatele (soudní překladatel). Pravidla pro vaši zemi zjistěte u Ministerstva zahraničních věcí (stav k roku 2026; ověřte u oficiálního zdroje).
2. Jmenujte zástupce. Plná moc (plná moc) umožní právníkovi nebo důvěryhodné osobě podepsat za vás. Měla by být určená konkrétně pro tento prodej, s ověřeným podpisem a, pokud se podepisuje v zahraničí, se správnou apostilou nebo legalizací a překladem.

Znění i formu by měl před podpisem schválit váš český právník, protože katastr odmítá dokumenty, které formu nesplňují. Stejné nástroje z pohledu kupujícího popisuje náš průvodce koupí bytu ze zahraničí.

Časté otázky

Časté otázky

Musím kvůli prodeji cestovat do Prahy?

Ne nutně. Správně připravená plná moc nebo podpis ověřený v zahraničí může vaši přítomnost nahradit. Formu nejdřív potvrďte u právníka, protože vadný dokument zdrží zápis.

Platím při prodeji jako nerezident českou daň?

Česká daň z prodeje nemovitosti závisí na testech osvobození (doba držení nebo bydlení v bytě), ne na tom, kde žijete. Zisk, který není osvobozen, se zdaňuje a nerezident podává přiznání v Česku. Ověřte u Finanční správy a využijte daňové poradenství (stav k roku 2026).

Mohu poslat peníze do zahraničí?

Ano, platba na zahraniční účet je možná. Banky se ptají na původ prostředků a účel a správce úschovy vyplatí cenu na účet, který uvedete. Než peníze přesunete, vyřešte daňovou situaci.

Zdaňuje prodej i moje domovská země?

Může. Mnoho zemí zdaňuje rezidenty z celosvětových zisků a smlouvy o zamezení dvojího zdanění mají dvojímu zdanění zabránit. Zeptejte se daňového poradce, který zná oba systémy.

Kdo přebírá oznámení katastru, když jsem v zahraničí?

Uveďte českou doručovací adresu, obvykle kancelář svého právníka, nebo použijte datovou schránku. Zmeškané oznámení může zápis zdržet.

Daň: co rozhoduje

Česká daň z příjmů při soukromém prodeji bytu závisí na dvou testech, které stanoví Finanční správa. Ve stavu k roku 2026 je příjem osvobozen, pokud jste byt drželi 10 let (nabyto od 1. ledna 2021) nebo 5 let (nabyto dříve), nebo pokud jste v něm bydleli dva roky bezprostředně před prodejem. Kratší pobyt může osvobození také založit, pokud výnos vložíte do vlastního bydlení do konce následujícího zdaňovacího období a oznámíte to finančnímu úřadu; daňová správa připustila, že nový domov může být mimo Česko, pokud tam skutečně žijete (stav k roku 2026; ověřte u Finanční správy). Osvobozený příjem nad 5 mil. Kč za rok se musí finančnímu úřadu oznámit.

Pokud se žádné osvobození neuplatní, zisk se zdaňuje. Osoba, která není v Česku daňovým rezidentem, je tam obecně zdaněna z příjmů ze zdrojů v Česku a prodej české nemovitosti je takovým příjmem. Zda musíte podat přiznání, v jaké podobě a do kdy, je otázka pro daňového poradce a Finanční správu. Zeptejte se poradce i na to, zda musí kupující zadržet část ceny jako zajištění daně (zajištění daně), což může nastat, když prodávající žije mimo EU a EHP. Zásady ukazuje náš výklad daně z příjmů z prodeje nemovitosti a text o české daňové rezidenci vysvětluje test rezidence: trvalé bydliště nebo pobyt aspoň 183 dnů v kalendářním roce.

Pokud jste v bytě bydleli před odstěhováním do zahraničí, dvouletý test může být stále splněn. Uchovávejte doklady o datech, například registrovanou adresu a účty za energie, protože finanční úřad může chtít důkaz.

Hypotéka a zástavní právo

Pokud je byt zatížen hypotékou, musí banka s prodejem souhlasit a po splacení zástavní právo z katastru vymazat. Banky to dělají rutinně, ale trvá to, proto by se nerezident měl ptát brzy. Viz náš průvodce prodejem bytu s hypotékou.

Jak dostat peníze do zahraničí

Platba přijde z úschovy po zápisu převodu do katastru. Postup vysvětluje náš článek o notářích, právnících a úschově. Sami určíte účet, na který peníze dorazí. České konto je jednodušší pro místní platby, například splacení úvěru a poplatky, a zahraniční účet je konečným cílem. Počítejte s dotazy banky na obou místech na původ peněz a účel a mějte připravenou kupní smlouvu a daňové doklady.

Pokud se cestou provádí přepočet měn, uplatní se směnný kurz. Zeptejte se správce úschovy a své banky, jak se přepočet řeší, a porovnejte kurzy i poplatky.

Uchovávání dokladů

Celý spis uchovávejte roky, ne měsíce: kupní a prodejní smlouvy, výpisy z katastru, výpisy z úschovy, doklad o splacení případného úvěru, dokumenty prokazující osvobození a každé daňové podání. Finanční úřad nebo banka ve vaší domovské zemi si je mohou vyžádat dlouho po prodeji. Kopie ukládejte tak, abyste na ně dosáhli ze zahraničí, a požádejte českého právníka, aby uschoval originály podepsaných smluv.

Po prodeji

Uzavřete, co byt vytvořil: zrušte nebo převeďte smlouvy o energiích, informujte společenství vlastníků, oznamte prodej pojišťovně a prodejní dokumenty uschovejte pro finanční úřad. Roční daň z nemovitých věcí dluží ten, kdo byt vlastní k 1. lednu, takže zaplatíte za rok prodeje a kupující ji přebírá od dalšího roku; znovu nepodáváte (stav k roku 2026; ověřte u Finanční správy). Viz náš výklad o roční dani z nemovitých věcí.

Náklady na straně prodávajícího

Počítejte se stejným seznamem jako rezident, s několika přídavky: překlady, apostily a náklady na zástupce. Položky uvádí náš výklad kolik stojí prodej bytu.

Prodej zděděného bytu

Velká část prodávajících z ciziny byt zdědila. Daňové testy se vztahují i na zděděný majetek, ale to, jak se počítá doba držení, závisí na okolnostech, a zda se započítává doba zůstavitele, je třeba ověřit u Finanční správy nebo daňového poradce, než se na osvobození spolehnete. Shromážděte rozhodnutí o dědictví, výpis z katastru s vaším zápisem a doklady o nabytí předchozím vlastníkem, protože je finanční úřad může chtít. Pokud byt vlastní společně několik dědiců, musí podepsat nebo být zastoupeni všichni a spor mezi spoluvlastníky je nejčastější příčinou zdržení.

Jednání s bankou kupujícího

Pokud si kupující bere hypotéku, může banka kupujícího chtít dokumenty o vás jako prodávajícím: výpis o vlastnictví, smlouvu a platební pokyny pro úschovu. Prodávající v zahraničí by měl počítat s několika dalšími žádostmi o doklad totožnosti a o účet, na který se peníze pošlou. Odpovídejte písemně a uchovávejte kopie. Harmonogram banky není váš a krátké zdržení je normální.

Praktický postup

Udělejte to před první prohlídkou a prodej ze zahraničí je věcí načasování, ne překážek.

Toto je obecný výklad, nikoli právní, daňové ani hypoteční poradenství.