Jak spočítat ROI pražského bytu: pětiletý příklad krok za krokem

Návratnost investice zní jako jedno číslo. U nemovitostí jsou čísla nejméně čtyři a to, které se uvádí v inzerátu, je téměř vždy nejpříznivější. Prodejce řekne „výnos 5 %“ a myslí nájemné vůči ceně. Makléř řekne „30 % za pět let“ a myslí růst ceny. Investor, který musí každý měsíc zaplatit splátku, chce třetí číslo, a ten, kdo prodává, čtvrté, po zdanění a nákladech.

Tento průvodce počítá všechna čtyři na jednom hypotetickém bytě a každý předpoklad je vypsaný, abyste ho mohli změnit. Žádné z čísel není tržní cena, nájemné, sazba ani předpověď. Vstupy jsou zvoleny kvůli aritmetice a cílem je ukázat, jak se vrstvy ovlivňují, ne tvrdit, že pražský byt dopadne takto. Další pohledy najdete v článcích o nákladech, výnosech a rizicích pronájmu bytu v Praze a o výnosnosti pronájmu v Praze.

Hypotetický byt

• Cena: 5 000 000 Kč. Náklady na pořízení 80 000 Kč (právní služby, odhad ceny, poplatek za katastr 2 000 Kč a podobně).
• Úvěr: 3 500 000 Kč, tedy 70 % ceny, v souladu s doporučeným LTV 70 % u investičních hypoték, které centrální banka doporučuje od 1. dubna 2026 (stav k roku 2026; ověřte u ČNB). Sazba 5 % na 30 let, stejné měsíční splátky.
• Vlastní peníze: 1 500 000 Kč vlastních zdrojů plus 80 000 Kč nákladů, tedy 1 580 000 Kč.
• Nájemné: 22 000 Kč měsíčně po dobu 11 měsíců v roce, s rezervou na jeden měsíc výpadku. Příjem z nájemného činí 242 000 Kč.
• Náklady vlastníka: 36 000 Kč ročně za provoz domu, který nájemce neplatí, 6 000 Kč za pojištění a roční daň z nemovitých věcí a 30 000 Kč na opravy. Celkem 72 000 Kč.
• Doba držení: pět let. Růst ceny 3 % ročně v základním scénáři, čistě jako předpoklad. Náklady na prodej 3 % prodejní ceny.

První vrstva: výnos

Hrubý výnos je roční nájemné vůči ceně. Nájemné za celý rok je 264 000 Kč (12 měsíců), hrubý výnos tedy činí 5,28 %. Po odečtení měsíce výpadku a nákladů vlastníka je čistý provozní příjem 242 000 Kč minus 72 000 Kč, tedy 170 000 Kč, čili čistý výnos 3,4 % z ceny. S tímto číslem porovnávejte, kolik by vyneslo termínované spoření nebo dluhopis. Stejný výpočet s vašimi vstupy udělá kalkulačka výnosnosti pronájmu na Hypoteky.com.

Druhá vrstva: cash flow po splátce úvěru

Měsíční splátka z 3 500 000 Kč při 5 % na 30 let je asi 18 789 Kč, tedy 225 465 Kč ročně. Čistý provozní příjem 170 000 Kč ji nepokryje. Schodek činí asi 55 465 Kč ročně, ještě před daní z příjmů z nájemného. Vůči investovaným 1 580 000 Kč je výnos z vložené hotovosti v prvním roce asi minus 3,5 %.

Platí zároveň dvě věci. Vlastník byt dotuje z platu a část každé splátky splácí úvěr. Po pěti letech klesne zůstatek na přibližně 3 214 006 Kč, takže se splatilo asi 285 994 Kč jistiny a asi 841 331 Kč šlo na úroky.

Třetí vrstva: prodej

Při růstu 3 % ročně má byt po pěti letech hodnotu asi 5 796 370 Kč, tedy zisk 796 370 Kč. Náklady na prodej ve výši 3 % odčerpají 173 891 Kč. Po splacení zůstatku úvěru zbude v hotovosti:

5 796 370 − 173 891 − 3 214 006 = přibližně 2 408 474 Kč.

Protože byl byt koupen po roce 2020 a prodán do deseti let, může být zisk zdaněn. Osvobození se týká deseti let vlastnictví u nemovitosti nabyté od 1. ledna 2021, dvou let vlastního bydlení bezprostředně před prodejem nebo pravidla reinvestice do vlastního bydlení. Na byt, který byl po celou dobu pronajímán, se nevztahuje žádné z nich (stav k roku 2026; ověřte u Finanční správy). V tomto zjednodušeném příkladu je zdanitelný zisk rovný prodejní ceně minus pořizovací cena a náklady na prodej, tedy 622 479 Kč, zdaněný 15 %, asi 93 372 Kč. Skutečný výpočet bude mít víc detailů; pravidla pokrývá kalkulačka prodeje nemovitosti na Hypoteky.com a náš článek o dani z prodeje nemovitosti.

Čtvrtá vrstva: zisk z vlastních peněz

Sečtěte jednotlivé části:

• hotovost z prodeje: 2 408 474 Kč;
• minus daň ze zisku: 93 372 Kč;
• plus pět let cash flow: minus 277 325 Kč (5 × minus 55 465 Kč);
• minus investovaných 1 580 000 Kč.

Zisk je asi 457 777 Kč, tedy asi 29,0 % z vložené hotovosti za pět let, zhruba 5,8 % ročně jako jednoduchý průměr (asi 5,2 % ročně při složeném úročení). Nejde o vnitřní výnosové procento (IRR), které zohledňuje, kdy peníze putovaly; to spočítá kalkulačka ROI a IRR na Hypoteky.com.

Zkouška: co udělalo půjčování

Pokud ceny rostou, jak se předpokládá, půjčka zvedne výnos z 25,6 % na 29,0 %, což je mírný přínos za velké riziko. Pokud ceny stojí, kupující za hotové stále vydělává z nájemného, zatímco dlužník prodělává, protože úvěr stojí 5 % ročně a byt vynáší čistě 3,4 %. To je pravidlo z praxe vyjádřené čísly: půjčování zvyšuje výnos jen tehdy, když byt vydělává víc, než stojí úvěr, při společném působení nájemného a změny ceny. Tady samotné nájemné nestačí. Celý přínos plyne z předpokladu o ceně a ten je nejslabším místem modelu.

Co příklad vynechává

Daň z příjmů z nájemného. Soukromý pronajímatel může uplatnit skutečné výdaje, nebo 30% paušál s limitem 600 000 Kč. U paušálu je zdanitelných 70 % z 242 000 Kč, což při sazbě 15 % činí asi 25 410 Kč ročně před slevami. Při skutečných výdajích se počítají úroky z úvěru, které mohou v prvních letech snížit zdanitelné nájemné téměř na nulu. Z takového soukromého příjmu z pronájmu se neplatí sociální ani zdravotní pojištění (stav k roku 2026; ověřte u Finanční správy). Viz daň z příjmů z nájemného.

Odpočet úroků. Odpočet úroků z hypotéky platí pro vlastní bytovou potřebu dlužníka, ne pro byt, který pronajímá. Zde ho nezapočítávejte.

Změny sazby. Sazba 5 % fixovaná na pět let může být při obnovení vyšší nebo nižší. Vyzkoušejte případ se sazbou o dva body vyšší. Načasování vysvětluje náš článek o tom, jak se změna repo sazby dostane k dlužníkům.

Váš čas a cena peněz. Těch 1 580 000 Kč mohlo vydělávat jinde a čas pronajímatele také něco stojí.

Časté otázky

Jaké ROI je u pražského bytu dobré?

Jednoznačná odpověď neexistuje. Porovnejte čistý výnos a celkový výnos se sazbou úvěru a s alternativami, které máte, po zdanění a vlastních nákladech.

Je hrubý výnos totéž co ROI?

Ne. Hrubý výnos je nájemné vůči ceně. ROI po financování, zdanění a prodeji je jiné číslo, nižší a nejistější.

Mohu odečíst úroky z hypotéky u pronajatého bytu?

Jako výdaj při uplatnění skutečných výdajů mohou úroky snížit zdanitelné nájemné. Samostatný odpočet od základu daně platí pro vlastní bytovou potřebu.

Platím daň při prodeji?

Možná. Z bytu nabytého po roce 2020 a prodaného do deseti let může být zisk zdaněn, pokud nelze využít jiné osvobození (stav k roku 2026; ověřte u Finanční správy).

Praktický další krok

Zkopírujte seznam předpokladů do tabulky, každé číslo nahraďte skutečnou nabídkou a přidejte dva sloupce: stagnující ceny a sazbu o dva body vyšší. Pokud je výsledek v kterémkoli z nich nepřijatelný, upravte úvěr nebo cenu dřív, než podepíšete.

Toto je obecný výklad, nikoli právní, daňové ani hypoteční poradenství.