Energetické standardy nových bytů v Česku a co znamenají pro účty

Dva nové byty stejné velikosti ve stejné čtvrti, prodávané dvěma developery. Oba mají energetický štítek třídy B. Jeden nájemce hlásí účty, se kterými se měsíční rozpočet plánuje snadno, druhého překvapilo vyúčtování topení. Písmeno na průkazu bylo stejné. Lišilo se všechno, co písmeno neměří.

Tento výklad popisuje, co energetické standardy pro nové české byty vlastně vyžadují, co kupujícímu průkaz říká a odkud se berou provozní náklady. Neuvádí žádné tarify ani účty, protože ceny energií se mění a číslo by během několika měsíců klamalo.

Co standard vyžaduje

Nové budovy v Česku musí splňovat požadavky na energetickou náročnost stanovené zákonem o hospodaření energií a jeho prováděcí vyhláškou, které do českého práva převádějí pravidla EU o energetické náročnosti budov. U nových budov je standardem budova s téměř nulovou spotřebou energie. Zaváděla se postupně podle velikosti budovy od roku 2016 a pro všechny nové budovy platí od 1. ledna 2020 (stav k roku 2026; ověřte u Ministerstva průmyslu a obchodu). V praxi to posouvá nové byty do lepších tříd na průkazu: s dobrou izolací, účinnými okny, u mnoha projektů s nuceným větráním s rekuperací tepla a s nízkoenergetickým zdrojem vytápění.

Další krok je na úrovni EU už dohodnutý. Přepracovaná směrnice (EU) 2024/1275 o energetické náročnosti budov požaduje, aby nové budovy ve vlastnictví veřejných subjektů byly od 1. ledna 2028 budovami s nulovými emisemi a všechny nové budovy od 1. ledna 2030, s omezenými výjimkami, které mohou členské státy povolit. Do té doby zůstává dolní hranicí standard budovy s téměř nulovou spotřebou energie. Lhůta pro provedení směrnice do národního práva uplynula 29. května 2026 a české znění novely i podrobnosti má potvrdit Ministerstvo průmyslu a obchodu (stav k roku 2026; ověřte u ministerstva). Pro dnešního kupujícího z toho plyne jednoduchá věc: nový byt je postavený podle vyššího standardu než většina stávajícího bytového fondu a tento rozdíl se pravděpodobně bude prohlubovat.

Co vám průkaz říká

Průkaz (průkaz energetické náročnosti budovy, PENB) je výpočet. Energetický specialista vytvoří model budovy: izolace, okna, systém vytápění a ohřevu vody, větrání a tam, kde je to relevantní, osvětlení. Model pak předpokládá standardní způsob užívání, standardní klima a standardní vnitřní teploty. Výsledkem je hodnota energie, kterou budova potřebuje na metr čtvereční, a ta se zařadí do třídy od A do G.

Prodávající nebo developer musí průkaz ukázat a předat a třída se uvádí v inzerátech (stav k roku 2026; ověřte u Ministerstva průmyslu a obchodu). U bytu v bytovém domě mohou při přeprodeji průkaz nahradit účty za energie za poslední tři roky, ale pravidla pro inzerci v tomto případě mají vlastní znění, proto si ověřte pokyny ministerstva. Úplná pravidla najdete v našich výkladech o průkazech energetické náročnosti a o energetických třídách A až G.

K čemu je tedy písmeno dobré? Je rozumným ukazatelem kvality obálky budovy. Budova třídy A nebo B ztrácí méně tepla než budova třídy E, což je v mrazivé zimě skutečná výhoda. Předpovědí vašeho účtu to není, protože model neví, kolik lidí v bytě bydlí, jak moc topí ani kolik energie stojí.

Tři věci, které písmeno vynechává

Zdroj energie a jeho cena. Budova vytápěná dálkovým teplem, s tepelným čerpadlem, s plynovým kotlem i s elektrickými panely se může zařadit do stejné třídy. Provozní náklady budou přesto různé, protože cena tepla, plynu a elektřiny se liší a mění. Jak jednotlivé systémy fungují a kdo stanovuje cenu, popisují naše průvodce systémy vytápění a dálkovým teplem.

Jak se náklady dělí. V bytovém domě se vytápění a teplá voda obvykle měří v každém bytě, nebo se rozpočítávají podle vzorce v pravidlech domu, přičemž část se účtuje podle plochy bez ohledu na spotřebu. Zeptejte se, jak rozúčtování funguje, zda má měřidlo každý radiátor či byt a co ukázalo roční vyúčtování u srovnatelných bytů. Tato pravidla určuje společenství vlastníků nebo družstvo, jak popisuje text o nákladech na služby a fondech domu.

Poloha vašeho bytu. Byt v nejvyšším patře s velkou prosklenou jižní fasádou, rohový byt se dvěma vnějšími stěnami a byt v přízemí nad nevytápěnou garáží ztrácejí a získávají teplo různě. Průkaz často hodnotí budovu, ne vaši jednotku.

Komfort, nejen náklady

Dobře izolovaná budova s těsnými okny drží v zimě teplo a v létě ho může držet také. Velké prosklení bez vnějšího stínění činí některé nové byty v červenci horké. Zeptejte se developera, jak byt zvládá sluneční zisky: vnější žaluzie, průvětří, nebo chlazení. Nucené větrání s rekuperací šetří teplo, ale vyžaduje výměnu filtrů a určitou údržbu a někdy je hlučné. Pokud můžete, navštivte vzorový byt ve více ročních obdobích a zeptejte se obyvatel dokončené budovy stejného developera, jak se chová.

Co si od developera vyžádat

Kupující v nové budově může žádat dokumenty, které kupující na druhotném trhu vidí jen zřídka. Developer by měl mít energetický průkaz budovy nebo výpočet energetického specialisty pro projekt, popis systému vytápění a ohřevu vody a specifikaci oken a izolace. Ve smlouvě hledejte slíbenou energetickou třídu a co se stane, pokud hotová budova zaostane. Dokumenty uvádí náš průvodce koupí nového bytu od developera a kontrolní seznam předání ukazuje, co vyzkoušet při převzetí klíčů.

Kde hledat a co dalšího stojí peníze

Nové projekty z celé země můžete procházet v adresáři novostaveb Novostavby.com a mapa projektů pomáhá zasadit je do kontextu dopravy. Energie je jen jedním z provozních nákladů. Dalšími jsou náklady na služby, příspěvek do fondu oprav a u vlastníků roční daň z nemovitých věcí. Co v ceníku není, popisuje náš článek o skrytých nákladech nového bytu.

Často kladené otázky

Časté otázky

Znamená třída A nejnižší účty?

Znamená nejnižší vypočtenou potřebu energie při standardním užívání. Účty závisejí také na zdroji tepla, ceně energie, měření a na tom, jak byt užíváte.

Musí mít nový byt energetický průkaz?

Průkaz se musí ukázat a předat a třída se uvádí v inzerátech. U bytu v bytovém domě lze použít průkaz budovy, nebo ho při přeprodeji nahradit účty za tři roky (stav k roku 2026; ověřte u Ministerstva průmyslu a obchodu).

Mají nové byty levnější provoz než starší?

Obálka bývá lepší, takže tepelné ztráty jsou nižší. Porovnejte skutečné účty z podobných budov, protože na zdroji tepla a měření záleží velmi.

Bude standard přísnější?

Ano. Podle směrnice (EU) 2024/1275 musí být nové veřejné budovy od roku 2028 a všechny nové budovy od roku 2030 budovami s nulovými emisemi. Česká prováděcí pravidla ověřte u Ministerstva průmyslu a obchodu.

Praktický další krok

Požádejte developera o průkaz, popis vytápění a vzorové vyúčtování služeb z dokončené budovy. Položte všechny tři vedle sebe. Pokud některý chybí, je to vaše odpověď na to, jak dobře jsou provozní náklady promyšlené.

Toto je obecný výklad, nikoli právní, daňové ani hypoteční poradenství.