НДС на новостройки в Чехии: ставка 12 % и где она заканчивается

Двое покупателей в один день подписывают договоры на две новые квартиры в одном пражском доме. Один платит цену с НДС 12 %. Другой — цену с НДС 21 %. Никто не ошибся. Разница — в одной строке таблицы площадей, и это может быть самая крупная статья в налоговой части покупки.

В этом обзоре рассказано о сниженной ставке НДС на новое жилье в Чехии: что под нее подпадает, как измеряется площадь, почему парковочные места создают проблемы и как ставка отражается в договоре с девелопером. Здесь описаны правила, а не рассчитывается ваш налог. Общую картину чешского НДС можно получить, начав с материала ставки НДС в Чехии и что по какой ставке облагается.

Почему покупатель вообще сталкивается с НДС

Налог на добавленную стоимость взимается с товаров и услуг, поставляемых бизнесом. Девелопер, продающий новую квартиру, — это бизнес, совершающий облагаемую поставку, поэтому цена включает НДС. Частный собственник, продающий квартиру, в которой жил, таким бизнесом не является, и потому НДС почти не фигурирует в сделках на вторичном рынке и определяет арифметику сделок с новостройками. В Чехии две ставки НДС, 21 % и 12 % (по состоянию на 2026 год; уточняйте в Finanční správa), а сниженная ставка применяется к определенной группе нового жилья.

В Чехии также нет налога на приобретение недвижимости, который отменили в 2020 году. Это значит, что главная налоговая статья расходов покупателя при покупке у девелопера — НДС, уже включенный в цену, и поэтому ставка важна больше, чем раньше. Что представлял собой прежний налог, показывает наш рассказ об истории налога на покупку недвижимости.

Что подпадает под 12 %

Сниженная ставка применяется к тому, что закон называет социальным жильем, и этот термин не имеет отношения к доходам и социальным критериям. Это проверка по размеру. По правилам, действующим с 2024 года (по состоянию на 2026 год; уточняйте в Finanční správa):

• под ставку подпадает квартира общей площадью до 120 квадратных метров;
• под ставку подпадает семейный дом общей площадью до 350 квадратных метров;
• более крупное жилье облагается по основной ставке 21 %.

Правила отбора содержатся в законе о НДС, в положениях о социальном жилье (§ 48 и § 48a). Пределы по площади действуют давно; в начале 2024 года изменилась ставка: две сниженные ставки объединили в одну, и для социального жилья прежние 15 % стали 12 %. В более ранних статьях и брошюрах девелоперов может указываться старая ставка.

Как измеряется площадь

Предел касается площади, которую учитывает закон, а не цифры из рекламного листа. Балконы, террасы и общие части дома в проверке по площади не учитываются, а размер квартиры, который девелопер указывает в брошюре, может от нее отличаться. Квартира в 118 квадратных метров в таблице продаж и квартира в 118 квадратных метров в смысле НДС — не всегда одно и то же. Почему указанные размеры расходятся, объясняет наше руководство о стандартах измерения площади.

Покупателю, чья квартира близка к пределу, стоит письменно спросить девелопера, как рассчитана площадь для НДС и каким документом это подтверждено. Девелоперам важно классифицировать квартиру правильно, поскольку исправлять ошибку перед налоговой инспекцией пришлось бы им. Но договор принадлежит покупателю, а ясная строка ничего не стоит.

Условный пример

Все приведенные ниже цифры условные и нужны только для арифметики. Девелопер оценивает квартиру в 70 квадратных метров в 5 000 000 крон без НДС.

	При 12 %	При 21 %
Цена без НДС	5 000 000 Kč	5 000 000 Kč
НДС	600 000 Kč	1 050 000 Kč
Цена с НДС	5 600 000 Kč	6 050 000 Kč

Разница составляет 450 000 крон (6 050 000 минус 5 600 000). Для квартиры, которая подходит под условия, сниженная ставка стоит поэтому гораздо больше, чем большинство скидок при торге. Для квартиры, скажем, в 125 квадратных метров основная ставка применяется ко всей цене, поэтому покупателям более крупных единиц стоит проверить, как девелопер разделил или оценил площадь.

Парковочные места, кладовые и другие дополнения

Здесь правила менее четкие. Гараж или парковочное место, продаваемые как отдельная единица с собственной записью в кадастре, обычно оформляются счетом с 21 % (по состоянию на 2026 год; уточняйте в Finanční správa). Может ли парковочное место или кладовая, продаваемые вместе с квартирой, получить сниженную ставку, на практике спорно, и Налоговая служба Чехии опубликовала разъяснения, которые девелоперы и консультанты читают по-разному. Единого ответа мы не даем, потому что его, пригодного для любой сделки, нет.

Покупатель может сделать простую вещь. Спросите ставку НДС по каждой строке прайс-листа и договора, а не только для квартиры. Затем сравните итоговые суммы. Наша статья о парковочных местах и кладовых, продаваемых с пражскими квартирами объясняет юридические формы, которые принимают эти помещения; от них зависит, как они облагаются налогом и что с ними будет при перепродаже. Другие легко упускаемые строки перечислены в материале о скрытых расходах на новостройку.

Что отражается в договоре

Продажа у девелопера обычно идет по этапам: бронирование, предварительный договор купли-продажи или договор купли-продажи, поэтапные платежи, передача и регистрация в кадастре. НДС присутствует на каждом этапе. Залог за бронирование обычно засчитывается в цену, а платежи по графику обычно указываются с НДС. О том, как устроены этапы, см. материал графики платежей девелоперу.

Внимания заслуживают несколько моментов:

1. Указанная ставка. В договоре или прайс-листе должна быть названа ставка, которая применяется к каждой позиции.
2. Изменение закона. Спросите, что будет, если ставка изменится между подписанием и оплатой. Ответ может различаться для продажи готовой квартиры и для договора на квартиру, которая еще строится.
3. Момент налогообложения. Дата, когда поставка считается совершенной для целей НДС, может отличаться от даты платежа. Это вопрос к консультанту девелопера и вашему.
4. Передача. Акт приема-передачи, о котором рассказано в материале что проверить при передаче, — это еще и момент, когда покупатель подтверждает, что переданная площадь соответствует договору.

Вторичные квартиры и почему НДС там редко встречается

Когда частный собственник продает частному покупателю, НДС не взимается: частное лицо не является плательщиком НДС. Продавец, зарегистрированный как плательщик НДС, например компания или девелопер, следует § 56 закона о НДС. Продажа здания или квартиры более чем через пять лет после первого разрешения на эксплуатацию (kolaudace) или первого использования освобождена от НДС, но продавец может выбрать взимание НДС, а до истечения пяти лет продажа облагается налогом (по состоянию на 2026 год; уточняйте в Finanční správa). Подробности — вопрос к консультантам продавца и покупателя. Для большинства читателей практический вывод таков: цена вторичной квартиры — это цена. Цена новостройки — это цена плюс ставка, и в предложении должна быть указана ставка.

Это еще одна причина, по которой сравнения новых и вторичных квартир вводят в заблуждение, когда опираются только на заявленные цены. Другие различия изложены в нашем сравнении рынков новостроек и вторичного жилья в Праге.

Где смотреть дальше

Покупатели, которые хотят увидеть, что сейчас предлагают, могут посмотреть новостройки в Чехии (на чешском), каталог проектов, а затем применить описанные выше проверки к найденным прайс-листам. Что касается налоговых и юридических подробностей самой сделки, договор перед подписанием должен прочитать чешский юрист или налоговый консультант, а страницы Налоговой службы Чехии — последняя инстанция по правилам.

Частые вопросы

Доступна ли ставка 12 % иностранным покупателям?

Да. Ставка зависит от квартиры и ее общей площади, а не от того, кто ее покупает.

Платится ли НДС сверх объявленной цены?

Это зависит от того, как указана цена. Цены для потребителей обычно показывают с НДС, но проверяйте каждое объявление и договор.

Может ли инвестор, покупающий новую квартиру для сдачи, вернуть НДС?

Как частное лицо — в целом нет. Может ли компания или собственник, зарегистрированный как плательщик НДС, зависит от его собственного налогового положения, это вопрос к консультанту.

Есть ли еще и налог на приобретение недвижимости?

Нет. Налог на приобретение недвижимости отменен в 2020 году. Вы по-прежнему платите кадастровый сбор, сейчас 2 000 крон за заявление (по состоянию на 2026 год; уточняйте в ČÚZK).

Это общий обзор, а не юридическая, налоговая или ипотечная консультация.