Налог на недвижимость и правила перехода собственности для компаний в Чехии

Иностранная группа покупает небольшое офисное здание в Праге через недавно созданное общество s.r.o., подписывает договор в марте и считает, что налоговая сторона закончена. Это не так. Нужно зарегистрироваться по ежегодному налогу на недвижимость, разобраться с вопросом НДС, спрятанным в цене покупки, составить график амортизации, а запись в кадастре с ее датой определяет, кто за что отвечает. Ничего экзотического в этом нет. Просто все это распределено между четырьмя органами и тремя законами.

В этом материале изложены принципы для компаний. Частные лица, покупающие жилье, разобраны в нашем материале о ежегодном налоге на недвижимость в Чехии, на который опирается эта статья. Ставки и коэффициенты меняются, поэтому актуальные цифры проверяйте в Налоговой службе Чехии.

Ежегодный налог: те же правила, другие привычки

Налог на недвижимость (daň z nemovitých věcí) регулирует закон № 338/1992 Sb. Он состоит из двух частей — налога на землю и налога на здания и единицы — и взимается с собственника, записанного в кадастре недвижимости на 1 января. Особого статуса у компании нет: она платит на тех же основаниях, что и частный собственник.

Различается вид недвижимости. Здания, используемые в бизнесе, будь то офисы, склады, магазины или отели, облагаются по ставкам, отличающимся от ставок для жилых зданий, а расчет зависит главным образом от застроенной площади, с коэффициентами для категории здания и для муниципалитета. Землю оценивают по площади или, для сельскохозяйственных земель и леса, по официальной цене. Муниципалитеты могут применять местный коэффициент в диапазоне, установленном законом, а Магистрат города Праги публикует собственное постановление, поэтому один и тот же склад в двух городах может обойтись в очень разные суммы.

Компания подает декларацию, когда приобретает недвижимость или когда меняется что-то существенное, например площадь или использование. Срок — 31 января года, следующего за изменением, а налог платят в мае, со вторым взносом в ноябре, если сумма достаточно велика (по состоянию на 2026 год; уточняйте в официальном источнике). У компании, владеющей многими объектами, бухгалтер, возможно, подаст единую декларацию, в которой каждый участок и здание перечислены по кадастровому номеру.

Прежнего налога на переход собственности больше нет

Когда-то Чехия взимала налог на приобретение недвижимости (daň z nabytí nemovitých věcí), который до 2013 года платил продавец (покупатель выступал поручителем), с 2014 года — по договоренности сторон, а с 1 ноября 2016 года по закону — покупатель. Его отменили в 2020 году: отмена действует для приобретений, по которым обязанность уплатить налог возникла с декабря 2019 года. Старые материалы, где говорится о налоге на передачу в четыре процента, описывают прежний режим и считаются историей. Предысторию дает наш материал об истории налогов на покупку недвижимости.

Для компаний отмена изменила структуру сделок меньше, чем можно было бы ожидать. Причины покупать доли компании, владеющей недвижимостью, а не само здание, теперь связаны с ответственностью, договорами и НДС, а не с налоговой экономией, которой больше нет.

НДС при покупке и продаже недвижимости

НДС — это то место, где сделки компаний с недвижимостью становятся техническими. В общих чертах поставка здания делится по возрасту. Продажа нового здания или здания, проданного в пределах установленного срока после первого заселения, облагается НДС. Продажа старого здания, как правило, освобождена от НДС. Земля, предназначенная под застройку, облагается, остальная земля, как правило, освобождена. Между плательщиками НДС часто можно выбрать обложение налогом поставки, которая в остальных случаях была бы освобождена, что позволяет продавцу вернуть НДС по собственным расходам и передает выбор покупателю.

Последствия реальны. Покупатель — плательщик НДС, планирующий облагаемую деятельность в здании, обычно предпочтет облагаемую продажу, потому что может вычесть НДС. Покупатель, ведущий освобожденную деятельность, не может. Правила о сроках, праве выбрать налогообложение и корректировке вычетов во времени подробны, и ошибка через несколько лет может дорого обойтись. См. также НДС в Чехии: объяснение.

Подоходный налог: амортизация и прибыль

Для налога на прибыль компаний здание, находящееся в бизнес-активах, амортизируется в течение длительного установленного срока (по состоянию на 2026 год; уточняйте группы в законе о подоходном налоге). Земля не амортизируется. Для большинства активов компания может выбирать между линейной и ускоренной амортизацией, но выбор нужно сделать один раз и зафиксировать. Ремонт относят на расходы, а улучшения выше порога капитализируют; это различие налоговая инспекция проверяет.

Когда компания продает недвижимость, прибыль входит в ее обычный корпоративный доход и облагается по общей ставке налога на прибыль компаний, которая составляет 21 % (по состоянию на 2026 год; уточняйте в официальном источнике). В отличие от частного продавца, компания не может воспользоваться десятилетним критерием владения, который способен освободить некоторые продажи физических лиц. Подробности о ставке и базе — в материале налог на прибыль компаний в Чехии: объяснение.

Как регистрируется переход

В Чехии собственность на недвижимость переходит с регистрацией в кадастре, которым управляет Чешское управление геодезии и кадастра (ČÚZK). Стороны подают заявление о регистрации (návrh na vklad), платят сбор, и кадастровое управление принимает решение. Административный сбор уже много лет остается фиксированной суммой (по состоянию на 2026 год; уточняйте в таблице сборов кадастра). Процедуру и риски описывают наши руководства по кадастру и по чтению выписки из кадастра.

Покупателям-компаниям нужно проверить в выписке обременения, такие как ипотека, сервитуты и пометки о судебных спорах (poznámka), и убедиться, что подписывающее лицо вправе связывать продавца. Выписка из торгового реестра показывает, кто может подписывать. Практический совет из руководства о нотариусах и эскроу применим здесь с особой силой, поскольку суммы больше.

Сделка с активами и сделка с долями

Покупатель может приобрести здание у продавца (сделка с активами) или доли компании, которой оно принадлежит (сделка с долями). Сделка с активами передает покупателю чистый титул и влечет НДС и регистрацию. Сделка с долями оставляет здание на месте и передает компанию со всей ее историей и обязательствами, поэтому юридическая проверка (due diligence) важнее. Хорошее начало — бесплатные публичные реестры, как объясняет наш материал о проверке компании.

Что идет не так

Компании пропускают первую декларацию в январе, часто потому, что покупку сделала приобретающая структура, у которой еще нет бухгалтера в штате. Они считают, что цена без НДС включает его, или наоборот. Они забывают, что договор аренды с арендатором может определять, кто несет налог, но не меняет того, кто должен его государству. А иностранные собственники забывают оформить дата-бокс и пропускают официальные письма.

Дата-бокс здесь важен: налоговая инспекция пишет компании через него, а письмо считается доставленным через установленное число дней. Если вы его еще не оформили, прочитайте наше руководство о дата-боксе.

Частые вопросы

Платят ли компании другой налог на недвижимость, чем физические лица?

Нет. Применяется тот же закон, хотя коммерческие здания относятся к категориям со ставками, отличающимися от жилых.

Остался ли налог на передачу, когда компания покупает недвижимость?

Налог на приобретение отменили в 2020 году. НДС, подоходный налог и кадастровый сбор по-прежнему могут применяться.

Кто платит налог на недвижимость, если мы продаем в середине года?

За весь этот год платит собственник, записанный в кадастре на 1 января. Стороны часто договариваются в договоре, как его разделить, но государство смотрит только на зарегистрированного собственника.

Где проверять

Налоговая служба Чехии публикует формы и сроки, а Магистрат города Праги и каждый муниципалитет публикуют местные коэффициенты. Регистрацию объясняет кадастровое управление. При первом приобретении час работы налогового консультанта стоит недорого по сравнению с ошибкой в обработке НДС.

Это общий обзор, а не юридическая или налоговая консультация.