Airbnb v Praze: co je legální, co ne a co se ještě mění

Turista, který si rezervuje byt na Žižkově na prodloužený víkend, příliš nepřemýšlí, kdo stojí na druhé straně rezervace. Hostitelem může být rodina pronajímající druhý byt, firma spravující třicet bytů, nebo nájemce, který to pronajímateli nikdy neřekl. Jejich povinnosti nejsou stejné a mezi „dělá to každý“ a „každý to dělá legálně“ vzniká většina problémů.

Tento text popisuje, co pravidla v Praze od hostitele chtějí, co mění unijní režim roku 2026 a kde je právní obraz stále nejasný. Nezaujímá stanovisko k tomu, zda krátkodobé pronájmy městu prospívají; to je živý politický spor. Pravidla pro vlastníky v bytových domech najdete v navazujícím textu Pravidla krátkodobých pronájmů pro vlastníky pražských bytů.

Je to vůbec legální?

V zásadě ano. České právo vlastníkovi nezakazuje pronajímat byt na krátké pobyty a inzerát na platformě sám o sobě protiprávní není. Zákon na tuto činnost naopak váže povinnosti. Některé plynou z právních předpisů, jiné z domu nebo ze smlouvy. Od 20. května 2026 přibyla další vrstva z EU.

Krátký pronájem se obvykle stává protiprávním nebo rizikovým z těchto důvodů:

• hostitelem je nájemce, který nezískal souhlas pronajímatele s podnájmem; podle občanského zákoníku nesmí nájemce bez něj byt přenechat podnájemci (§ 2274);
• prohlášení vlastníka nebo domovní řád užívání omezují, případně má společenství vlastníků pravidla, která pronájem porušuje;
• hostitel nehlásí cizince nebo nevybírá a neodvádí poplatek z pobytu;
• příjem není přiznán;
• smlouva s bankou pronajímání zakazuje.

Nic z toho není zákaz Airbnb. Každý z těch bodů je způsob, jak zákonnou verzi pokazit.

Povinnosti hostitele

Hlášení hostů. Každý, kdo poskytuje ubytování za úplatu, je ubytovatel a musí každého zahraničního hosta nahlásit policii do 3 pracovních dnů od příjezdu. Platí to i pro občany EU, takže německý pár se počítá stejně jako americký. Policie k tomu provozuje online systém Ubyport a domovní kniha se uchovává šest let (stav k roku 2026; ověřte u Policie České republiky). Hostitele, kteří to přeskočí, odhalí kontrola cizinecké policie. Jak proces vypadá z pohledu hosta, popisuje náš průvodce registrací adresy na cizinecké policii.

Poplatek z pobytu. Obce stanovují místní poplatek za pobyty vyhláškou. Zákon o místních poplatcích ho omezuje na 50 Kč na osobu a den a Praha od roku 2022 vybírá právě tuto nejvyšší sazbu podle své vyhlášky č. 18/2019, a to za placené pobyty do 60 po sobě jdoucích dnů. Den příjezdu se nepočítá a některé skupiny jsou osvobozené. Hostitel poplatek vybírá od hostů, vede evidenci, kdo se ubytoval, a odvádí ho městu. Osvobození, lhůty hlášení i sazba jsou stanoveny pražskou vyhláškou, proto si před příjezdem prvního hosta ověřte vše na pražském magistrátu (stav k roku 2026). Návrhy na zvýšení zákonného stropu se objevily, ale do října 2026 nebyly schváleny.

Daň z příjmů. Nájemné z bytu je příjem. U soukromého pronajímatele se příjem z pronájmu zdaňuje s možností zvolit skutečné výdaje, nebo 30% paušál s limitem 600 000 Kč, a z tohoto druhu soukromého příjmu z pronájmu se neplatí sociální ani zdravotní pojištění. Zda krátké pobyty počítat jako pasivní pronájem, nebo jako podnikání, záleží na rozsahu a na službách, jako je úklid, snídaně nebo služby recepce, a pro váš případ to má posoudit daňový poradce nebo Finanční správa (stav k roku 2026). Základní postup vysvětluje náš průvodce daní z příjmů z pronájmu.

DPH. Hostitel, jehož obrat v kalendářním roce přesáhne 2 000 000 Kč, se od 1. ledna následujícího roku stává plátcem DPH (stav k roku 2026; ověřte u Finanční správy). Hostitelé jednoho bytu se k hranici téměř nepřiblíží, hostitel s více byty ano.

Co v roce 2026 změnila EU

Nařízení (EU) 2024/1028 o sběru a sdílení údajů o službách krátkodobého pronájmu ubytování platí od 20. května 2026. V hrubých rysech vytváří společný rámec: členské státy mohou po hostitelích požadovat registraci a přidělení registračního čísla, platformy musí číslo zobrazovat a kontrolovat, zda jsou hostitelé registrováni, a údaje o aktivitě musí pravidelně předávat vnitrostátním orgánům.

Slovo, které je třeba si všimnout, je „mohou“. Nařízení sjednocuje toky dat a dává státům nástroje. Česká odpověď je novela zákona o podnikání v cestovním ruchu (zákon č. 159/1999 Sb.), která má vytvořit eTurista, celostátní registr ubytování s registračními čísly hostitelů a elektronickým hlášením hostů. Dřívější verze uvízla v Poslanecké sněmovně před volbami v roce 2025 a verze nové vlády byla v době psaní tohoto textu, v říjnu 2026, stále v legislativním procesu. Podle zpráv v tisku by obcím také umožnila omezit počet dnů, po které lze byt pronajímat, nebo stanovit období, kdy jsou krátké pronájmy zakázány. Nic z toho zatím není právem, proto aktuální stav ověřte na Ministerstvu pro místní rozvoj a nepředpokládejte, že „zatím žádná registrace“ znamená „brzy žádná registrace“.

Podnájem a společenství vlastníků

Ne mohou říct dvě další strany. Pronajímatel může nájemci prázdninový pronájem zakázat a nájemce, který pronajímá bez souhlasu, riskuje ztrátu nájmu. Tou druhou je společenství vlastníků. Nejvyšší soud v roce 2023 rozhodl, že společenství nemůže krátké pronájmy zakázat stanovami, ale vlastníci nesmí ostatní rušit nad míru přiměřenou poměrům a trvalé hlučení a provoz kolem klíčových schránek může skončit u soudu. Nižší soudy od té doby došly u konkrétních domů k různým výsledkům, takže jde o neustálenou půdu. Jak se taková pravidla tvoří, vysvětluje náš článek o schůzích vlastníků v domě a hlasování; pro vlastníky jsou pravidla rozebrána v navazujícím textu.

Třetí stranou je hypotéka. Banky obvykle vyžadují, aby se nemovitost užívala tak, jak popisuje úvěrová smlouva, a někteří věřitelé pronajímání bez souhlasu omezují. Před založením inzerátu si smlouvu přečtěte.

Tři druhy hostitelů, tři druhy rizik

Pravidla dopadají na tři druhy hostitelů různě a tentýž byt může spadat do kterékoli z nich podle toho, kdo ho provozuje.

Vlastník pronajímající volný byt je nejjednodušší případ. Vlastník rozhoduje, nese daň a odpovídá domu a bance. Nájemce, který byt dává do podnájmu, stojí na nejtenčím ledě, protože právo pronajímat patří pronajímateli a inzerát na platformě bez písemného souhlasu je porušením, které čeká na odhalení. Provozovatel spravující více bytů pro jiné vlastníky nebo držící více nájmů vypadá jako podnikatel a pravděpodobně se tak bude i posuzovat: živnostenské oprávnění, účetnictví a pozornější hlídání hranice DPH. Související registrace popisuje náš průvodce jak se stát OSVČ.

Chyby, ze kterých plynou potíže

Hostitelé se málokdy dostanou do potíží z jednoho velkého důvodu. Obvykle je to hrstka drobných opomenutí, která se sečtou.

• Předpoklad, že místní poplatek vybírá a odvádí platforma. Zda to ve vašem případě platí, ověřte u platformy a obce, nepředpokládejte to.
• Žádná evidence hostů. Poplatek i hlášení cizinců závisejí na tom, že víte, kdo se ubytoval a kdy.
• Výplata z platformy se bere jako čistý příjem. Výplata je po odečtení provize platformy; příjem pro daň a náklady se počítají jinak.
• Vkládání přístupových kódů do inzerátu, což je nejrychlejší cesta ke stížnosti z domu.
• Nikdy nepřečtená nájemní smlouva, úvěrová smlouva ani pojistka s ustanovením, na kterém záleží.

Nic z toho není dramatické. Všemu se dá předejít odpolednem s dokumenty.

Čísla za rozhodnutím

Vyplatí se to? Záleží na obsazenosti, nákladech a vašem čase, což rozebíráme na modelových číslech v textu Krátkodobý, nebo dlouhodobý pronájem v Praze: srovnání výnosů. Výnos konkrétního bytu si ověříte v kalkulačce výnosu z pronájmu na Hypoteky.com, kam zadáte vlastní nájemné, náklady a cenu.

Časté otázky

Potřebuji živnostenské oprávnění, abych mohl pronajímat byt přes Airbnb?

Záleží na rozsahu a službách. Příležitostný pronájem vlastního bytu může být pasivní příjem z nájmu, pravidelný pronájem se službami může být podnikání. Zeptejte se daňového poradce nebo Finanční správy.

Může nájemce nabízet byt, který si pronajímá?

Jen se souhlasem pronajímatele. Bez něj nájemce porušuje nájemní smlouvu a riskuje ztrátu bytu (občanský zákoník, § 2274).

Existuje limit počtu nocí?

Ne. V říjnu 2026 neplatil žádný celostátní ani pražský limit nocí. Novela o eTurista by ho obcím umožnila stanovit, proto to ověřte na Ministerstvu pro místní rozvoj a na pražském magistrátu.

Musím poplatek z pobytu platit sám?

Hostitel poplatek vybírá od hostů a odvádí obci. Sazbu a osvobození stanovuje Praha vyhláškou v rámci zákonného stropu 50 Kč na osobu a den (stav k roku 2026).

Praktický další krok

Zeptejte se obce, kde byt leží, jak tam poplatek z pobytu funguje, a Ministerstva pro místní rozvoj, zda se už vyžaduje registrační číslo. Tyto dvě odpovědi změní, co uděláte v prvním týdnu.

Toto je obecný výklad, nikoli právní, daňové ani hypoteční poradenství.