Koupě bytu k pronájmu v Praze: náklady, výnosy a rizika

Argument pro koupi bytu k pronájmu je prostý: hypotéku platí nájemce, a byt zůstane majiteli. Funguje to, pokud to čísla dovolí, a tiše to selže, pokud ne. Pronajímatel to málokdy zjistí v den koupě. Projeví se to ve druhém roce, kdy se sejde první refixace, dlouhá doba bez nájemce a výměna kotle.

Tento průvodce krok za krokem sestavuje realistický roční přehled pro pronajímaný byt a vyjmenovává rizika, která přehled neukazuje. Všechna čísla jsou modelová. Nezaujímáme stanovisko k tomu, kam půjdou ceny či nájmy, a neuvádíme žádné tržní výnosy. Náš samostatný článek o výnosech z pronájmu v Praze vysvětluje hrubý a čistý výnos na jiném příkladu.

Modelový byt

Představte si byt za 4 000 000 Kč. Kupující si půjčí 2 800 000 Kč, tedy 70 % ceny, na 25 let při předpokládané sazbě 5 % a vloží 1 200 000 Kč vlastních peněz a 80 000 Kč nákladů na koupi (právník, poplatky katastru, odhad, případně makléř). Byt se pronajme za 18 000 Kč měsíčně.

Podle těchto čísel musí pronajímatel k držení bytu každý rok doplatit zhruba 28 000 Kč z jiných příjmů. Zhruba 57 700 Kč ze splátek snižuje dluh, takže čistý majetek vlastníka v bytě roste přibližně o 29 000 Kč, před změnou ceny a daní. Investice peníze neztrácí, ale sama se neuživí. Vlastník přeměňuje měsíční hotovost na vlastní kapitál.

Výsledek se při drobných změnách hýbe. Při modelových 4 % klesnou splátky na zhruba 177 400 Kč ročně a schodek se zmenší na zhruba 9 400 Kč; nájemné stále úvěr úplně nekryje. Při 6 % splátky vzrostou na zhruba 216 500 Kč a schodek se rozšíří na zhruba 48 500 Kč. Neobsazenost tři měsíce místo jednoho stojí dalších 36 000 Kč. Proto je samotný výnos špatným vodítkem a proto půjčování jde proti vám, když je čistý výnos nižší než úroková sazba.

Co říká centrální banka o investičních úvěrech

Obecná doporučení ČNB omezují LTV na 80 %, u žadatelů do 36 let na 90 %. Pro investiční hypotéky, tedy úvěr na pronajímanou nemovitost nebo na třetí a další nemovitost, doporučuje centrální banka od 1. dubna 2026 přísnější limity: LTV 70 % a limit DTI 7 (stav k roku 2026; definice a případné změny ověřte u ČNB). Banky k tomu uplatňují vlastní pravidla. Výsledkem je, že k bytu k pronájmu potřebujete víc vlastních peněz než k bydlení pro sebe. Výpočet pro vlastní bydlení najdete v textu kolik potřebujete na akontaci k české hypotéce. Náš průvodce žádostí o hypotéku ukazuje, jaké podklady banky chtějí.

Daň z nájemného i z prodeje

Příjem soukromého vlastníka z nájemného se zdaňuje jako příjem podle § 9, buď se skutečnými výdaji, nebo 30% paušálem s limitem 600 000 Kč; ze sociálního ani zdravotního pojištění se z tohoto druhu příjmu nic neplatí (stav k roku 2026; ověřte u Finanční správy). Pokud uplatníte skutečné výdaje, úroky z hypotéky jsou obvyklým způsobem odčitatelné jako náklad na pronájem, paušál se jich vzdává. Která cesta vyjde níž, závisí na vašich číslech. Mechanismus vysvětluje text daň z příjmů z pronájmu.

Prodej je samostatná daňová otázka. Nemovitost prodaná fyzickou osobou je osvobozena od daně z příjmů, pokud ji vlastník držel deset let při nabytí od roku 2021 (pět let při dřívějším nabytí) nebo v ní bezprostředně před prodejem dva roky bydlel, a v některých případech funguje cesta přes reinvestici. Byt koupený jen k pronájmu se přes bydlení obvykle osvobodit nedá, takže prodej v době držení může být zdaněn z prodejního zisku (stav k roku 2026; ověřte u Finanční správy). Podmínky popisuje náš výklad o dani z příjmů z prodeje nemovitosti a kalkulačka prodeje nemovitosti na Hypoteky.com spočítá, kolik vám po prodeji zůstane.

Rizika, která přehled neukazuje

Neobsazenost a kvalita nájemce. Nájemce, který odejde, platí pozdě nebo byt poškodí, změní celý rok. Kauce je omezena na trojnásobek měsíčního nájemného a musí se vrátit, takže je jen polštářem (stav k roku 2026; ověřte u Ministerstva pro místní rozvoj). Nájemce s nájmem na dobu neurčitou může odejít s tříměsíční výpovědní lhůtou, zatímco pronajímatel jej může ukončit jen ze zákonných důvodů.

Úrokové sazby. Sazba je fixovaná po dobu fixace, ne po dobu úvěru. Při refixaci může splátka prudce vzrůst. Volbu vysvětluje náš průvodce dobami fixace a refinancování cestu ven, pokud existuje lepší nabídka.

Změny pravidel. Daňová pravidla, pravidla nájmu i krátkodobých pronájmů se v posledních letech měnila a mohou se změnit znovu. ČNB od 1. dubna 2026 zpřísnila doporučené limity pro investiční úvěry (LTV 70 %, DTI 7; ověřte u ČNB). Model, který funguje podle dnešních pravidel, by měl fungovat i při přísnějších.

Koncentrace a likvidita. Jeden byt je jeden dům, jedna ulice a jeden nájemce. Byt se také prodává pomalu ve srovnání s finančním majetkem a prodej stojí skutečné peníze; viz kolik stojí prodej bytu v Praze.

Riziko domu. Velká oprava nebo mimořádný příspěvek společenství vlastníků jde za vlastníkem. Před koupí požádejte o historii oprav domu a stav fondu; viz náklady na služby a fondy domu.

Co vybrat

Malé byty v dobře dostupných čtvrtích obvykle oslovují nejširší okruh nájemců, ale také se v nich nájemníci rychleji střídají. Novostavby přicházejí se zárukou a nižšími náklady na opravy v prvních letech a někteří developeři prodávají s ohledem na pronájem. Segmenty porovnávají naše průvodce novostavba, nebo druhotný trh a garsonky v Praze.

Čísla si spočítejte dřív, než podáte nabídku. Na výnos použijte kalkulačku výnosu z pronájmu na Hypoteky.com a na zahrnutí financování a předpokladů o prodeji kalkulačku ROI a IRR na Hypoteky.com.

Často kladené otázky

Časté otázky

Může nájemné zaplatit celou hypotéku?

Někdy ano. V našem modelovém případě ne, protože čistý výnos je nižší než úroková sazba. Spočítejte si vlastní čísla včetně nepříznivého scénáře.

Platí pro pronajímaný byt jiná pravidla hypotéky?

Ano. Centrální banka od 1. dubna 2026 doporučuje u investičních hypoték přísnější limity: LTV 70 % a limit DTI 7 (ověřte u ČNB).

Platím daň při prodeji pronajímaného bytu?

Možná. Byt držený méně než deset let (u nemovitosti nabyté od roku 2021) je obecně zdanitelný z prodejního zisku, pokud se neuplatní jiné osvobození. Ověřte u Finanční správy.

Je novostavba lepší k pronájmu?

Může snížit náklady na opravy v prvních letech, ale důležitější je cena, lokalita a nájemné. Porovnávejte konkrétní byty.

Praktický další krok

Přepište tabulku výše pro skutečný byt, skutečnou nabídku banky a nájemné od makléře, který v domě už pronajímal. Pak změňte sazbu o dva body a neobsazenost na tři měsíce. Pokud výsledek stále funguje, máte plán. Pokud ne, ušetřili jste si ponaučení.

Toto je obecný výklad, nikoli právní, daňové ani hypoteční poradenství.