Nájem v Česku a v Anglii: kauce, výpověď a kdo co platí

Nájemce, který se stěhuje z Londýna do Prahy, veze s sebou řadu předpokladů: kauce je malá a drží ji systém, makléř nesmí účtovat poplatky, účet za council tax chodí na jaře. V Praze je třeba každý z těchto předpokladů ověřit. České nájemní právo není ani tvrdší, ani vlídnější než anglické. Je postavené na jiných základech a překvapení bývají v prvním měsíci drahá.

Srovnání se týká jen Anglie. Skotsko, Wales a Severní Irsko mají vlastní pravidla pro nájem. Anglické právo se navíc nedávno změnilo reformou nájmů, takže si před srovnáním s českými pravidly výpovědi ověřte aktuální znění na GOV.UK; tento článek je neshrnuje.

Srovnání ve zkratce

Kauce: vyšší strop, menší ochrana

U kauce nově příchozí rozdíl pocítí nejdřív. V Anglii zákon Tenant Fees Act 2019 omezuje kauci na pět týdnů nájemného, případně šest týdnů, pokud roční nájemné činí 50 000 GBP nebo víc, a pronajímatel ji musí uložit ve schváleném ochranném systému. Systém dává nájemci cestu k bezplatnému řešení sporů.

V Česku občanský zákoník dovoluje kauci (jistota) až do výše tří měsíčních nájmů. Žádný státní ochranný systém neexistuje. Pronajímatel musí kauci na konci nájmu vrátit nejméně se zákonným úrokem, po odečtení oprávněných nároků za neplacené nájemné, služby nebo škody. Když se pronajímatel s nájemcem neshodnou, následuje jednání a poté soud. Proto jsou tři návyky důležitější než v Anglii: platit bankovním převodem, nikdy v hotovosti, s jasným odkazem na platbu; byt vyfotografovat a podepsat předávací protokol, který uvádí stávající škody a stavy měřidel; a protokol uchovat, dokud nedostanete kauci zpět. Postup od prohlídky po předání provádí text jak si pronajmout byt v Česku jako cizinec.

Poplatky: mezera v českých pravidlech

Anglie zakazuje většinu plateb, které lze po nájemci chtít kromě nájemného, vratné kauce a malé rezervační zálohy. Poplatky makléřů za prohlídky, reference a nastěhování patří mezi věci, které zákon zakazuje. České právo žádný podobný zákaz nemá. Zda makléř účtuje nájemci, pronajímateli, nebo oběma, závisí na dohodě a místním zvyku. Zeptejte se před prohlídkou: kdo makléře platí, kolik a kdy. Odpověď si nechte písemně a porovnejte ji s nájemným, aby byly celkové náklady nastěhování jasné.

Účty: jedna daň odpadá, jiné přibývají

Nájemce v Anglii obvykle platí council tax. V Česku hlavní místní daň z nemovitostí platí vlastník, jak vysvětluje text roční daň z nemovitých věcí v Česku. Pronajímatel ji může započítat do nájemného, ale od obce za ni účet nedostanete. Obce naopak vybírají samostatný poplatek za odpad, obvykle na obyvatele, proto se zeptejte, jak to funguje tam, kde bydlíte.

Druhou stranou mince je, že české nájemné se obvykle uvádí bez služeb. Platíte nájemné (nájemné) a navíc měsíční zálohy na služby, například vytápění, teplou a studenou vodu, výtah a úklid, a také vlastní elektřinu a plyn. Jednou ročně pronajímatel nebo správce domu provede vyúčtování a vy doplatíte nedoplatek nebo dostanete přeplatek. Typické částky najdete v textu náklady na energie a služby v pražském bytě a co dělat, když roční čísla nesedí, v textu vyúčtování služeb v českém nájmu. Byt inzerovaný za určité nájemné tak po přičtení záloh může vyjít znatelně dráž. Při srovnávání pražských nabídek s anglickými porovnávejte celkové měsíční náklady.

Výpověď a odchod

České výpovědi nájmu se řídí vlastním kalendářem. Nájemce s nájmem na dobu neurčitou jej může ukončit bez udání důvodu s tříměsíční výpovědní lhůtou a lhůta začíná běžet prvním dnem měsíce následujícího po doručení výpovědi. Výpověď doručená 20. března končí nájem 30. června, ne 20. června. To je opak pravidla výpovědi v pracovním poměru, která běží od dne doručení, takže jedno na druhé nepřenášejte.

Pronajímatel má možností méně. K ukončení nájmu na dobu neurčitou potřebuje jeden z důvodů uvedených v občanském zákoníku, musí dát tříměsíční výpověď a musí nájemce poučit o právu podat do dvou měsíců námitku k soudu. Nájem na dobu určitou trvá do konce, pokud se obě strany nedohodnou jinak nebo zákon nestanoví důvod.

Vstup do bytu, opravy a podnájem

Pronajímatelé v obou zemích musí respektovat domov nájemce. V Anglii se obvykle očekává předchozí písemné oznámení návštěvy. V Česku může pronajímatel vstoupit po předchozím oznámení kvůli kontrole a opravám, ke konci nájmu smí po domluvě (zkontrolujte smlouvu) byt ukazovat zájemcům o nájem a bez oznámení smí vstoupit jen kvůli zabránění škodě. Nájemce, který chce byt podnajmout, potřebuje souhlas pronajímatele.

Zvyšování nájemného. Česká smlouva může obsahovat vlastní doložku o indexaci, obvykle vázanou na inflaci, a občanský zákoník nabízí zákonnou cestu ke zvýšení, která je v tříletém období omezená. Strop je bod, o kterém se v právu diskutuje, proto si ověřte aktuální znění a před podpisem si přečtěte doložku o indexaci. Jak se trh v praxi vyvíjel, popisuje text ceny nájmů v Praze.

Jiná kontrola na začátku

Anglie nutí pronajímatele ověřit, že zájemce o nájem má právo si pronajímat. Česko takovou kontrolu u soukromých nájemců nemá, ale existuje související požadavek pro cizince žádající o povolení k pobytu: potřebují doklad o zajištění ubytování, obvykle nájemní smlouvu nebo písemné potvrzení vlastníka s úředně ověřeným podpisem. Důležitá je tu ochota pronajímatele spolupracovat, proto se zeptejte brzy, zda potvrzení podepíše. Podrobnosti jsou v textu doklad o zajištění ubytování pro české vízum nebo povolení.

Jak srovnání využít

Při stěhování z Anglie počítejte s vyšší kauci a delší čekáním na její vrácení, zeptejte se předem na poplatek makléře, porovnávejte nabídky podle celkových měsíčních nákladů včetně služeb a výpověď počítejte od prvního dne měsíce. Po celou dobu uchovávejte doklady: český systém spoléhá víc na důkazy než na systémy ochrany. Širší stěhování pokrývá text stěhování do Česka ze Spojeného království a rozpočet domácnosti text životní náklady v Česku ve srovnání s Británií.

Novostavby.com uvádí novostavby k pronájmu, což může být výchozí bod pro novější budovy. Než podepíšete dlouhý nájem, můžete v kalkulačce koupě, nebo nájem na Hypoteky.com s vlastními předpoklady zjistit, zda vám nájem vyhovuje víc než koupě.

Časté otázky

Jak vysokou kauci smí český pronajímatel chtít?

Až tři měsíční nájmy. Na konci nájmu se musí vrátit nejméně se zákonným úrokem, po odečtení oprávněných nároků.

Je česká kauce chráněna jako v Anglii?

Ne. Schválený systém neexistuje. Kauci drží pronajímatel, takže hlavní ochranou nájemce je bankovní převod s jasným odkazem a podepsaný předávací protokol.

Platí nájemci v Praze council tax?

Ne. Českou daň z nemovitých věcí platí vlastník. Nájemci platí nájemné plus měsíční zálohy na služby a podle místních pravidel mohou dlužit obecní poplatek za odpad.

Jak dlouhou výpověď musí dát nájemce v Česku?

Tři měsíce u nájmu na dobu neurčitou, počítané od prvního dne měsíce následujícího po doručení výpovědi. Pronajímatel potřebuje zákonný důvod.

Toto je obecný výklad, nikoli právní, daňové ani hypoteční poradenství.