Koupě bytu v Praze s partnerem: možnosti společného vlastnictví

Katastr nezaznamenává, jaké city k sobě chováte. Zaznamenává, jak vlastníte. Dva lidé, kteří podepíšou stejnou kupní smlouvu téhož dne, mohou odejít s velmi odlišným právním postavením, podle toho, zda jsou manželé, zda mají smlouvu o manželském majetkovém režimu a jak je podíl zapsán v listině. Většina párů se tím nezabývá, dokud je k otázce nedonutí úvěr, úmrtí nebo rozchod.

Tento výklad popisuje možnosti, které mají pár kupující byt v Praze, včetně párů, kde je jeden nebo oba cizinec. Popisuje, jak funguje právo. Neradí ve vašem případě a papíry by měl sepsat notář nebo právník.

Tři běžná uspořádání

Společné jmění manželů. Manželé v Česku mají zákonný majetkový režim. Majetek nabytý kterýmkoli z manželů za trvání manželství obecně spadá do společného jmění manželů (SJM), bez ohledu na to, kdo platil a kdo podepsal. Katastr eviduje oba manžele jako vlastníky celku, ne každého z poloviny. Žádný z nich nemůže sám nakládat s bytem v SJM nad rámec obvyklé správy a u obydlí rodiny je potřeba souhlas obou. Podrobnosti jsou v občanském zákoníku a pravidla platí, pokud se manželé ve smlouvě nedohodli jinak.

Podílové spoluvlastnictví. Jakékoli dvě osoby mohou být spoluvlastníky bytu, každá s určeným podílem: jedna polovina a jedna polovina, nebo dvě třetiny a jedna třetina, nebo v jakémkoli poměru, na kterém se dohodnou. Nesezdaní partneři obvykle volí tuto formu. Každý může svůj podíl prodat, darovat nebo zastavit. Podíl se v katastru eviduje jako zlomek a vlastníci potřebují dohodu o užívání bytu, o tom, kdo co platí, a o tom, co se stane při vystoupení.

Jeden z partnerů jako výhradní vlastník. Právně nejjednodušší případ a pro druhého partnera nejrizikovější. Nevlastník nemá žádný titul, nemá hlas při prodeji a nemá automatický nárok, pokud vztah skončí. Pokud partner přispívá penězi, zdokumentujte to jako půjčku, dar nebo příspěvek na podíl.

Co mění smlouva o manželském majetkovém režimu

Manželé i páry před svatbou mohou zákonný režim upravit smlouvou o manželském majetkovém režimu. Platná je jen jako notářský zápis, takže ji sepisuje a zapisuje notář a lze ji zapsat do veřejného seznamu vedeného Notářskou komorou, aby zavazovala i třetí osoby (stav k roku 2026; ověřte u notáře). Smlouva může vyloučit majetek z SJM, rozšířit ho, nebo odložit jeho vznik do zániku manželství. Pár, který očekává, že jeden z manželů koupí byt z dřívějšího dědictví nebo z výnosu prodeje v zahraničí, může chtít, aby tento byt zůstal mimo SJM. Bez smlouvy a bez jasného dokladu o původu prostředků může výchozí pravidlo vtáhnout byt do SJM, i když ho zaplatil jen jeden z manželů.

Zahraniční páry mají navíc otázku, právo které země se na manželský majetek vůbec použije. U párů, které uzavřely manželství 29. ledna 2019 nebo později, nebo si po tomto datu zvolily rozhodné právo, používají české soudy a notáři nařízení EU 2016/1103 o majetkových režimech manželů. Manželé si mohou právo zvolit, v určitých mezích (zhruba právo země, kde jeden z nich žije, nebo jejíhož občanství jeden z nich je). Bez volby se použije právo jejich prvního společného obvyklého bydliště po svatbě, poté jejich společné státní občanství a poté země s nejužším vztahem. Vezměme smyšlený pár, který se vzal v Lyonu a tam si založil první domov: jejich pražský byt se může řídit francouzskými pravidly, ne SJM. Starší manželství se řídí dřívějšími kolizními pravidly (ověřte u notáře). Pokud jste se vzali v zahraničí, požádejte o radu dřív, než podepíšete. Kdo co dělá, vysvětluje náš text o českých notářích, právnících a úschově.

Nesezdané páry a režim partnerství od roku 2025

Spolu žijící partneři bez manželství mezi sebou žádný zákonný majetkový režim nemají. Rozhoduje zápis v katastru a případná písemná dohoda. Písemná dohoda o spoluvlastnictví by měla řešit užívání bytu, kdo platí poplatky a opravy, co se stane, pokud chce jeden prodat, a jak se posuzují příspěvky na kupní cenu.

Registrované partnerství bylo od 1. ledna 2025 nahrazeno „partnerstvím“ (partnerství) v občanském zákoníku, přičemž stávající registrovaná partnerství byla převedena a ustanovení o manželství, včetně společného majetku, se použijí obdobně (stav k roku 2026; ověřte u Ministerstva spravedlnosti). Tuto situaci popisuje náš výklad o párech stejného pohlaví, partnerství a manželském právu. Osvojení a některá další práva se od manželství liší, proto si vyžádejte radu pro svou situaci.

Předkupní právo a vystoupení

Od 1. ledna 2018 mají spoluvlastníci nemovitosti zákonné předkupní právo (předkupní právo), když jeden z nich převádí podíl (§ 1124 občanského zákoníku). Podíl musí být nejdřív nabídnut ostatním spoluvlastníkům, pokud nejde o osobu blízkou, například příbuzného v přímé linii, sourozence nebo manžela. Zda se za osobu blízkou počítá nesezdaný partner, závisí na vztahu, proto to nepředpokládejte ani jedním směrem. Spoluvlastníci se mohou práva vzdát s účinky i pro pozdější vlastníky a vzdání se zapíše do katastru. Pro pár to má význam při rozchodu: pokud jeden chce odejít, druhý může obvykle podíl koupit jako první, ale nelze ho k tomu nutit.

Vystoupení plánujte už při koupi. Písemně se dohodněte, kdo může v bytě zůstat, pokud vztah skončí, jak se podíl ocení a kdo splatí hypotéku. Pár, kde jsou oba na hypotéce, zůstává vůči bance odpovědný za celý úvěr, ať se mezi sebou dohodnou jakkoli. Tuto odpovědnost vysvětlujeme v textu o společných hypotékách v Česku.

Dědictví a závěť

Pokud spoluvlastník zemře, podíl se stane součástí pozůstalosti a přechází závětí nebo v zákonném pořadí dědiců. Nesezdaný partner není dědicem v první třídě, která je vyhrazena dětem a manželovi. Teprve pokud zůstavitel nezanechal potomky, přichází partner na řadu ve druhé třídě, a to jen tehdy, pokud oba žili nejméně rok před smrtí ve společné domácnosti a partner o domácnost pečoval nebo byl odkázán na výživu zůstavitelem (§ 1636 občanského zákoníku). Ani pak nedědí místo rodičů zůstavitele (a případného manžela), ale vedle nich. Spolehlivým nástrojem pro partnery je proto závěť, v mezích daných povinnými díly dětí (ověřte u notáře). V domě se společenstvím vlastníků dědicové dědí podíl spolu s právy a povinnostmi, které k němu patří. Tyto povinnosti vysvětluje náš průvodce českými bytovými domy a SVJ.

Co se zapisuje do katastru

Vlastnictví se mění až zápisem a katastr nezapíše dřív než po 20denní ochranné lhůtě poté, co jsou vlastníci vyrozuměni. Poplatek je 2 000 Kč za návrh (stav k roku 2026; ověřte u ČÚZK). Jména, forma vlastnictví a podíly v návrhu musí odpovídat smlouvě. Posloupnost popisuje náš průvodce koupí bytu v Česku a výpis z katastru vám umožní zkontrolovat výsledek.

Pro zahraniční kupující shrnuje praktické kroky průvodce Hypoteky.com koupí nemovitosti v Česku cizincem. Pokud si půjčujete, průvodce první hypotékou na Hypoteky.com popisuje fáze prvního úvěru.

Často kladené otázky

Časté otázky

Mohu koupit byt s nesezdaným partnerem?

Ano. Zapíšete se jako spoluvlastníci s podíly, na kterých se dohodnete, často po polovině. Písemná dohoda o užívání a vystoupení je vhodná.

Je byt, který koupím před svatbou, společným jměním manželů?

Zpravidla ne. Majetek nabytý před manželstvím obecně zůstává kupujícímu, i když se situace může v určitých případech změnit. Zeptejte se notáře.

Může jeden spoluvlastník prodat celý byt?

Ne. Spoluvlastník může prodat svůj podíl, s výhradou předkupního práva ostatních. K prodeji celého bytu jsou potřeba všichni.

Musíme hypotéku podepsat oba?

Banky obvykle vyžadují účast všech vlastníků, buď jako spoludlužníků, nebo jinou formou. Zeptejte se banky.

Praktický další krok

Než byt zarezervujete, napište jednu stránku, která odpovídá na čtyři otázky: kdo co vlastní, kdo co platí, co se stane, pokud jeden z vás chce odejít, a co se stane, pokud jeden z vás zemře. Zaneste ji notáři nebo právníkovi a požádejte ho, aby z odpovědí vypracoval smlouvu.

Toto je obecný výklad, nikoli právní, daňové ani hypoteční poradenství.