Smlouvy o nemovitostech v angličtině: dvojjazyčné obchody v Česku

Kupujícímu, který česky nečte, předají třicetistránkovou smlouvu v češtině a řeknou mu, že hlavní body jsou „standardní“. Požádá o anglickou verzi. Makléř ji ochotně dodá za jediný den. Kterou ze dvou by ve sporu četl český soud? Odpověď leží v doložce, kterou většina lidí přeletí očima.

Tento výklad popisuje, jak funguje jazyk při obchodu s nemovitostí v Česku: co dovoluje zákon, co požaduje katastr, jak se skládají dvojjazyčné smlouvy a na čem má zahraniční kupující trvat. Popisuje obecné zásady, ne vaši smlouvu. Skutečné znění nechte posoudit právníkem nebo notářem, který čte oba jazyky.

Co zákon dovoluje

České soukromé právo dává stranám širokou volnost ve formě smlouvy. Mohou ji napsat česky, anglicky nebo ve dvou jazycích vedle sebe. Občanský zákoník nikde nevyžaduje, aby kupní smlouva byla česky. Smlouva o převodu nemovitosti musí být písemná a podepsaná stranami a pro zápis do katastru musí být podpisy úředně ověřené, jak vysvětlujeme níže.

Volnost končí tam, kde vstupuje stát. Úředním jazykem soudů a veřejných orgánů je čeština. Soud nebo úřad, který čte dokument v cizím jazyce, bude obecně chtít český překlad, stejně jako katastrální úřad.

Co požaduje katastr

K přechodu vlastnictví dochází zápisem do katastru, takže návrh a jeho přílohy musí být v podobě, kterou úřad přečte. Návrh i smlouva se podávají česky, nebo v jiném jazyce s úředním překladem od soudního překladatele (soudní překladatel). Katastr vychází z českého textu a jakýkoli překlad slouží stranám.

Proto je běžným řešením smlouva v češtině a anglická verze pro zahraničního kupujícího. Český text jde do katastru. Anglický text pomáhá kupujícímu porozumět. Pokud jsou podepsané oba, měla by smlouva říkat, v jakém jsou vzájemném vztahu.

Jazyková doložka

Dvojjazyčná smlouva potřebuje doložku, která určí, který text má přednost, pokud se verze liší. Obvyklé varianty jsou tyto.

• Přednost má český text. Nejbezpečnější pro zápis i pro český soud. Znamená to také, že anglický text se může mýlit bez právních následků. Pokud podepíšete, jste vázáni češtinou.
• Oba texty jsou stejně závazné. V teorii lákavé, v praxi zdroj sporů, protože rozdíl nechává na soudu, aby rozhodl, který význam platí.
• Přednost má anglický text. Vzácné a nepohodlné pro zápis, protože katastr stejně potřebuje český text.

Bez doložky se nejasnost řeší obecnými pravidly výkladu. Občanský zákoník stanoví, že nejasný projev se vykládá k tíži strany, která ho navrhla, a soud zkoumá, co strany zamýšlely. To není dobrá výchozí pozice. Doložku si přečtěte dřív než cenu.

Ověřené podpisy a podepisování v zahraničí

U smlouvy, která se bude podávat do katastru, musí být podpisy stran úředně ověřené, a to notářem, na pobočce Czech POINT nebo u podobného orgánu v Česku. Notář může ověřit podpis v určitém jazyce a může požadovat tlumočníka, pokud strana dokumentu nerozumí.

Pokud strana podepisuje v zahraničí, ověření se řídí pravidly dané země. Dokumenty podepsané v zahraničí mohou potřebovat apostilu nebo ověření na zastupitelském úřadu, aby je české orgány přijaly. Ministerstvo zahraničních věcí České republiky zveřejňuje informace o legalizaci a požadavky závisejí na zemi a na dokumentu. Stejnou péči vyžaduje plná moc, kterou někoho zmocníte, aby podepsal za vás, jak popisujeme v textu koupě pražského bytu ze zahraničí.

Kdo překládá a kdo kontroluje

Soudního překladatele (soudní překladatel) využijte pro vše, co se bude podávat nebo použije ve sporu. Překlad od přítele nebo makléře pomáhá porozumět, ale jako úřední dokument nemá cenu. U dlouhé smlouvy může překladatel pracovat několik dní, počítejte s tím v harmonogramu.

Právník nebo notář, který čte oba jazyky, je třetí strana, která vás chrání. Právník přečte český text, porovná ho s anglickým a řekne vám, v čem se liší. Jak se role dělí, ukazuje výklad notáři, právníci a úschova při obchodech s nemovitostmi a průvodce klíčovými doložkami vám řekne, na co se zaměřit.

Další dokumenty: banka, úschova, developer

Kupní smlouva není jediný dokument. Smlouva o hypotečním úvěru bývá česky, s obchodními podmínkami banky, a banka může nabídnout překlad jen pro informaci. Smlouva o úschově je samostatná smlouva. Rezervační smlouva developera a smlouva o smlouvě budoucí jsou standardní formuláře developera a jako spotřebitel máte právo rozumět tomu, co podepisujete. Ujednání ve spotřebitelských smlouvách musí být jasná a srozumitelná a nejasná se vykládají ve prospěch spotřebitele. Požádejte o anglické vysvětlení každého dokumentu a viz náš průvodce smlouvou developera a splátkovým kalendářem.

Základní orientaci v nákupu pro cizince nabízí průvodce Hypoteky.com koupí nemovitosti v Česku jako cizinec, který popisuje jednotlivé kroky. Rozhodnutí o jazyce zůstávají mezi vámi, vaším právníkem a druhou stranou.

Na co se ptát druhé strany

Zahraniční kupující má právo se ptát a prodávající či developer může odmítnout, proto se ptejte brzy. Požádejte o návrh smlouvy hned po podpisu rezervace, ne v den podpisu, a spolu s ním o přílohy. Zeptejte se, zda prodávající zaplatí překlad nebo se podělí o náklady. Zeptejte se notáře nebo právníka, zda bude při podpisu přítomen tlumočník a zda lze podpis rozdělit tak, abyste měli čas číst. Požádejte banku o dokumenty předem a správce úschovy o podmínky úschovy písemně. Prodávající, který se vzpírá každé z těchto žádostí, vám napovídá, jak půjde zbytek obchodu.

Časté chyby

Podepsat anglický text a předpokládat, že je to smlouva. Přijmout „volný překlad“ od makléře prodávajícího jako jediné čtení. Přeskočit jazykovou doložku. Zapomenout, že přílohy, například půdorys a seznam vybavení, existují také ve dvou verzích. A spolehnout se na překlad smlouvy bez překladu podmínek úschovy.

Časté otázky

Časté otázky

Mohu podepsat českou smlouvu o nemovitosti v angličtině?

Strany se na tom mohou dohodnout, ale návrh do katastru musí být v češtině nebo doplněný úředním překladem. Většina obchodů používá český text, často s anglickou verzí.

Která verze platí, když se oba texty liší?

Ta, o které smlouva říká, že má přednost. Pokud smlouva mlčí, musí ji vyložit soud a nejasná ujednání se vykládají k tíži strany, která je navrhla.

Potřebuji soudního překladatele?

Pro dokumenty podávané do katastru nebo používané u soudu ano. Pro vlastní porozumění stačí překlad od právníka nebo profesionála.

Musí být moje podpisy ověřené?

U smlouvy, která jde do katastru, ano. Podpis v zahraničí obvykle přidává apostilu nebo ověření na zastupitelském úřadu.

Praktický další krok

Než podepíšete, položte svému právníkovi jednu otázku: v čem se český a anglický text liší a mění některý rozdíl peníze, lhůty nebo nároky? Odpověď stojí za poplatek.

Toto je obecný výklad, nikoli právní, daňové ani hypoteční poradenství.