Nabídkové a prodejní ceny v Praze: proč na rozdílu záleží

Byt na Vinohradech je inzerován za jednu cenu a o pár týdnů později se podepíše smlouva za jinou. Noviny uvádějí první. Katastr nakonec obsahuje druhou. Pokud prodáváte, rozdíl je váš prostor k vyjednávání. Pokud kupujete, je to váš rozpočet. Pokud čtete zprávu o trhu, je to důvod, proč se dva zdroje mohou o stejném čtvrtletí rozcházet.

Tento výklad definuje tři druhy cen, které se používají, vysvětluje, proč se rozcházejí, ukazuje, co měří hlavní datové zdroje, a popisuje, co z rozdílu vyčtete. Neuvádí žádný aktuální rozdíl, protože se mění a každý zdroj ho měří jinak. K širšímu postupu čtení zpráv viz jak číst českou zprávu o trhu s nemovitostmi.

Tři ceny jednoho bytu

Nabídková cena je to, co chce prodávající. Stanoví se dřív, než zareaguje jakýkoli kupující, a odráží přání prodávajícího, radu makléře a ceny srovnatelných bytů v nabídce.

Odhad je posudek odhadce, často objednaný bankou, která bude na byt půjčovat. Má odrážet, co by byt vynesl v běžném prodeji, posuzováno podle srovnatelných prodejů. Viz jak banka oceňuje váš byt.

Prodejní cena je to, na čem se kupující a prodávající dohodnou ve smlouvě. Je jediná ze tří, která je dokončenou transakcí.

Prodejní cena není vždy nižší než nabídková. Na přehřátém trhu se byty prodávají za nabídkovou cenu nebo nad ní, zejména tam, kde se o ně uchází víc kupujících. Na chladném trhu byty zůstávají neprodané a prodávající cenu snižují, nebo nabídku stahují. Rozdíl je tedy měřítkem rovnováhy mezi kupujícími a prodávajícími, ne pevnou slevou.

Proč rozdíl vzniká

Vyjednávání. Většina kupujících nabídne méně, než je nabídková cena, a mnozí prodávající to čekají. Prodávající, který to ví, může cenu nastavit s rezervou.

Strategie inzerce. Vysoký začátek zkouší trh. Příliš vysoká cena přinese málo prohlídek, cena o něco pod trhem jich přinese víc a může vést k rychlému prodeji. Makléři radí různě.

Doba na trhu. Byt, který je v nabídce měsíce, se obvykle prodá za méně než původní nabídková cena, proto je počet dnů na trhu užitečným signálem. Viz jak dlouho trvá prodat byt v Praze.

Stav a vlastnosti. To, co se inzeruje, se může lišit od toho, co se při prohlídce zjistí. Posudek, návštěva nebo právní prověrka mohou vést k nižší nabídce; viz právní prověrky před koupí.

Pobídky při prodeji novostaveb. Developeři ceníkové ceny snižují zřídka. Místo toho mohou nabídnout nadstandard, například parkovací stání nebo sklep zdarma, kuchyň nebo úlevu v platebním kalendáři. Uváděná cena zůstává a skutečná cena klesá. K dopadu DPH na takový nadstandard viz DPH u novostaveb.

Neaktuální inzeráty. Některé byty na portálech už nejsou v prodeji nebo byly prodány a některé jsou duplikované u různých makléřů. Zkreslují průměrnou nabídkovou cenu.

Co měří který datový zdroj

Český statistický úřad a Eurostat zveřejňují indexy cen nemovitostí. Jak jsou sestavovány a zda vycházejí z nabídkových, odhadních, nebo registrovaných cen, popisují jejich metodické poznámky, které si přečtěte, než je porovnáte s daty z portálů. Na co si dát pozor ve zprávě, vysvětluje náš průvodce čtením zpráv o pražském realitním trhu.

Převody vlastnictví se zapisují do katastru a smlouva je uložena ve sbírce listin. Podle katastrálního zákona může kdokoli získat za poplatek kopii listiny, i když listiny nelze prohlížet v bezplatném online prohlížeči; vzdálený přístup vyžaduje přihlášení nebo elektronickou identitu a přístup se zaznamenává. Údaje katastru o dosažených cenách (údaje o dosažených cenách) se poskytují jen žadatelům, kteří prokážou totožnost (stav k roku 2026; ověřte u ČÚZK). Postup viz jak funguje katastr nemovitostí.

Dokud existovala stará daň z nabytí, byl tu podnět uvést ve smlouvě nižší cenu. Daň byla zrušena v roce 2020 a tento podnět zmizel, ale starší cenová data mohou být ovlivněna, což stojí za připomenutí při srovnávání dlouhých řad.

Smyšlený příklad

Všechna čísla jsou vymyšlená. Byt je inzerován za 8 000 000 Kč a prodá se za 7 600 000 Kč. Rozdíl činí 400 000 Kč, tedy 5 % nabídkové ceny (400 000 ÷ 8 000 000).

Nyní předpokládejme, že o rok později vzrostly nabídkové ceny podobných bytů o 5 %, na průměrných 8 400 000 Kč, ale prodejní ceny jen o 2 %, na 7 752 000 Kč. Rozdíl je nyní 648 000 Kč, tedy asi 7,7 % nabídkové ceny (648 000 ÷ 8 400 000). Index nabídkových cen by ukázal růst o 5 % a index prodejních cen růst o 2 %. Obojí je pravda a podstatou je rozšiřující se rozdíl. Naznačuje, že prodávající chtějí víc, než kupující zaplatí.

Dvě pasti u uváděných „slev“

Kanceláře a portály někdy zveřejňují průměrnou slevu mezi nabídkovou a prodejní cenou. Je to užitečné číslo, které se snadno špatně vykládá.

Přeživší. Sleva počítaná jen z prodaných bytů vynechává ty, které se neprodaly. Na slabém trhu se mnoho bytů stahuje a znovu inzeruje a sleva, která počítá jen dokončené prodeje, vypadá menší, než je skutečný rozdíl.

První, nebo poslední cena. Byt, který byl třikrát přeceněn a pak prodán, může mít vůči poslední nabídkové ceně malý rozdíl a vůči první velký. Zeptejte se, kterou z nich údaj používá.

Obě pasti mohou způsobit, že uváděná sleva vypadá menší než ta, s níž se kupující skutečně setkal. Nejde o obvinění ze zlé víry, ale proto má údaj s definicí větší cenu než údaj bez ní.

Rozdíl na různých trzích

Rozdíl není stejný napříč městem ani napříč typy bytů. Malé, dobře naceněné byty poblíž dopravy přitahují několik prohlídek a prodávají se blízko nabídkové ceně. Větší, neobvyklé nebo zanedbané byty trvají déle a prodávají se s větší slevou. Novostavby oceňuje developer a rozdíl se projeví v ústupcích. Celoměstský průměr rozdílu to všechno mísí, proto by čtenář zajímající se o konkrétní čtvrť a velikost měl hledat údaje za tento segment, nebo si je sesbírat sám, jak je popsáno níže.

Pro prodávající

Nejlepší obranou prodávajícího proti velkému rozdílu je realistická první cena. Porovnejte svůj byt s prodeji, ne jen s nabídkami, požádejte makléře o podklady a buďte opatrní u každého odhadu, který je daleko nad tím, co srovnatelné byty dosahují. Kroky uvádí náš průvodce oceněním bytu před prodejem. Odhad zdarma vám může dát přibližnou hodnotu, například odhad na Odhad.homerealestate.cz, a kalkulačka prodeje nemovitosti na Hypoteky.com ukáže, kolik vám po nákladech zůstane. Ani jedno nenahradí posudek konkrétního bytu.

Pro kupující

Kupující může rozdíl využít k nastavení rozumné nabídky: podívat se, jak dlouho jsou podobné byty v nabídce, za kolik se prodaly, pokud to zjistí, a co pravděpodobně řekne odhadce banky. Banka půjčuje podle nižší z hodnot, tedy ceny a svého odhadu (ověřte u své banky), takže pokud odhadce vyjde pod cenu, musí kupující rozdíl pokrýt z vlastních peněz. Další náklady pokrývá náš průvodce skutečnými náklady koupě bytu v Praze a ceny bytů podle čtvrtí ukazují, jak se čtvrti liší.

Časté otázky

Prodávají se pražské byty obvykle pod nabídkovou cenou?

V průměru ano, ale velikost rozdílu se mění s trhem. Na přehřátém trhu se byty mohou prodávat za nabídkovou cenu nebo nad ní.

Je cena ve smlouvě skutečná cena?

Měla by být. Od zrušení daně z nabytí v roce 2020 není daňový důvod ji snižovat a banky, notáři i řízení v katastru se na smlouvu spoléhají.

Kde najdu skutečné prodejní ceny?

V oficiálních cenových indexech Statistického úřadu a Eurostatu a v záznamech místních makléřů. Kopii založené smlouvy lze objednat ze sbírky listin katastru a jeho cenové údaje se poskytují identifikovaným žadatelům (stav k roku 2026; ověřte u ČÚZK).

Půjčuje banka na nabídkovou cenu?

Banky obvykle půjčují podle nižší z hodnot, ceny a vlastního odhadu, takže nízký odhad úvěr snižuje. Pravidlo si ověřte u své banky.

Toto je obecný výklad, nikoli právní, daňové ani hypoteční poradenství.