Налог на подаренную или унаследованную квартиру в Чехии: что освобождено

Родитель, который дарит ребенку квартиру в Праге, не ждет налогового счета и по чешским правилам обычно его не получает. Друг, сделавший то же самое для друга, может передать вместе с ключами налоговое обязательство. Разница — в родстве, и мало кто узнает об этом до подписания документов.

В этом материале объясняются освобождения применительно к квартире, шаги при дарении и при наследовании, а также моменты, когда о себе снова напоминают последующая продажа или ежегодный налог на недвижимость. Он описывает, как правила работают в 2026 году, и не решает никакого конкретного дела. Налогообложение самой продажи разобрано в материале налог с дохода от продажи недвижимости.

Налога на дарение нет, но подарки — это доход

Чехия отменила отдельные налоги на дарение и наследство в 2014 году. Безвозмездные приобретения перенесли в подоходный налог, где большинство из них освобождено, а некоторые нет. Различие определяется тем, кто дарит. По этой же причине нет и налога на приобретение самой недвижимости: его отменили в 2020 году (по состоянию на 2026 год; уточняйте в Налоговой службе Чехии).

Освобожденный подарок освобожден полностью, каким бы крупным он ни был. Облагаемый налогом подарок добавляется к доходу получателя за год и облагается по ставкам для физических лиц: 15 %, а 23 % — с части годового дохода выше 1 762 812 крон в 2026 году. Разовые подарки от кого-либо еще освобождены, только пока их общая сумма от одного дарителя за год не превышает 50 000 крон (по состоянию на 2026 год; уточняйте в Налоговой службе Чехии), а квартира стоит во много раз больше. Тот, кому знакомый вне круга освобожденных лиц дарит квартиру, рискует получить счет, который затмевает годовой налог большинства домохозяйств, и разумного консультанта нужно спрашивать до договора, а не после.

Круг освобожденных лиц на практике

Семья. В круг входят родственники по прямой линии (родители, дети, дедушки и бабушки, внуки) и по боковой линии (братья и сестры, тети и дяди, племянники и племянницы). Входят также супруг и свойственники, перечисленные в законе о подоходных налогах.

Партнеры. Неженатый партнер освобожден, только если выполнено условие о домохозяйстве, то есть пара ведет общее хозяйство не менее года. Пара, прожившая вместе полгода, освобождения не имеет, и это ловушка для подарка, сделанного в ожидании переезда.

Партнерство. С 1 января 2025 года партнерство (partnerství) по Гражданскому кодексу во многом приравнивается к браку. Прежде чем рассчитывать на освобождение, спросите юриста или Налоговую службу Чехии, приравнивают ли перечни освобожденных лиц вашего партнера к супругу.

Иностранные родственники. Проверки родства определяются законом о подоходных налогах. Если даритель или получатель живет за границей, то, какой доход облагается в Чехии, решает налоговое резидентство получателя, и могут применяться соглашения. Спросите Налоговую службу Чехии или консультанта.

Дарение квартиры: шаги

Кадастровый сбор и защитный срок установлены законом и ČÚZK (по состоянию на 2026 год; уточняйте в ČÚZK). Процесс регистрации описан в материале как проходит переход права в кадастре. Квартира не ваша до регистрации, а дата в договоре не является датой права собственности.

В стоимость подарка входит и оценка. Когда освобожденный доход превышает предел в 5 млн крон, по которому нужно отчитываться, имеет значение заявленная вами стоимость. Оценка также полезна как документ для будущей продажи. Сервис оценки odhad.homerealestate.cz (на чешском) дает бесплатную оценку квартиры в Чехии, а подходы разобраны в нашем руководстве по оценке вашей квартиры.

Три условных подарка

Три коротких случая показывают, где проходит граница. Они придуманы для иллюстрации правил и не называют реальных людей.

Мать дарит дочери квартиру, которой владеет единолично. Подарок освобожден, договор составлен письменно, дочь подает заявление о регистрации, а позже декларацию по налогу на недвижимость. Подоходного налога не возникает, хотя стоимость сообщают, если она доводит освобожденный доход за год выше 5 млн крон.

Мужчина дарит партнерше, с которой вместе восемь месяцев, долю в квартире, где они живут. Они не женаты и не ведут общее хозяйство год, поэтому освобождение не применяется, а стоимость доли была бы налогооблагаемым доходом получателя. Если подождать, пока пройдет год, или пожениться, ответ изменится.

Друг предлагает оформить квартиру на друга. Родства нет, общего хозяйства нет. Квартира была бы налогооблагаемым доходом по личным ставкам получателя, а лимит в 50 000 крон для разовых подарков при такой стоимости не имеет значения: это предел освобождения, а не сумма, вычитаемая из более крупного подарка.

Есть еще два момента, не связанных с налогами. Подарок могут оспорить кредиторы дарителя, если из-за него тот не может расплатиться, а подарок одному из детей при жизни может быть учтен, когда позже наследство делят между потомками. Нотариус может объяснить и то и другое до подписания договора.

Наследование квартиры

Унаследованная квартира освобождена от подоходного налога для наследника, кем бы он ни был, и при приобретении ничего не причитается. Путь идет через наследственное производство, которое ведет нотариус по поручению суда. По закону наследство переходит в момент смерти, а решение нотариуса фиксирует, кто наследники и в каких долях. Процесс описан в нашем руководстве по продаже унаследованной квартиры.

Завещание — инструмент, чтобы распорядиться квартирой. Без него Гражданский кодекс устанавливает очередность наследников. Супруги и дети наследуют в первой очереди. Неженатый партнер в первую очередь не входит, а во вторую (где нет потомков) наследует вместе с супругом и родителями, только если жил с умершим в общем домохозяйстве не менее года до смерти и вел хозяйство или находился на его иждивении (Гражданский кодекс, § 1636). Партнеру, который хочет быть уверенным, нужно быть названным в завещании, в рамках обязательных долей потомков.

Если умерший жил за границей или владел имуществом в нескольких странах, применимое право и суд могут различаться. По Регламенту ЕС о наследовании обычно применяется право последнего места обычного проживания (уточняйте у нотариуса). Нотариус или юрист стоят своих денег.

Налог, который возвращается: продажа и налог на недвижимость

Получить квартиру без налога не значит продать ее без налога. Последующая продажа может быть освобождена, если срок владения достаточно долгий, если собственник жил в квартире два года до продажи или если применяется правило реинвестирования. Временной тест — десять лет для недвижимости, приобретенной с 1 января 2021 года, и пять лет для приобретенной раньше. При наследовании от родственника по прямой линии или от супруга годы, в течение которых умерший владел квартирой, засчитываются в тест наследника, поэтому квартиру, которой отец владел пятнадцать лет, сын обычно может продать без подоходного налога. Наследство от кого-либо еще запускает новый отсчет. При дарении отсчет обычно начинается с собственного приобретения получателя, а годы дарителя не переходят. Результат определяют даты и родство, поэтому перед выбором даты продажи уточните в Налоговой службе Чехии (по состоянию на 2026 год). Калькулятор продажи недвижимости на Hypoteky.com моделирует, сколько у вас останется после продажи.

Ежегодный налог на недвижимость следует за правом собственности. Платит собственник, зарегистрированный на 1 января, а декларация подается при приобретении. См. ежегодный налог на недвижимость.

Частые вопросы

Есть ли в Чехии налог на наследство?

Нет. Его отменили в 2014 году. Унаследованное имущество — освобожденный доход наследника. При последующей продаже годы владения умершего засчитываются во временной тест, только если он был родственником по прямой линии или супругом.

Платить ли налог с квартиры, подаренной родителями?

Нет, подарки от родственников по прямой линии освобождены. Как новый собственник вы все равно платите кадастровый сбор и ежегодный налог на недвижимость.

Платить ли налог с квартиры, подаренной неженатым партнером?

Только если вы не вели общее хозяйство хотя бы год. При общем домохозяйстве в течение года и больше подарок освобожден (по состоянию на 2026 год; уточняйте в Налоговой службе Чехии).

Когда я становлюсь собственником подаренной квартиры?

С регистрации в кадастре, действующей со дня подачи заявления.

Практический следующий шаг

Запишите, кто дарит, кто получает и в каком они родстве, а затем попросите Налоговую службу Чехии письменно подтвердить, что подарок подпадает под освобождение. Ответ стоит недорого, а ошибка дорого.

Это общий обзор, а не юридическая, налоговая или ипотечная консультация.