DPH u novostaveb v Česku: sazba 12 % a kde končí

Dva kupující podepíšou ve stejný den koupi dvou nových bytů ve stejném pražském domě. Jeden platí cenu včetně DPH 12 %. Druhý cenu včetně DPH 21 %. Nikdo neudělal chybu. Rozdíl je v jednom řádku tabulky ploch a může to být největší položka na daňové straně koupě.

Tento výklad se věnuje snížené sazbě DPH u nových domovů v Česku: co se kvalifikuje, jak se měří plocha, proč parkovací stání dělají potíže a jak se sazba projeví ve smlouvě s developerem. Popisuje pravidla; vaši daň nepočítá. Pro širší obraz českého DPH začněte článkem české sazby DPH a co se zdaňuje kterou sazbou.

Proč se kupující s DPH vůbec potkává

Daň z přidané hodnoty se účtuje u zboží a služeb dodávaných podnikatelem. Developer, který prodává nově postavený byt, je podnikatel uskutečňující zdanitelné plnění, takže cena obsahuje DPH. Soukromý vlastník, který prodává byt, ve kterém bydlel, nikoli, a proto DPH u prodejů z druhé ruky téměř nefiguruje a u novostaveb v počtech převládá. Česko má dvě sazby DPH, 21 % a 12 % (stav k roku 2026; ověřte u Finanční správy), a snížená sazba se vztahuje na vymezenou skupinu nových domovů.

Česko také nemá daň z nabytí nemovitých věcí, která byla zrušena v roce 2020. Znamená to, že hlavním daňovým nákladem, s nímž se kupující při prodeji developerem setká, je DPH, které je už v ceně, a proto sazba záleží víc než dřív. Jak vypadala původní daň, ukazuje naše historie daně z nabytí nemovitých věcí.

Co se kvalifikuje na 12 %

Snížená sazba se vztahuje na to, co zákon nazývá sociální bydlení, což je pojem, který s příjmy ani sociálními kritérii nemá nic společného. Je to test velikosti. Podle pravidel platných od roku 2024 (stav k roku 2026; ověřte u Finanční správy):

• kvalifikuje se byt s celkovou podlahovou plochou do 120 metrů čtverečních,
• kvalifikuje se rodinný dům s celkovou podlahovou plochou do 350 metrů čtverečních,
• větší domovy se zdaňují základní sazbou 21 %.

Kvalifikační pravidla jsou v zákoně o DPH v ustanoveních o sociálním bydlení (§ 48 a § 48a). Plošné limity jsou dlouhodobé; na začátku roku 2024 se změnila sazba, kdy se obě snížené sazby sloučily v jednu a sociální bydlení přešlo ze staré sazby 15 % na 12 %. Dřívější články a brožury developerů mohou uvádět starou sazbu.

Jak se měří plocha

Limit se týká plochy, kterou zákon počítá, ne čísla z marketingového listu. Balkony, terasy a společné části domu se do testu plochy nezapočítávají a způsob, jakým developer velikost bytu v brožuře uvádí, se může lišit. Byt o 118 metrech čtverečních v prodejní tabulce a byt o 118 metrech čtverečních ve smyslu DPH nejsou vždy totéž. Proč se uváděné velikosti liší, vysvětluje náš průvodce normami měření podlahové plochy.

Kupující blízko limitu by se měl developera písemně zeptat, jak byla plocha pro DPH vypočtena a jaký dokument ji dokládá. Developer má zájem byt zařadit správně, protože chybu by musel napravovat u finančního úřadu on. Smlouvu ale vlastní kupující a jasný řádek nestojí nic.

Hypotetický příklad

Všechna čísla níže jsou hypotetická a slouží jen k výpočtu. Developer oceňuje 70m² byt na 5 000 000 Kč před DPH.

	Při 12 %	Při 21 %
Cena před DPH	5 000 000 Kč	5 000 000 Kč
DPH	600 000 Kč	1 050 000 Kč
Cena včetně DPH	5 600 000 Kč	6 050 000 Kč

Rozdíl činí 450 000 Kč (6 050 000 minus 5 600 000). U bytu, který splňuje podmínky, má snížená sazba tedy mnohem větší hodnotu než většina vyjednaných slev. U bytu o rozloze například 125 metrů čtverečních se základní sazba použije na celou cenu, a proto by kupující větších jednotek měli ověřit, jak developer prostor rozdělil nebo ocenil.

Parkovací stání, sklepy a další doplňky

Tady jsou pravidla méně uspořádaná. Garáž nebo parkovací stání prodávané jako samostatná jednotka, s vlastním zápisem v katastru, se běžně fakturuje se 21 % (stav k roku 2026; ověřte u Finanční správy). Zda lze sníženou sazbu použít u parkovacího stání nebo sklepa prodávaných společně s bytem, je v praxi sporné a Finanční správa zveřejnila pokyny, které developeři a poradci čtou různě. Jedinou odpověď nedáváme, protože žádná, která by platila pro každý obchod, neexistuje.

Co kupující udělat může, je jednoduché. Zeptejte se na sazbu DPH u každého řádku ceníku a smlouvy, ne jen u bytu. Pak porovnejte součty. Právní formy, které tato stání mají a které určují, jak se zdaňují a co se s nimi stane při dalším prodeji, vysvětluje náš článek o parkovacích stáních a sklepech prodávaných s pražskými byty. Skryté náklady novostavby vypisují další řádky, které lze snadno přehlédnout.

Co se objeví ve smlouvě

Prodej od developera obvykle probíhá po etapách: rezervace, smlouva o smlouvě budoucí nebo kupní smlouva, splátky, předání a zápis v katastru. DPH se objevuje v každé etapě. Rezervační záloha se obvykle započítává do ceny a splátky ve splátkovém kalendáři se obvykle uvádějí včetně DPH. Jak etapy fungují, viz splátkové kalendáře developerů.

Pozornost zaslouží několik bodů:

1. Uvedená sazba. Smlouva nebo ceník by měly u každé položky uvádět platnou sazbu.
2. Změna zákona. Zeptejte se, co se stane, když se sazba změní mezi podpisem a platbou. Odpověď se může lišit mezi prodejem hotového bytu a smlouvou o bytu, který se teprve staví.
3. Den uskutečnění plnění. Den, kdy se plnění pro účely DPH považuje za uskutečněné, se může lišit od dne platby. To je otázka pro poradce developera i pro vašeho.
4. Předání. Předávací protokol, o němž pojednává článek co zkontrolovat při předání, je také okamžik, kdy kupující potvrzuje, že předaná plocha odpovídá smlouvě.

Byty z druhé ruky a proč se DPH málokdy objeví

Když soukromý vlastník prodává soukromému kupujícímu, DPH se neúčtuje: soukromá osoba není plátce DPH. Prodávající registrovaný k DPH, například společnost nebo developer, se řídí § 56 zákona o DPH. Prodej budovy nebo bytu po více než pěti letech od prvního kolaudačního souhlasu (kolaudace) nebo prvního užívání je od DPH osvobozen, ale prodávající se může rozhodnout DPH účtovat, a před uplynutím pěti let je prodej zdanitelný (stav k roku 2026; ověřte u Finanční správy). Podrobnosti jsou věcí poradců prodávajícího a kupujícího. Pro většinu čtenářů je praktický závěr ten, že cena z druhé ruky je cena. Cena novostavby je cena plus sazba a nabídka potřebuje sazbu uvést.

To je také jeden z důvodů, proč srovnání novostaveb a bytů z druhé ruky klame, když používá jen nabízené ceny. Další rozdíly popisuje naše srovnání trhu novostaveb a trhu z druhé ruky v Praze.

Kam se podívat dál

Kupující, kteří chtějí vidět, co se právě nabízí, si mohou prohlédnout novostavby v Česku, adresář developerských projektů, a pak na ceníky, které najdou, uplatnit výše uvedené kontroly. Daňové a právní podrobnosti samotné transakce by měl před podpisem přečíst český právník nebo daňový poradce a stránky Finanční správy mají poslední slovo o pravidlech.

Časté otázky

Platí sazba 12 % i pro zahraniční kupující?

Ano. Sazba závisí na bytě a jeho podlahové ploše, ne na tom, kdo kupuje.

Platím DPH navíc k inzerované ceně?

Záleží na tom, jak je cena uvedena. Ceny pro spotřebitele se obvykle uvádějí včetně DPH, ale zkontrolujte každý inzerát i smlouvu.

Může si investor, který kupuje nový byt k pronájmu, DPH odpočítat?

Jako soukromá osoba obecně ne. Zda může společnost nebo vlastník registrovaný k DPH, závisí na jeho vlastní daňové situaci, což je věc pro poradce.

Platí se i daň z nabytí nemovitých věcí?

Ne. Daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena v roce 2020. Stále se platí poplatek katastru, nyní 2 000 Kč za jeden návrh (stav k roku 2026; ověřte u ČÚZK).

Toto je obecný výklad, nikoli právní, daňové ani hypoteční poradenství.