Daň z nemovitých věcí a převod nemovitosti u firem v Česku

Zahraniční skupina koupí malou kancelářskou budovu v Praze přes nově založenou s.r.o., podepíše smlouvu v březnu a předpokládá, že daňová stránka je hotová. Není. Je tu roční daň z nemovitých věcí, kde se musí registrovat, otázka DPH skrytá v kupní ceně, odpisový plán, který je třeba zavést, a zápis do katastru, jehož datum rozhoduje o tom, kdo za co odpovídá. Nic z toho není exotické. Jen je to rozložené mezi čtyři úřady a tři zákony.

Tento text pokrývá zásady pro firmy. Fyzickým osobám, které kupují domov, se věnuje náš výklad o české roční dani z nemovitých věcí, na který tento text navazuje. Sazby a koeficienty se mění, proto aktuální čísla ověřte u Finanční správy.

Roční daň: stejná pravidla, jiné zvyklosti

Daň z nemovitých věcí se řídí zákonem č. 338/1992 Sb. Má dvě části, daň z pozemků a daň ze staveb a jednotek, a vyměřuje se vlastníkovi zapsanému v katastru nemovitostí k 1. lednu. Firma nemá zvláštní postavení: platí na stejném základě jako soukromý vlastník.

Liší se druh nemovitosti. Budovy využívané k podnikání, ať jde o kanceláře, sklady, obchody nebo hotely, se zdaňují jinými sazbami než obytné budovy a výpočet závisí hlavně na zastavěné ploše, s koeficienty pro kategorii budovy a pro obec. Pozemky se vyměřují podle plochy, nebo u zemědělské půdy a lesů podle úřední ceny. Obce mohou uplatnit místní koeficient v rozmezí, které stanoví zákon, a pražský magistrát vydává vlastní vyhlášku, takže stejný sklad ve dvou městech může mít výrazně odlišnou daň.

Firma podává přiznání, když nemovitost nabude nebo když se změní něco podstatného, například plocha nebo využití. Termín je 31. ledna roku následujícího po změně a daň je splatná v květnu, s druhou splátkou v listopadu, pokud je částka dostatečně vysoká (stav k roku 2026; ověřte v oficiálním zdroji). Firma, která vlastní mnoho nemovitostí, zjistí, že její účetní podává jedno přiznání s výčtem každé parcely a budovy podle čísla v katastru.

Stará daň z převodu je pryč

Česko kdysi vybíralo daň z nabytí nemovitých věcí, kterou do roku 2013 platil prodávající s kupujícím jako ručitelem, od roku 2014 podle dohody stran a od 1. listopadu 2016 ze zákona kupující. Byla zrušena v roce 2020, a to pro nabytí, u nichž daňová povinnost vznikla od prosince 2019. Starší výklady, které zmiňují čtyřprocentní daň z převodu, popisují dřívější režim a je třeba je brát jako historii. Souvislosti najdete v našem textu o historii daní z koupě nemovitosti.

U firem zrušení změnilo způsob uzavírání obchodů méně, než by se čekalo. Důvody ke koupi podílů ve společnosti, která nemovitost vlastní, místo budovy samotné teď stojí na odpovědnosti, smlouvách a DPH, ne na daňové úspoře, která už neexistuje.

DPH při koupi a prodeji nemovitosti

DPH je místo, kde jsou obchody firem s nemovitostmi technické. Zhruba řečeno se dodání budovy dělí podle stáří. Prodej nové budovy nebo budovy prodané v zákonné lhůtě po prvním užívání podléhá DPH. Prodej starší budovy je obvykle od DPH osvobozen. Pozemek určený k zastavění je zdanitelný, ostatní pozemky jsou obecně osvobozeny. Mezi plátci DPH lze často zvolit zdanění jinak osvobozeného plnění, což prodávajícímu umožní uplatnit DPH z vlastních nákladů a výběr přenáší na kupujícího.

Důsledky jsou reálné. Kupující, který je plátcem DPH a plánuje v budově zdanitelné činnosti, obvykle upřednostní zdanitelný prodej, protože si může DPH odečíst. Kupující s osvobozenými činnostmi nemůže. Pravidla pro lhůty, volbu zdanění a úpravu odpočtů v čase jsou podrobná a chyba může být po letech drahá. Viz také DPH v Česku srozumitelně.

Daň z příjmů: odpisy a zisky

Pro daň z příjmů právnických osob se budova držená jako obchodní majetek odepisuje po dlouhé zákonné období (stav k roku 2026; ověřte skupiny v zákoně o daních z příjmů). Pozemek se neodepisuje. Firma si u většiny majetku může vybrat mezi rovnoměrným a zrychleným odepisováním, ale volba se musí udělat jednou a zaznamenat. Opravy se účtují do nákladů, zatímco technické zhodnocení nad stanovenou hranici se aktivuje, což finanční úřad zkoumá.

Když firma nemovitost prodá, zisk je součástí jejího běžného příjmu a zdaňuje se obecnou sazbou daně z příjmů právnických osob, která činí 21 % (stav k roku 2026; ověřte v oficiálním zdroji). Na rozdíl od soukromého prodávajícího firma nemá prospěch z desetiletého časového testu, který může osvobodit některé prodeje fyzických osob. Podrobnosti o sazbě a základu jsou v textu daň z příjmů právnických osob v Česku srozumitelně.

Jak se převod zapisuje

V Česku vlastnictví nemovitosti přechází zápisem do katastru, který vede Český úřad zeměměřický a katastrální (ČÚZK). Strany podají návrh na vklad, zaplatí poplatek a katastrální úřad rozhodne. Správní poplatek je léta pevná částka (stav k roku 2026; ověřte v sazebníku katastru). Postup a rizika popisují naše průvodce katastrem a čtením výpisu z katastru.

Kupující firmy by měli ve výpisu zkontrolovat zátěže, jako jsou zástavy, věcná břemena a poznámky o probíhajících sporech, a ověřit, že podepisující je oprávněn zavazovat prodávajícího. Výpis z obchodního rejstříku ukazuje, kdo smí podepisovat. Praktické rady z průvodce notáři a úschovou tu platí o to víc, že částky jsou větší.

Koupě podílů nebo koupě majetku

Kupující může budovu získat od prodávajícího (koupě majetku) nebo koupit podíly ve společnosti, která ji vlastní (koupě podílů). Koupě majetku dá kupujícímu čistý titul a spouští DPH a zápis do katastru. Koupě podílů nechá budovu tam, kde je, a převede společnost se vší její historií a závazky, takže prověrka nabývá na významu. Dobrým začátkem jsou veřejné rejstříky zdarma, jak vysvětluje text o prověrce firem.

Co se pokazí

Firmy zmeškají první přiznání v lednu, často proto, že koupi provedla účelová společnost, která ještě nemá vlastní účetní. Předpokládají, že cena uvedená bez DPH ji obsahuje, nebo naopak. Zapomínají, že nájemní smlouva s nájemcem může řešit, kdo daň ponese, ale nemění, kdo ji dluží státu. A zahraniční vlastníci zapomenou zřídit datovou schránku a promeškají úřední dopisy.

Datová schránka je tu důležitá: finanční úřad firmě píše přes ni a dopis se považuje za doručený po stanoveném počtu dnů. Pokud ji nemáte, přečtěte si náš průvodce datovou schránkou.

Časté otázky

Platí firmy jinou daň z nemovitých věcí než fyzické osoby?

Ne. Platí stejný zákon, i když podnikatelské budovy spadají do kategorií s jinými sazbami než obytné.

Platí se při koupi nemovitosti firmou stále daň z převodu?

Daň z nabytí byla v roce 2020 zrušena. Může se stále uplatnit DPH, daň z příjmů a poplatek katastru.

Kdo platí daň z nemovitých věcí, když prodáme v polovině roku?

Za celý rok platí vlastník zapsaný v katastru k 1. lednu. Strany se často ve smlouvě dohodnou, jak ji rozdělí, ale stát se dívá jen na zapsaného vlastníka.

Kde to ověřit

Finanční správa zveřejňuje formuláře a termíny, pražský magistrát i každá obec zveřejňují místní koeficienty. Zápis vysvětluje katastrální úřad. Při prvním nabytí je hodina daňového poradce levná ve srovnání s chybou v zacházení s DPH.

Toto je obecný výklad, nikoli právní ani daňové poradenství.