Odpočet úroků z hypotéky: kdo si ho může uplatnit

Úroky z hypotéky jsou jedním z mála nákladů na bydlení, u nichž české daně nabízejí úlevu, a patří k nejčastěji nepochopeným. Kupující slyší, že „úroky jsou daňově uznatelné“, a čekají, že dostanou zpět velkou část toho, co zaplatí. Skutečná částka je omezena stropem, uplatňuje se na příjem, ne na daň, a u mnoha domácností je skromná.

Tento výklad popisuje, kdo si odpočet může uplatnit, co se počítá, kolik stojí a jak ho uplatnit. Popisuje pravidlo, nepočítá vaši daň. Náš průvodce státní podporou pro první kupující řadí odpočet mezi další formy pomoci a tento text jde do hloubky u samotného fungování odpočtu.

Základní pravidlo

Podle zákona o daních z příjmů si poplatník může od základu daně odečíst úroky zaplacené z úvěru použitého na vlastní bytovou potřebu (stav k roku 2026; ověřte u Finanční správy). Bytová potřeba zahrnuje koupi bytu nebo domu, stavbu či rozšíření a splacení dřívějšího úvěru použitého k tomuto účelu. Úvěrem může být hypotéka nebo úvěr ze stavebního spoření. Odpočet se vztahuje na úroky zaplacené ve zdaňovacím období, nikoli na jistinu.

Strop závisí na tom, kdy bytová potřeba vznikla:

• Od 1. ledna 2021: až 150 000 Kč úroků ročně na celou domácnost.
• Před rokem 2021: až 300 000 Kč ročně.

Refinancování úvěru datum nemění, takže domácnost, která refinancuje úvěr z doby před rokem 2021, si ponechává starší strop (stav k roku 2026; ověřte u Finanční správy). Od zdaňovacího období 2026 mohou odpočet uplatnit i členové bytového družstva, kteří splácejí družstevní úvěr na bydlení.

Proč je úspora menší než úrok

Odpočet od základu daně snižuje příjem, který se zdaňuje. Není to sleva na dani. Pokud odečtete 100 000 Kč úroků a váš příjem se zdaňuje 15 %, ušetříte 15 % ze 100 000 Kč, tedy 15 000 Kč. Neušetříte 100 000 Kč.

U stropu 150 000 Kč je maximální úspora při 15 % 22 500 Kč (150 000 × 0,15). Poplatníci, jejichž příjem je dost vysoký, aby část podléhala sazbě 23 %, mohou ušetřit víc, protože odpočet snižuje nejdřív horní část. Hranice vyššího pásma se stanoví každý rok, aktuální číslo proto ověřte u Finanční správy.

Na druhém konci platí další omezení. Odpočet může daň snížit nejvýše na to, co dlužíte. Zaměstnanci a OSVČ s nízkou daní nebo s daní vynulovanou slevou na poplatníka z něj mohou mít málo nebo nic. Základní sleva činí v roce 2026 30 840 Kč ročně (stav k roku 2026; ověřte u Finanční správy). Člověk s nízkým příjmem, který nemá co platit na dani, z odpočtu nic nemá.

Hypotetické příklady

Všechna čísla níže jsou hypotetická a ukazují jen výpočet.

Případ	Úroky zaplacené za rok	Odečteno (strop 150 000)	Úspora při 15 %
A	120 000 Kč	120 000 Kč	18 000 Kč
B	180 000 Kč	150 000 Kč	22 500 Kč
C	60 000 Kč	60 000 Kč	9 000 Kč

V případě B převyšuje strop 30 000 Kč úroků, které daňovou úlevu nedávají. Vyšší úvěr se ke stropu dostane dříve: zůstatek 4 000 000 Kč při hypotetických 4 % by v prvním roce přinesl asi 160 000 Kč úroků, což je nad stropem. V praxi úroky s umořováním jistiny klesají, takže strop omezuje hlavně v prvních letech velkého úvěru.

Kdo si ho může uplatnit

Odpočet je určen poplatníkům, ne věřitelům či nemovitostem, a záleží na několika podmínkách.

Daňová rezidence. Žadatel podává české daňové přiznání nebo si nechá udělat roční zúčtování u zaměstnavatele, což obvykle znamená být českým daňovým rezidentem. Test je trvalé bydliště v Česku nebo obvyklý pobyt alespoň 183 dnů v kalendářním roce; viz pravidla české daňové rezidence. Nerezident ho může uplatnit obecně jen tehdy, pokud je rezidentem jiného státu EU nebo EHP a nejméně 90 % jeho celkových příjmů pochází z českých zdrojů (stav k roku 2026; ověřte u Finanční správy).

Vlastní bytová potřeba. Úvěr musí sloužit vlastnímu bydlení žadatele. Úvěr na byt k pronájmu nárok nezakládá, ať je úrok jakýkoli. Daně z pronájmu popisuje text daň z příjmů z pronájmu.

Úvěr ve správné formě. Hypotéky a podobné úvěry na bydlení od banky či stavební spořitelny nárok zakládají. Soukromá půjčka od příbuzného nebo zaměstnavatele může mít jiná pravidla, proto si před předpokladem ověřte.

Doklady. Věřitelé vystavují roční potvrzení o zaplacených úrocích a žadatel ho uchovává u daňových dokladů.

Páry a spoludlužníci

Strop platí na společnou domácnost, ne na osobu. Pokud je stranou úvěru více dospělých, odpočet se dělí, normálně rovným dílem, a manželé ho mohou případně rozdělit jinak (stav k roku 2026; ověřte u Finanční správy, protože znění o sdílení je podrobné). Pár se společnou hypotékou a stropem 150 000 Kč si tedy dohromady neodečte 300 000 Kč.

Náš průvodce společnými hypotékami vysvětluje, jak se páry a spoludlužníci dělí o úvěr, a daňové rozdělení se může lišit od právního rozdělení dluhu. Daňový poradce vám řekne, jak to funguje ve vašem případě.

Jak odpočet uplatnit

Existují dvě cesty.

1. Roční zúčtování u zaměstnavatele. Zaměstnanec požádá zaměstnavatele o roční zúčtování do 15. února a předá potvrzení od věřitele. Zaměstnavatel odpočet uplatní.
2. Osobní daňové přiznání. Poplatník podá přiznání do 1. dubna v papírové podobě, do 1. května elektronicky nebo do 1. července s daňovým poradcem (stav k roku 2026; ověřte u Finanční správy). Potvrzení se přiloží nebo uchová.

Kroky v přiznání popisuje text jak podat české osobní daňové přiznání a stranu zaměstnance text jak funguje česká daň z příjmů u zaměstnanců.

Jak s tím souvisejí sazby a refinancování

Vyšší úrokové sazby zvyšují úroky, které platíte, a tedy i odpočet, až do stropu. Neznamená to, že růst sazeb je levný. Pokud domácnost zaplatí o 25 000 Kč víc na úrocích a všechno je odečitatelné při 15 %, získá zpět 3 750 Kč a je pořád o 21 250 Kč na tom hůř (25 000 minus 3 750). Hypotetická čísla ukazují proč: odpočet růst zmírní, neruší ho. Změnu sazby vyzkoušíte tak, že obě sazby zadáte do hypoteční kalkulačky na Hypoteky.com a daňový efekt odečtete sami.

Při refinancování si nový úvěr použitý ke splacení starého úvěru na bydlení odpočet v zásadě ponechává a datum původní bytové potřeby zůstává. Kdy se refinancování vyplatí, viz refinancování české hypotéky. Pro první koupi vás kroky k získání úvěru provede průvodce první hypotékou na Hypoteky.com.

Čím odpočet není

• Není to vrácení úroků.
• Není to dotace pro investory.
• Netýká se splátek jistiny.
• Nezbavuje povinnosti podat daňové přiznání tam, kde se vyžaduje.
• Nemá záruku, že zůstane beze změny. Stropy, sazby i podmínky stanoví zákon a pravidla se v posledních letech změnila víckrát, proto aktuální verzi ověřte u Finanční správy.

Časté otázky

Může si cizinec uplatnit odpočet úroků z hypotéky?

Cizinec, který je českým daňovým rezidentem a splňuje podmínky, ano. Nerezident obecně ne, kromě rezidenta EU nebo EHP s nejméně 90 % příjmů z českých zdrojů. Daňová rezidence závisí na trvalém bydlišti nebo pobytu alespoň 183 dnů v kalendářním roce.

Platí odpočet i pro jistinu, nebo jen pro úroky?

Ne. Odečíst lze pouze úroky zaplacené z úvěru na bydlení, který podmínky splňuje.

Jaká je maximální úspora?

Při sazbě 15 % asi 22 500 Kč ročně u stropu 150 000 Kč. Strop 300 000 Kč platný před rokem 2021 umožňuje vyšší odpočet (stav k roku 2026; ověřte u Finanční správy).

Mění refinancování strop?

Ne. Refinancování nemění datum, kdy bytová potřeba vznikla, takže se dál použije původní strop.

Toto je obecný výklad, nikoli právní, daňové ani hypoteční poradenství.