2+kk, 3+1 и знак «плюс»: как читать чешские объявления о квартирах

Тот, кто впервые читает чешские объявления о недвижимости, видит россыпь странных символов: 1+kk, 2+1, 3+kk, 4+1. Они похожи на арифметику, и в каком-то смысле ею и являются. Код — самое быстрое описание планировки квартиры и первый фильтр, который применяет большинство чешских покупателей и арендаторов. Когда система понятна, читается она за секунды. Беда в том, что один и тот же код покрывает очень разные квартиры.

Основное правило

Число перед плюсом считает комнаты (pokoje), то есть жилые помещения: гостиную и каждую отдельную спальню или кабинет. Кухни, ванные, туалеты, холлы и кладовые не считаются. То, что стоит после плюса, описывает кухню:

• +1 означает отдельную кухню — комнату с собственной дверью.
• +kk — это kuchyňský kout (кухонная ниша, или кухонный уголок). Кухня — угол или ниша внутри комнаты, почти всегда гостиной, и собственной двери у нее нет.

Итак, 2+kk — это две комнаты и кухонная ниша: гостиная с кухонным уголком и одна отдельная комната. 3+1 — три комнаты и отдельная кухня, то есть гостиная и две спальни. 1+kk — квартира-студия с единственной комнатой, в которой и жилое пространство, и спальня, и кухня, плюс отдельная ванная и холл.

По сравнению с англоязычными объявлениями чешская 2+kk примерно соответствует квартире с одной спальней и совмещенной гостиной, а 3+kk — квартире с двумя спальнями. Соответствие неточное, потому что чешский код считает комнаты, а не спальни. 2+1 — тоже квартира с одной спальней, но с закрытой кухней. Больше слов из объявлений собрано в нашем глоссарии жилья.

Почему важна кухня

Кухонная ниша — не только вопрос вкуса. В планировке +kk кухня и гостиная образуют одно пространство, поэтому гостиная той же площади кажется меньше, когда в ней готовят. Зато квартира, как правило, выглядит светлее, а вы платите за меньшее число стен. В планировке +1 закрытая кухня не пускает запахи и шум в гостиную, но занимает площадь, которая могла бы стать комнатой.

Новые проекты склоняются к +kk, потому что открытая планировка в моде и потому что девелопер может разместить на той же площади еще одну комнату. В старых домах, особенно времен панельного строительства, чаще встречается +1 с небольшой закрытой кухней. Поэтому одно и то же обозначение может описывать совсем разный опыт проживания, в зависимости от возраста дома.

Старые обозначения, которые вам еще встретятся

Попадаются и другие слова, в основном в старом фонде:

• Garsoniéra — однокомнатная квартира, традиционно с небольшой кухонной зоной и иногда с общим туалетом или очень маленькой ванной. Так называют самые дешевые и маленькие квартиры.
• Мезонет (mezonet) — квартира на двух этажах, соединенных внутренней лестницей.
• Мансардная квартира (podkroví, půdní vestavba) расположена под крышей, часто со скошенными потолками, которые уменьшают полезную площадь.
• Нетиповая (atypický) — общее название планировки, не укладывающейся в стандартную схему, от необычных комнат до лофта.
• Лофт встречается в перестроенных бывших промышленных зданиях. Лофты — обычно большие открытые пространства с высокими потолками, и в объявлении могут написать 2+kk, хотя весь этаж — один объем. Представление о том, что предлагают, дает список лофтов в Праге (на чешском).

Две квартиры, одно обозначение

Код сжимает информацию, и сжатие скрывает различия. 2+kk может занимать скромную площадь в современном проекте или куда более просторную в старом кирпичном доме. То же относится к 3+1 в панельном доме и к 3+1 в довоенной вилле. Единственный надежный ориентир — площадь и поэтажный план (půdorys). Чешские объявления обычно приводят цифру в квадратных метрах, но способ измерения различается; об этом рассказывает материал о том, как считают площадь. Более полный глоссарий слов из объявлений есть в материале о том, как чешские объявления описывают квартиры.

На плане стоит прочитать и другие детали комнат. В старом чешском фонде ванная и туалет нередко отдельные помещения, поэтому объявление со словами koupelna s WC (ванная с туалетом) описывает совмещенное помещение. Šatna (гардеробная), komora (кладовая) и předsíň (прихожая) в код как комнаты не входят, но влияют на то, как в квартире живется.

Дополнения, которых нет в коде

Открытые пространства и места для хранения — часть чешской квартиры, но в код планировки они не входят. Балкон (balkon) выступает за фасад. Лоджия утоплена в здание и перекрыта, поэтому лучше защищена. Терраса (terasa) обычно находится на крыше или на нижнем этаже. Подвал (sklep) или кладовая (sklepní kóje) в цокольном этаже типичны для старых домов и часто входят в продажу. Эти дополнения могут быть важнее для повседневного комфорта, чем разница между 2+kk и 2+1.

Этажи записывают двумя способами. 1. patro — первый этаж над уровнем земли, как first floor в Великобритании. В объявлениях и на планах используют и NP (nadzemní podlaží, надземный этаж), который считают от уровня земли: 1. NP — это přízemí (этаж на уровне земли), значит, 3. NP — на два этажа выше. Есть ли лифт (výtah) в доме из пяти–шести этажей, сильно меняет жизнь в верхней квартире.

Что планировка говорит о доме

У планировок есть и дата. 3+1 с небольшой отдельной кухней, прихожей и ядром санузла — знак десятилетий панельного строительства. 2+kk с солнечной гостиной и кухонным уголком — знак последних двадцати лет застройки. Довоенные кирпичные дома в районах вроде Винограды (Vinohrady) или Жижков (Žižkov) обычно имеют более просторные комнаты, высокие потолки и планировку, плохо укладывающуюся в стандартные коды, поэтому агент называет ее нетиповой или просто указывает число комнат.

Знать это полезно до осмотра. Панельная квартира с рациональной компактной планировкой может иметь мало потерянного места и предсказуемое ядро санузла, а в старой кирпичной могут быть щедрые комнаты, но неудобные коридоры. Ни одно не лучше в абстрактном смысле. Код — лишь начало вопроса о том, как вы стали бы жить в квартире, а остальное отвечает план.

Практическое применение

Считайте код фильтром, а не приговором. Задайте поиск по нужному числу комнат, затем читайте площадь и план, а потом спрашивайте о дополнениях. О формах собственности, которые в объявлении выглядят одинаково, а юридически различны, например кооперативной и личной, читайте наше руководство о формах жилья, находящегося в собственности жильцов.

Частые вопросы

Чем отличаются 2+kk и 2+1?

В обоих две комнаты. В 2+kk кухня — уголок внутри одной из комнат, обычно гостиной. В 2+1 кухня — отдельная комната с собственной дверью.

Входит ли в число ванная?

Нет. Число считает только основные жилые комнаты. Ванная, туалет, холл, кладовая и кухня (если это отдельная комната) не входят.

1+kk — это то же, что студия?

На практике да: одна основная комната с кухонным уголком и отдельная ванная. В некоторых объявлениях слово garsoniéra используют для более старых и маленьких вариантов.

Можно ли доверять коду планировки при сравнении квартир?

Только как первому фильтру. Сравнивайте также площадь, план и дополнения, потому что один и тот же код охватывает квартиры очень разного размера.

Прежде чем записываться на осмотр, запросите поэтажный план и заявленную площадь и спросите, какая из мер, упомянутых в объявлении, имеется в виду.