Jak dlouho trvá koupě bytu v Praze od prohlídky po vlastnictví

Kdo slibuje, že pražský byt se dá koupit za pevně daný počet týdnů, něco prodává. Poctivá odpověď má spíš tvar než číslo. Existuje úsek, který řídíte vy, tedy hledání a rozhodování. A jsou úseky, které řídí jiní: banka, majitel bytu, notář nebo právník a státní úřad, který změnu zapisuje.

Tento článek sleduje koupi v pořadí a ukazuje, kam se čas ztrácí. Neuvádí délky etap, které zákon nestanoví, protože závisejí na bance, na spisu i na ročním období. Opačný pohled ze strany prodávajícího najdete v článku jak dlouho trvá prodej bytu v Praze.

První etapa: hledání a rozhodnutí

Tento úsek má největší rozptyl a patří výhradně kupujícímu. Záleží na tom, jak jasné je zadání, kolik bytů uvidíte a jak rychle se rozhodnete. Kupující s rozpočtem potvrzeným bankou, užším výběrem čtvrtí a právníkem na telefonu se může pohnout během dnů, jakmile se objeví správný byt. Kupující, který stále váhá mezi čtvrtěmi nebo mezi koupí a nájmem, může strávit měsíce. Zúžit výběr vám včas pomůže náš průvodce způsoby hledání.

Nejužitečnější věc, kterou můžete před jakoukoli prohlídkou udělat, je vyřešit financování. Pokud si budete půjčovat, získejte předběžné posouzení od banky nebo zprostředkovatele, které ukáže pravděpodobné rozmezí a dokumenty, jež banka bude potřebovat. Pokud budete platit hotově, počítejte s otázkami na původ peněz; náš výklad o kontrole původu finančních prostředků uvádí, co připravit.

Druhá etapa: rezervace a prověření

Jakmile si byt vyberete, obvyklým dalším krokem je rezervační smlouva a záloha, které byt na dohodnutou dobu stáhnou z trhu. Čas tu určuje smlouva: doba výhradnosti a datum, do kterého se musí podepsat kupní smlouva. Náš výklad o rezervačních smlouvách a úschově ukazuje, na co se zaměřit, včetně toho, jak se záloha vrací, když selže úvěr.

V tomto období právník nebo kupující prověřuje vlastnictví, případná zástavní práva, písemnosti společenství vlastníků a energetický průkaz. Pokud je byt ve spoluvlastnictví nebo patří společnosti, přidávají čas další podpisy a dokumenty. Seznam kontrol je v textu právní kontroly před koupí.

Třetí etapa: hypotéka

U kupujícího s hypotékou tato etapa často určuje tempo. Po formální žádosti banka byt ocení, posoudí spis a vydá schválení. Odhad může začít, až když banka má doklady k nemovitosti, a závisí na kalendáři odhadce. Pokud chybí některý dokument nebo je třeba ho přeložit, čas se zastaví. Viz jak banka oceňuje váš byt a žádost krok za krokem.

Většina bank dává schválení omezenou platnost, proto je třeba žádost a koupi časově sladit. Předběžné posouzení před rezervací se vyhne nejhoršímu výsledku, kterým je záloha vázaná na úvěr, který je později zamítnut. Pokud je úvěr tou částí koupě, o níž víte nejméně, průvodce první hypotékou na Hypoteky.com popisuje etapy prvního úvěru popořadě.

Čtvrtá etapa: smlouva a peníze

Kupní smlouva se podepisuje, když je úvěr schválen nebo hotovost zajištěna. Obvykle ji sepisuje právník, notář nebo právník realitní kanceláře. Podpisy se ověřují a smlouva se s návrhem na zápis, tedy vkladem, podává katastru. V typickém uspořádání se kupní cena platí přes úschovu u právníka nebo notáře a prodávajícímu se uvolní po potvrzení zápisu. Přečtěte si náš průvodce notáři, právníky a úschovou a klíčová ustanovení kupní smlouvy.

Pokud banka kupujícího zřizuje k bytu zástavní právo, jde o samostatný návrh katastru. Banka vyplatí úvěr až poté, co jsou zástavní právo i převod v pořádku, a proto jsou hypotéka a katastr časově provázané.

Pátá etapa: zápis a předání

Vlastnictví přechází, když katastr zapíše převod, s účinky ke dni podání návrhu. Úřad nemůže zapsat dřív než po 20denní ochranné lhůtě, takže samotná etapa katastru trvá týdny, ne dny. Co úřad kontroluje, popisuje náš výklad o tom, jak katastr převádí nemovitost. Po zápisu banka uvolní úvěr, úschovce vyplatí prodávajícího a předají se klíče.

K předání obvykle patří protokol s odečty měřidel a stavem bytu. Pořiďte fotografie. Prodávající a kupující vyrovnají energie a společenství vlastníků je třeba o novém majiteli informovat.

Co koupi urychluje a co zpomaluje

Koupě za hotové přeskočí bankovní etapu a omezuje ji smlouva, úschova a katastr. Koupě s hypotékou přidává odhad a schválení. Koupě od developera v dokončeném domě se blíží přeprodeji; koupě bytu, který se teprve staví, se řídí harmonogramem výstavby a developerovým platebním kalendářem. Tento případ vysvětluje náš text o koupi nového bytu.

Čas přidávají spoluvlastníci, prodávající v zahraničí, který musí poslat plnou moc, prodávající s hypotékou, kterou je třeba splatit, a zděděný byt, který je stále v řízení o dědictví. Kupující v zahraničí by si měl přečíst o koupi na dálku. Byty, které jsou už dokončené a často připravené k nastěhování, můžete procházet v pražské sekci Novostavby.com.

Často kladené otázky

Časté otázky

Jaký je nejrychlejší způsob, jak koupit byt v Praze?

Hotovost, čisté vlastnictví, prodávající připravený podepsat a právník ochotný podat návrh hned. Dvacetidenní ochranná lhůta na katastru platí i tak.

Jak dlouho trvá katastr?

Nemůže zapsat před uplynutím 20denní ochranné lhůty a poté úřad rozhodne. Celkem to obvykle trvá několik týdnů. Aktuální praxi zpracování ověřte u ČÚZK.

Zpomaluje hypotéka vždy?

Přidává kroky odhadu a schválení. Kupující s předběžným posouzením a všemi dokumenty připravenými ztratí málo času.

Kdy se stanu vlastníkem?

Zápisem do katastru, s účinky ke dni podání návrhu, ne v den podpisu nebo platby.

Praktický další krok

Napište těch pět etap na papír a ke každé připište jméno: kdo ji dělá a jaký dokument od vás potřebuje. Etapa, u které zůstane prázdné místo, je ta, kde se vaše koupě zpomalí.

Toto je obecný výklad, nikoli právní, daňové ani hypoteční poradenství.