Договор купли-продажи квартиры в Чехии: пункты, которые решают сделку

Чешский договор купли-продажи — это два документа в одном. Для сторон это сделка. Для кадастра — правоустанавливающий документ, на основании которого в реестр можно вписать новое имя. Условие, которое работает между покупателем и продавцом, все равно может не пройти вторую проверку, а договор, не прошедший ее, на практике еще не является продажей.

Эта двойная роль объясняет почти все дальнейшие советы. Все, что будет читать сотрудник кадастра, должно быть точным, полным и в правильной форме. Все, что важно сторонам, но не нужно кадастру, например дата передачи, надо записать достаточно ясно, чтобы можно было добиваться исполнения между собой.

Форма и стороны

Договор купли-продажи недвижимости (kupní smlouva) должен быть составлен в письменной форме и подписан обеими сторонами. Подписи, как правило, официально заверяют, и это может сделать нотариус или окно Czech POINT (пункт выдачи государственных справок). Договор, не соответствующий требуемой форме, недействителен, как бы ясно стороны ни договорились.

В нем указывают покупателя и продавца с полными именами, датами рождения или регистрационными номерами компаний и адресами. Если покупателей несколько, следует указать их доли. Если продавец состоит в браке и квартира принадлежит обоим супругам, проверьте, что подписывают нужные люди. Отсутствие подписи супруга — тот дефект, который никто не замечает, пока его не заметит кадастр.

Описание объекта

Это самая механическая часть и самая важная. Квартира в многоквартирном доме — это помещение (jednotka), которое регистрируется как отдельный объект и несет долю в земельном участке под домом и в общих частях, таких как лестничная клетка, крыша и несущие конструкции. В договоре должны быть указаны номер помещения, здание, кадастровая территория, номера участков и размер доли. Переписывайте их из актуальной записи кадастра, а не из старого объявления и уж точно не из брошюры риелтора.

Укажите, что прилагается к квартире, если не входит в нее: подвал, место в гараже, парковочное место. Иногда это отдельные помещения, и тогда у каждого должно быть собственное описание. Покупатель, который считает, что подвал идет с квартирой, хотя это отдельное помещение другого владельца, узнает об этом на горьком опыте.

Цена и оплата

Укажите цену точной суммой и опишите, как и когда она оплачивается. Именно здесь прописывается схема эскроу: обычно цена вносится на эскроу и выдается после регистрации, но механику стороны определяют сами. Цена в договоре должна быть той, которая действительно уплачена. Меньшая сумма на бумаге создает проблемы обеим сторонам — от последующей перепродажи покупателем до налогового положения самого продавца — и может поставить под сомнение весь договор.

Заявления продавца

Продавец обычно заявляет, что он собственник, что объект свободен от долгов, залогов и прав третьих лиц, кроме названных, и что в нем никто не живет без ведома покупателя. Если ипотека будет погашена из цены, в договоре нужно указать, как и когда кредитор снимает свое требование.

Эти заявления — главный путь покупателя к защите, если что-то окажется не так. Они стоят рядом с проверками и не заменяют их. Продавец может заявить что угодно, а лист собственности показывает, что правда. Сверьте их, прежде чем подписывать.

Состояние и известные недостатки

Стороны могут подробно описать состояние квартиры, и принято записывать, что показали покупателю и что он принимает, включая известные недостатки. Покупатель, который хочет, чтобы ремонт сделали до передачи, должен вписать это с датой. Устные обещания не попадают в дело, а риелтор, которого уже нет в сделке, не сможет подтвердить, что говорили на просмотре.

Передача и расходы

Договор фиксирует дату передачи и регулирует коммунальные услуги, ключи и мебель. В нем стоит указать, кто платит кадастровый сбор и комиссию риелтора. Обычаи различаются, поэтому на них не полагайтесь. Если в цену входят мебель или кухня, перечислите их, потому что «кухня» для разных людей означает разное.

Положения о регистрации

Договоры о недвижимости почти всегда содержат пункт, по которому стороны соглашаются подать заявление о регистрации и содействовать ей, часто с указанием, кто подает и кто платит сбор. Убедитесь, что он согласуется с условиями эскроу, особенно со сроками. Распространенная ошибка — условие выдачи денег, зависящее от решения кадастра, при сроке короче того, который обычно нужен кадастру.

Язык

Если вы не читаете по-чешски, возникает соблазн довериться любезному переводу от риелтора. Перевод полезен, но подается не он, а риелтор обычно действует в интересах продавца. Попросите юриста, который работает на вас, построчно сравнить оба текста, и сохраните копию подписанного чешского оригинала.

Как читать проект договора

Идите по такому порядку: имена, описание объекта, цена и оплата, заявления продавца, дата передачи, расходы, пункт о регистрации. Если это шаблон риелтора, спросите, что изменено для вашего случая и почему. Шаблон сделан так, чтобы подходить для многих сделок, а ваша — лишь одна из них.

Частые вопросы

Должен ли договор быть письменным?

Да. Договор купли-продажи недвижимости должен быть письменным и подписанным обеими сторонами. Подписи, как правило, официально заверяют.

Может ли договор быть двуязычным?

Да, но кадастр читает чешский текст, и в договоре должно быть сказано, какая версия главная, если они расходятся.

Что будет, если помещение описано неверно?

Неверный номер участка или помещения может остановить подачу заявления, поэтому переписывайте каждый идентификатор из актуальной записи кадастра.

Кто платит кадастровый сбор и риелтору?

Это должно быть указано в договоре. Обычаи различаются, поэтому на них не полагайтесь.

Проверка за семь минут

Читатель без юридической подготовки может провести полезную проверку за короткое время. Положите рядом проект договора и актуальный лист собственности. Сверьте каждый идентификатор договора с листом: кадастровую территорию, номера участков, номер помещения, размер доли. Затем прочтите пункт о цене и оплате и спросите, кто и когда получает деньги. Затем прочтите заявления продавца и спросите, какие из них можно проверить по открытому реестру. Если на любом шаге обнаружится несовпадение или пробел, у вас готов список вопросов для юриста — и вы получаете его до того, как что-либо заплатили.

Что добавляет юрист

Справедливо спросить, зачем внимательному покупателю юрист, если проверки механические. Ответ — суждение. Юрист знает, какие недостатки кадастровое управление терпит, а какие нет, какая формулировка условия выдачи денег из эскроу работает на практике и за какими заявлениями продавца стоит поставить штрафное условие. Юрист может также отказаться от шаблона риелтора вместо вас, а сделать это самому труднее в комнате, где все остальные хотят скорее закончить. Гонорар покупает скорость и второй взгляд, а договор — это документ, в котором они важнее всего.

Первый шаг

Попросите проект договора за несколько дней до подписания и сверьте каждое число в нем с актуальной записью о собственнике в кадастре. Отнесите размеченную копию чешскому юристу и спросите, примет ли ее кадастр.

Это общий обзор, а не юридическая, налоговая или ипотечная консультация.