Покупка квартиры в Праге вместе с партнером: варианты совместной собственности

Кадастр не записывает, как вы относитесь друг к другу. Он записывает, как вы владеете. Двое людей, подписавших один и тот же договор купли-продажи в один день, могут получить очень разное правовое положение, в зависимости от того, женаты ли они, есть ли у них брачный договор и как доля записана в документе. Большинство пар не задумываются об этом, пока вопрос не поставят кредит, смерть или расставание.

В этом материале описаны варианты, доступные паре при покупке квартиры в Праге, в том числе когда один или оба партнера — иностранцы. Он объясняет, как работает закон. Он не консультирует по вашему случаю, а документы должен подготовить нотариус или юрист.

Три распространенные схемы

Общее имущество супругов. В Чехии у супругов есть законный имущественный режим. Имущество, приобретенное любым из супругов в браке, как правило, входит в общее имущество супругов (společné jmění manželů, SJM), независимо от того, кто платил и кто подписывал. Кадастр записывает обоих супругов собственниками всего целого, а не каждого половины. Ни один из них не может в одиночку распоряжаться квартирой из SJM в вопросах, выходящих за рамки обычного управления, а для семейного жилья нужно согласие обоих. Подробности изложены в Гражданском кодексе, и правила действуют, если супруги не договорились иначе в договоре.

Долевая собственность (podílové spoluvlastnictví). Любые двое могут быть совладельцами (spoluvlastníci) квартиры, у каждого определенная доля: половина и половина, две трети и треть или любое соотношение, о котором они договорятся. Партнеры без брака обычно выбирают именно эту форму. Каждый может продать, подарить или заложить свою долю. Доля записывается в кадастр в виде дроби, а владельцам нужно соглашение о том, как используется квартира, кто что оплачивает и что происходит при выходе.

Один партнер — единственный собственник. С юридической точки зрения проще всего и рискованнее всего для другого партнера. У того, кто не записан, нет права собственности, нет голоса при продаже и нет автоматического требования, если отношения закончатся. Если партнер вносит деньги, оформите это как заем, подарок или взнос в счет доли.

Что меняет брачный договор

Супруги, а также пары, которые собираются пожениться, могут изменить законный режим брачным договором (smlouva o manželském majetkovém režimu). Он действителен только в форме нотариального акта (notářský zápis), поэтому составляет и удостоверяет его нотариус, и его можно внести в публичный перечень, который ведет Нотариальная палата, чтобы он обязывал и третьих лиц (по состоянию на 2026 год; уточняйте у нотариуса). Договор может исключить имущество из SJM, расширить его или отложить его возникновение до окончания брака. Паре, в которой один из супругов покупает на средства от прежнего наследства или от продажи имущества за границей, может понадобиться, чтобы эта квартира осталась вне SJM. Без договора и без четкого подтверждения источника правило по умолчанию может включить квартиру в SJM, даже если платил только один из супругов.

У иностранных пар возникает дополнительный вопрос: право какой страны вообще регулирует их имущество. Для пар, заключивших брак 29 января 2019 года или позже или выбравших применимое право после этой даты, чешские суды и нотариусы применяют Регламент ЕС 2016/1103 об имущественных режимах супругов. Супруги могут выбрать право в определенных пределах (в целом это право страны, где живет один из них или гражданство которой имеет один из них). Если выбора нет, применяется право страны их первого совместного обычного места жительства после свадьбы, затем право общего гражданства, затем право страны с наиболее тесной связью. Возьмем гипотетическую пару, которая поженилась в Лионе и там обустроила первый дом: пражской квартирой они могут владеть по французским правилам, а не по правилам SJM. Для более давних браков действуют прежние коллизионные нормы (уточняйте у нотариуса). Если вы заключили брак за границей, получите консультацию до подписания. Наш материал о чешских нотариусах, юристах и эскроу объясняет, кто что делает.

Пары без брака и режим партнерства 2025 года

У сожителей без брака нет законного имущественного режима между ними. Значение имеют запись в кадастре и любое письменное соглашение. Письменное соглашение о совладении должно охватывать использование квартиры, кто оплачивает платежи и ремонт, что будет, если кто-то захочет продать, и как учитываются взносы в цену покупки.

С 1 января 2025 года зарегистрированное партнерство заменено «партнерством» (partnerství) в Гражданском кодексе: действующие зарегистрированные партнерства преобразованы, а положения о браке, включая общее имущество, применяются по аналогии (по состоянию на 2026 год; уточняйте в Министерстве юстиции Чехии). Наш материал об однополых парах, партнерстве и брачном праве излагает эту позицию. Усыновление и некоторые другие права отличаются от брака, поэтому получите консультацию по своей ситуации.

Право преимущественной покупки и выход из собственности

С 1 января 2018 года у совладельцев недвижимости есть законное право преимущественной покупки (předkupní právo), когда один из них передает долю (§ 1124 Гражданского кодекса). Долю нужно сначала предложить остальным совладельцам, если только она не переходит близкому лицу (osoba blízká), например родственнику по прямой линии, брату или сестре либо супругу. Считается ли партнер без брака близким лицом, зависит от отношений, так что не делайте предположений ни в ту, ни в другую сторону. Совладельцы могут отказаться от права, причем с действием для последующих собственников, и отказ вносится в кадастр. Для пары это важно при расставании: если один хочет выйти, другой обычно может выкупить долю первым, но принудить его к этому нельзя.

Планируйте выход уже при покупке. Решите письменно, кто может остаться в квартире, если отношения закончатся, как будет оцениваться доля и кто погашает ипотеку. Пара, в которой оба участвуют в ипотеке, остается ответственной перед банком за весь кредит, что бы они ни решили между собой. Эту ответственность мы объясняем в материале о совместной ипотеке в Чехии.

Наследство и завещание

Если совладелец умирает, его доля входит в наследственную массу и переходит по завещанию или по установленной законом очередности наследников. Партнер без брака не является наследником первой очереди, которая отведена детям и супругу. Лишь если у умершего не было потомков, партнер наследует во второй очереди, причем только если они жили в общем хозяйстве не менее года до смерти и партнер заботился об этом хозяйстве или находился на содержании умершего (§ 1636 Гражданского кодекса). Но и тогда партнер наследует вместе с родителями умершего (и супругом, если он есть), а не вместо них. Поэтому для партнеров надежный инструмент — завещание, в пределах, которые устанавливают обязательные доли детей (уточняйте у нотариуса). В доме с объединением собственников наследники получают долю вместе с правами и обязанностями, которые к ней относятся. Эти обязанности объясняет наш материал о чешских кондоминиумах и SVJ.

Что попадает в кадастр

Право собственности меняется только с регистрацией, а кадастр не зарегистрирует его раньше, чем истечет защитный срок в 20 дней после уведомления собственников. Сбор составляет 2 000 крон за заявление (по состоянию на 2026 год; уточняйте в ČÚZK). Имена, форма собственности и доли в заявлении должны совпадать с договором. Последовательность шагов разбирает наш материал о покупке квартиры в Чехии, а выписка о праве собственности позволяет проверить результат.

Иностранным покупателям практические шаги кратко описаны в руководстве Hypoteky.com по покупке недвижимости в Чехии иностранцем. Если вы берете кредит, руководство по первой ипотеке на Hypoteky.com излагает этапы первого кредита.

Часто задаваемые вопросы

Частые вопросы

Могу ли я купить квартиру вместе с партнером, с которым не состою в браке?

Да. Вы будете записаны совладельцами с долями, о которых договоритесь, часто по половине. Желательно письменное соглашение об использовании и выходе.

Если я куплю квартиру до свадьбы, будет ли она общим имуществом супругов?

Как правило, нет. Имущество, приобретенное до брака, обычно остается у покупателя, хотя в отдельных случаях положение может измениться. Спросите нотариуса.

Может ли один совладелец продать всю квартиру?

Нет. Совладелец может продать свою долю с учетом права преимущественной покупки остальных. Для продажи всей квартиры нужны все.

Нужно ли нам обоим подписывать ипотеку?

Банки обычно требуют участия всех собственников, как созаемщиков или в другой форме. Спросите у банка.

Практический следующий шаг

Прежде чем бронировать квартиру, напишите одну страницу с ответами на четыре вопроса: кто чем владеет, кто что платит, что будет, если кто-то из вас захочет выйти, и что будет, если кто-то из вас умрет. Покажите ее нотариусу или юристу и попросите превратить ответы в договор.

Это общий обзор, а не юридическая, налоговая или ипотечная консультация.