Výnosnost pronájmů v Praze: co investoři skutečně vydělají

Fóra o nemovitostech jsou plná výnosů. „Pět procent na Praze 3“, „šest na Praze 9“, „čtyři v centru“. Čísla jsou obvykle hrubá, obvykle spočtená z inzerovaných cen a inzerovaného nájemného a téměř nikdy čtenáři neřeknou, co po roce skončilo na účtu vlastníka. Tento článek ukazuje rozdíl na modelovém příkladu a vysvětluje, proč se odpověď po městě liší.

Všechna čísla níže jsou hypotetická. Ilustrují metodu a nejde o tržní průzkum. Výnosy podle čtvrtí neuvádíme, protože žádná autoritativní veřejná řada neexistuje a údaj by rychle zastaral.

Hrubý výnos a to, co vynechává

Hrubý výnos je roční nájemné dělené kupní cenou, vyjádřené v procentech. Byt za 6 000 000 Kč, který se pronajímá za 25 000 Kč měsíčně, přináší 300 000 Kč ročně, tedy hrubý výnos 5,0 %. Spočítá se rychle a je to číslo, které mají inzerenti rádi, protože je nejvyšší.

Vynechává všechno, co se stane mezi nájemným a vaší kapsou. Měsíc bez nájemce. Podíl vlastníka na nákladech domu. Opravy. Pojištění a daň. Náklady na hledání nájemce. A vaši vlastní daň z příjmů z nájemného. Čistý výnos počítá se vším tím.

Hypotetický výkaz příjmů

Vezměme stejný smyšlený byt a pronajměme ho na jeden rok.

V tomto příkladu se nabízených 5,0 % změní na zhruba 3,6 % před zdaněním a zhruba 3,1 % po něm. Zmizely přibližně dvě pětiny nájemného. U jiného bytu budou řádky jiné, ale podoba výkazu zůstane stejná.

Daňový řádek

Příjmy fyzické osoby z pronájmu se zdaňují jako příjmy z nájmu (§ 9 zákona o daních z příjmů). Vlastník může uplatnit skutečné výdaje, nebo paušál 30 % z nájemného s nejvýše 600 000 Kč výdajů. Z takových soukromých příjmů z pronájmu se neplatí sociální ani zdravotní pojištění (stav k roku 2026; ověřte u Finanční správy). Zda vyjde nižší daň při paušálu, nebo při skutečných nákladech, záleží na nákladech a případně na úrocích z hypotéky. Možnosti prochází náš výklad o daních z příjmů z pronájmu. Příjem se přičítá k dalším příjmům a zdaňuje sazbami uvedenými v daňovém přiznání; viz jak podat české daňové přiznání fyzické osoby.

Pronajímatel, který pronajímá jako podnikatel na živnostenské oprávnění, spadá do jiného režimu; výklad o paušálním daňovém režimu ukazuje, jak funguje 30% sazba u podnikatelského pronájmu.

Proč se výnosnost po Praze liší

Výnos čtvrti je výsledkem dvou cen, ne jedné. Ceny bytů a úrovně nájemného. Pokud je příplatek za koupi v prestižní čtvrti větší než příplatek za nájem tamtéž, výnos klesá. Proto centrální a prestižní čtvrti často vykazují nižší výnosy než okrajové, zatímco okraje přinášejí nižší nájemné a někdy vyšší neobsazenost, delší dobu k pronajmutí a menší poptávku těch nájemců, kteří platí nejvíc. Cenovou stranu pokrývá náš článek o cenách podle čtvrtí a národní souvislosti nabízí přehled trhu s bydlením.

Záleží i na velikosti. Malé byty obecně vynášejí na metr čtvereční víc nájemného než velké a častěji se v nich střídají nájemci. Garsonka může mít vyšší výnos a víc práce než rodinný byt. Tyto segmenty rozebírají naše průvodce garsonkami a byty 2+kk.

Odkud čísla pocházejí

S nabídkovým nájemným zacházejte opatrně. Inzerát je naděje. Zeptejte se makléřů, za kolik se byty v ulici skutečně pronajímají, ověřte prodané ceny, kde jsou k dispozici, a čtěte pravidelné zprávy o trhu. Jednou z nich je Deloitte Real Index, který pravidelně sleduje ceny rezidenčních nemovitostí; čtěte ho jako popis trhu a zkontrolujte jeho metodiku. Český statistický úřad zveřejňuje údaje o nájemném a cenách ve vlastních indexech; viz co zveřejňuje Český statistický úřad.

Máte-li na mysli konkrétní byt, spočítejte si čísla v kalkulačce výnosnosti pronájmu na Hypoteky.com a pro delší pohled, který zahrnuje výstupní cenu a náklady financování, v kalkulačce ROI a IRR na Hypoteky.com. Obě závisejí na vašich předpokladech.

Nájemci, nájemné a riziko

Nájemné ve výkazu není zaručené. Nájemce může odejít, platit pozdě nebo žádat opravy; neobsazenost delší než jeden předpokládaný měsíc rychle sníží čistý výnos. Kauce je omezena na trojnásobek měsíčního nájemného a na konci nájmu se musí vrátit, takže je polštářem pro škody a dluhy, ne příjmem (stav k roku 2026; ověřte u Ministerstva pro místní rozvoj). Zvyšování nájemného zákonnou cestou je omezené a smlouva může stanovit vlastní mechanismus, proto si před předpokladem růstu nájemného ověřte platná pravidla (ověřte u Ministerstva pro místní rozvoj). Nájemce s nájmem na dobu neurčitou ho může ukončit s tříměsíční výpovědní lhůtou, kdežto pronajímatel jen ze zákonných důvodů. Volbu z pohledu vlastníka rozebírá náš průvodce prodejem, nebo pronájmem bytu a pohled nájemce na pronájem v Česku ukazuje, na co se bude ptát váš nájemce.

Financování obraz mění

Hypotéka přidává úroky na nákladovou stranu a výsledek zesiluje: pokud je čistý výnos vyšší než úroková sazba, úvěr zvyšuje výnos z vašich vlastních peněz, a pokud je nižší, snižuje ho. U pronajímaných nemovitostí jsou pravidla přísnější. Od 1. dubna 2026 centrální banka doporučuje u investičních hypoték poměr výše úvěru k hodnotě zástavy 70 % a poměr dluhu k příjmu nejvýše 7, tedy u úvěrů na nemovitost koupenou k pronájmu nebo na třetí a další bydlení (stav k roku 2026; definice ověřte u ČNB). Vlastních zdrojů je proto na nemovitost k pronájmu potřeba víc než na byt, ve kterém sami bydlíte. Stranu nákladů a rizik rozebírá náš průvodce pronájmem koupeného bytu v Praze.

Často kladené otázky

Časté otázky

Jaký je v Praze dobrý výnos z pronájmu?

Oficiální měřítko neexistuje. Porovnejte čistý výnos po nákladech a dani s tím, co by vaše peníze vydělaly jinde, a dívejte se na konkrétní byty, ne na průměry.

Je hrubý výnos totéž co čistý?

Ne. Hrubý výnos ignoruje neobsazenost, náklady a daň. Čistý je započítává a je vždy nižší.

Platí se z příjmů z pronájmu sociální a zdravotní pojištění?

Ze soukromých příjmů z pronájmu podle § 9 se neplatí (stav k roku 2026; ověřte u Finanční správy). Pronájem jako podnikání je jiný případ.

Liší se výnosnost mezi čtvrtěmi?

Ano, protože ceny a nájemné se nevyvíjejí společně. Ověřte konkrétní ulici a byt.

Praktický další krok

Vyberte na portálu jeden byt a sepište jeho výkaz příjmů na jednu stranu podle řádků výše. Pokud vás čistý výsledek zklame, byt splnil svůj úkol: uchránil vás před koupí.

Toto je obecný výklad, nikoli právní, daňové ani hypoteční poradenství.