Daň z darovaného nebo zděděného bytu: co osvobození pokrývá

Rodič, který dá dítěti byt v Praze, nečeká žádný daňový účet, a podle českých pravidel ho obvykle ani nedostane. Kamarád, který udělá totéž pro kamaráda, mu s klíči může předat i daňovou povinnost. Rozdíl dělá vztah a málokdo to zjistí dřív, než jsou dokumenty podepsané.

Tento článek vysvětluje osvobození tak, jak se uplatňuje u bytu, kroky při darování a dědění a místa, kde se do hry vrací pozdější prodej nebo roční daň z nemovitých věcí. Popisuje, jak pravidla fungují v roce 2026, a žádný konkrétní případ nerozhoduje. Zdanění samotného prodeje je v textu daň z příjmu z prodeje nemovitosti.

Žádná darovací daň, ale dary jsou příjem

Česko zrušilo samostatné daně darovací a dědickou v roce 2014. Bezúplatná nabytí přešla do daně z příjmů, kde je většina z nich osvobozena a některá ne. Rozhoduje, kdo dává. Proto také neexistuje daň z nabytí samotné nemovitosti: ta byla zrušena v roce 2020 (stav k roku 2026; ověřte u Finanční správy).

Osvobozený dar je osvobozen celý, ať je jakkoli velký. Zdanitelný se přičte k příjmům obdarovaného za daný rok a zdaní se osobními sazbami: 15 % a 23 % z části ročního příjmu nad 1 762 812 Kč v roce 2026. Příležitostné dary od kohokoli jiného jsou osvobozeny, jen dokud jejich úhrn od jednoho dárce za rok nepřesáhne 50 000 Kč (stav k roku 2026; ověřte u Finanční správy), a byt má hodnotu mnohonásobně vyšší. Komu byt daruje známý z neosvobozeného okruhu, čeká účet, který převyšuje roční daň většiny domácností, a rozumný poradce by se měl oslovit před smlouvou, ne po ní.

Osvobozený okruh v praxi

Rodina. Do okruhu patří příbuzní v přímé linii (rodiče, děti, prarodiče, vnuci) i v pobočné linii (sourozenci, tety a strýcové, neteře a synovci). Stejně tak manžel či manželka a příbuzní manžela uvedení v zákoně o daních z příjmů.

Partneři. Nesezdaný partner je osvobozen jen tehdy, je-li splněna podmínka domácnosti, tedy pokud pár sdílí domácnost alespoň rok. Pár, který žije spolu půl roku, osvobození nemá, což je past pro dar učiněný v očekávání stěhování.

Registrované partnerství. Od 1. ledna 2025 se partnerství podle občanského zákoníku v mnoha ohledech zachází jako s manželstvím. Než se na to spolehnete, zeptejte se právníka nebo Finanční správy, zda výčty osvobození berou vašeho partnera jako manžela.

Příbuzní v zahraničí. Testy příbuzenství vycházejí ze zákona o daních z příjmů. Žije-li dárce nebo obdarovaný v zahraničí, o tom, který příjem se v Česku zdaňuje, rozhoduje daňová rezidence obdarovaného a mohou se uplatnit smlouvy. Zeptejte se Finanční správy nebo poradce.

Darování bytu: kroky

Poplatek za katastr a ochranná lhůta jsou stanoveny zákonem a ČÚZK (stav k roku 2026; ověřte u ČÚZK). Proces zápisu popisuje text jak probíhá převod v katastru nemovitostí. Byt není váš až do zápisu a datum ve smlouvě není datem vlastnictví.

K nákladům darování patří i ocenění. Když osvobozený příjem překročí oznamovací limit 5 mil. Kč, na deklarované hodnotě záleží. Ocenění je také užitným záznamem pro případný budoucí prodej. Služba odhad.homerealestate.cz nabízí bezplatný odhad bytu v Česku a náš průvodce jak ocenit svůj pražský byt vysvětluje používané přístupy.

Tři hypotetické dary

Tři krátké případy ukazují, kde hranice leží. Jsou vymyšlené, aby ilustrovaly pravidla, a neodkazují na žádnou skutečnou osobu.

Matka daruje dceři byt, který vlastní samostatně. Dar je osvobozen, smlouva je písemná a dcera podá návrh na vklad a později přiznání k dani z nemovitých věcí. Z hlediska daně z příjmů nevzniká nic, hodnota se však oznamuje, pokud osvobozené příjmy daného roku přesáhnou 5 mil. Kč.

Muž daruje partnerce, se kterou je osm měsíců, podíl na bytě, ve kterém bydlí. Nejsou manželé a nesdílejí domácnost rok, takže osvobození neplatí a hodnota podílu by byla pro obdarovanou zdanitelným příjmem. Odpověď změní až počkání do uplynutí roku, nebo svatba.

Kamarád nabídne, že byt přepíše na kamaráda. Žádné příbuzenství ani společná domácnost. Byt by byl zdanitelným příjmem při osobních sazbách obdarovaného a limit 50 000 Kč pro příležitostné dary je při takové hodnotě bezvýznamný: je to strop osvobození, nikoli odpočitatelná položka z většího daru.

Dvě další věci se daní netýkají. Dar mohou napadnout věřitelé dárce, pokud mu znemožní platit, a dar jednomu dítěti za života lze zohlednit při pozdějším dělení pozůstalosti mezi potomky. Oboje vám může vysvětlit notář před podpisem smlouvy.

Dědění bytu

Zděděný byt je pro dědice osvobozen od daně z příjmů bez ohledu na vztah a při nabytí se nic neplatí. Cesta vede přes dědické řízení, které vede notář jménem soudu. Právně dědictví přechází okamžikem smrti a rozhodnutí notáře zaznamenává, kdo jsou dědici a v jakých podílech. Proces popisuje náš průvodce prodejem zděděného bytu.

K určení osudu bytu slouží závěť. Bez ní stanoví pořadí dědiců občanský zákoník. V první třídě dědí manželé a děti. Nesezdaný partner v první třídě není a ve druhé třídě (kde nejsou potomci) dědí společně s manželem a rodiči jen tehdy, pokud s zůstavitelem alespoň rok před smrtí žil ve společné domácnosti a pečoval o ni nebo byl na zůstaviteli závislý (občanský zákoník § 1636). Partner, který chce mít jistotu, by měl být jmenován v závěti, v mezích nepominutelných podílů potomků.

Pokud zemřelý žil v zahraničí nebo vlastnil majetek ve více zemích, může se rozhodné právo i soud lišit. Podle evropského nařízení o dědictví se obecně použije právo posledního obvyklého bydliště (ověřte u notáře). Notář nebo právník stojí za svou cenu.

Daň, která se vrací: prodej a daň z nemovitých věcí

Získat byt bez daně neznamená prodat ho bez daně. Pozdější prodej může být osvobozen, pokud je doba držení dostatečně dlouhá, pokud majitel v bytě před prodejem dva roky bydlel nebo pokud se uplatní pravidlo o reinvestici. Časový test je deset let u nemovitosti nabyté od 1. ledna 2021 a pět let u dřívějších nabytí. U dědictví po příbuzném v přímé linii nebo po manželovi se do dědicova testu počítají roky, kdy byt vlastnil zemřelý, takže byt, který otec vlastnil patnáct let, může jeho syn obvykle prodat bez daně z příjmů. Dědictví po komkoli jiném spouští novou lhůtu. U daru lhůta obecně začíná vlastním nabytím obdarovaného a roky dárce se nepřevádějí. Výsledek rozhodují data a vztahy, proto před volbou data prodeje ověřte u Finanční správy (stav k roku 2026). Kalkulačka prodeje nemovitosti na Hypoteky.com modeluje, co vám po prodeji zbude.

Roční daň z nemovitých věcí následuje vlastnictví. Platí vlastník zapsaný k 1. lednu a přiznání se podává při nabytí. Viz roční daň z nemovitých věcí.

Časté otázky

Existuje v Česku dědická daň?

Ne. Byla zrušena v roce 2014. Zděděný majetek je pro dědice osvobozeným příjmem. Při pozdějším prodeji se roky vlastnictví zemřelého počítají do časového testu jen tehdy, byl-li příbuzným v přímé linii nebo manželem.

Platím daň z bytu darovaného rodiči?

Ne, dary od příbuzných v přímé linii jsou osvobozeny. Jako nový vlastník platíte poplatek za katastr a roční daň z nemovitých věcí.

Platím daň z bytu darovaného nesezdaným partnerem?

Jen pokud jste nesdíleli domácnost alespoň rok. Při společné domácnosti trvající rok a déle je dar osvobozen (stav k roku 2026; ověřte u Finanční správy).

Kdy se stanu vlastníkem darovaného bytu?

Zápisem do katastru, s účinky ke dni podání návrhu.

Praktický další krok

Napište si, kdo dává, kdo přijímá a jak spolu souvisejí, a pak požádejte Finanční správu o písemné potvrzení, že dar spadá pod osvobození. Odpověď je levná a chyba ne.

Toto je obecný výklad, nikoli právní, daňové ani hypoteční poradenství.