Ипотека на двоих в Чехии: пары, супруги и созаемщики

Пара, которая вместе подает заявку на ипотеку, обычно считает кредит суммой: его доход плюс ее доход, одна квартира, один кредит. Банк видит другое: двух людей, с каждого из которых можно потребовать все. Пока платежи вносятся, эта разница почти незаметна. Но когда один из заемщиков теряет работу, уезжает за границу или уходит из отношений, она становится очень важной.

В этом руководстве объясняется, как устроена совместная ипотека в Чехии, кто может брать кредит вместе и что берет на себя каждый заемщик. Это общая информация. Условия у каждого банка свои, и решает договор, который лежит перед вами.

Кто может брать кредит вместе

Банки принимают несколько сочетаний. Стандартный случай — супруги. Вместе могут брать кредит и неженатые партнеры, а также партнеры в зарегистрированном или преобразованном партнерстве. Иногда к заявке ребенка присоединяются родители, чтобы увеличить доход, а изредка то же делают братья, сестры или друзья. У каждого банка есть своя позиция о том, сколько человек он готов включить в один кредит и принимает ли он созаемщиков, не являющихся собственниками недвижимости.

Право собственности и кредит — два отдельных вопроса. Если вы покупаете вместе, сначала выбирается форма собственности (общее имущество супругов или доли), как мы объясняем в материале о покупке квартиры вместе с партнером. Затем банк решает, кто должен быть заемщиком. Обычно банк хочет, чтобы каждый собственник квартиры, которая идет в залог, участвовал в кредите — как заемщик или в другом качестве, которое его связывает.

Что значит солидарная ответственность

Чешская совместная ипотека — это, как правило, долг всех созаемщиков вместе и каждого из них в отдельности (solidární dluh). Банк может потребовать всю сумму с любого из заемщиков. Он не обязан просить с каждого по половине. Если один перестает платить, банк может обратиться ко второму за платежом целиком, а в конце концов и за всем остатком долга.

Между вами тот, кто заплатил больше, вправе требовать от другого возмещения излишка. Это частное дело между вами, и банк его не обеспечивает. Пара, договорившаяся делить платеж поровну, не изменила права банка, только свои собственные.

Как банки оценивают двух заявителей

Банк суммирует доходы всех заемщиков и обязательства всех заемщиков. Он смотрит на стабильность каждого: сколько человек работает на нынешнем месте, какой у него тип договора, есть ли переменный или иностранный доход. Сильный доход не полностью компенсирует слабый, потому что банку нужно, чтобы каждый из заемщиков мог платить, если другой не сможет, и иногда он придает меньший вес доходу заемщика с короткой историей.

Рекомендация центрального банка по LTV (отношение кредита к стоимости залога) применяется к кредиту в целом: не более 80 % стоимости недвижимости, а для заявителей младше 36 лет — 90 %, при этом лимиты, привязанные к доходу (DTI — отношение долга к доходу и DSTI — отношение платежей по долгам к доходу), отключены (по состоянию на 2026 год; уточняйте в ČNB). Распространяется ли повышенный лимит, если младше 36 лет только один из созаемщиков, банки решают по-разному, поэтому спрашивайте в каждом банке письменно. Общую схему объясняют наши руководства о том, сколько можно занять по ипотеке и какой первоначальный взнос нужен. Примерный диапазон для двух доходов можно получить в калькуляторе суммы кредита на Hypoteky.com.

Существующие долги учитываются при оценке заявки. Лимит по кредитной карте, потребительский кредит, лизинг автомобиля или долг одного из партнеров уменьшают сумму, которую банк даст обоим. Кредитные истории обоих заемщиков проверяются в банковском и небанковском кредитных реестрах, и плохая история одного партнера влияет на общую заявку.

Супруги: дополнительный слой

Если квартира покупается в общее имущество супругов (společné jmění manželů, SJM), банк, как правило, требует, чтобы стороной кредита были оба супруга. Даже когда доход получает и заявку подает как заемщик только один из супругов, второй обычно должен дать согласие или подписать договор как созаемщик, поскольку недвижимость и долг могут войти в SJM. Это рутина, а не признак недоверия. Супругам, у которых есть брачный договор, исключающий квартиру из SJM, стоит показать его банку заранее, потому что от этого зависит, кому нужно подписывать.

Иностранным парам следует сказать, где они вступили в брак и в каком режиме. Банк или нотариус могут запросить документы о браке и режиме имущества, а также официальные переводы. См. наше руководство об ипотеке для иностранцев.

Один налоговый вычет на всю семью

Проценты по жилищному кредиту можно вычесть из налоговой базы подоходного налога, но лимит относится к домохозяйству, а не к каждому заемщику. Для жилья, приобретенного с 2021 года, предел составляет 150 000 крон процентов в год на всех членов общего домохозяйства вместе, а для жилья, приобретенного раньше, — 300 000 крон (по состоянию на 2026 год; уточняйте в Finanční správa). Если сторонами кредита являются несколько взрослых, закон делит вычет между ними поровну; супруги могут вместо этого позволить одному из них заявить всю сумму (по состоянию на 2026 год; уточняйте в Finanční správa). Каждому нужно ежегодное подтверждение кредитора об уплаченных процентах. Вычет уменьшает налоговую базу, а не налог, поэтому при ставке 15 % максимальная экономия для домохозяйства составляет около 22 500 крон в год.

Когда что-то идет не так

Перед подписанием стоит продумать четыре сценария.

Потеря работы или болезнь. Один доход падает, а второй не тянет платеж в одиночку. Поговорите с банком до того, как пропустите платеж. Банки предлагают временные решения, например кредитные каникулы или более длинный срок, по собственному усмотрению. О защите от таких событий рассказывает материал о страховании ипотеки и страховке жизни.

Смерть или длительная нетрудоспособность заемщика. Закон дает заемщику право на досрочное погашение без комиссии в случае смерти, длительной болезни или инвалидности заемщика или созаемщика, если это событие снижает способность платить (по состоянию на 2026 год; уточняйте в ČNB и в договоре). Пережившее лицо по-прежнему отвечает за кредит.

Расставание. Разрыв отношений никого не освобождает от обязательств перед банком. Если вы хотите, чтобы один из заемщиков вышел из договора, на изменение должен согласиться банк, и он проверит, сможет ли оставшийся заемщик нести кредит в одиночку. На практике это часто означает рефинансирование. Для пар, которые разводятся, с 1 сентября 2024 года досрочное погашение в связи с разделом общего имущества супругов бесплатно (по состоянию на 2026 год; уточняйте в договоре и в ČNB). Правила перечислены в материале о досрочном погашении, а рефинансирование — другой путь.

Продажа. Если оба собственника хотят продать квартиру, ипотека погашается из вырученных средств. С сентября 2024 года досрочное погашение при продаже не ранее чем через два года после покупки бесплатно для кредитов, заключенных или с новой фиксацией с этого времени (по состоянию на 2026 год; уточняйте в ČNB). Последовательность действий объясняет наше руководство о продаже квартиры с ипотекой.

Часто задаваемые вопросы

Частые вопросы

Отвечает ли каждый созаемщик за половину?

Нет. Каждый отвечает перед банком за весь долг. Любое деление 50/50 существует только между вами.

Могут ли неженатые партнеры получить совместную ипотеку?

Да. Банки принимают неженатых партнеров как созаемщиков, обычно если оба являются собственниками квартиры.

Можно ли убрать мое имя из ипотеки после расставания?

Только с согласия банка. Он оценит, сможет ли другой заемщик нести кредит в одиночку, и может потребовать рефинансирования.

Помогает ли родитель-созаемщик тому, кто покупает первое жилье?

Он может увеличить доход, который учитывает банк, но родитель становится ответственным за долг. Подумайте о его пенсии и о его собственных займах.

Практический следующий шаг

Попросите банк или брокера дать письменный перечень того, что требуется от каждого заемщика, и что произойдет с кредитом, если один из вас выйдет. Для более общей ориентации по первому кредиту этапы описаны в руководстве по первой ипотеке на Hypoteky.com. И заведите собственный документ: одностраничное соглашение о том, кто сколько платит.

Это общий обзор, а не юридическая, налоговая или ипотечная консультация.