Airbnb в Праге: что законно, что нет и что еще меняется

Турист, который бронирует квартиру на Жижкове (Žižkov) на длинные выходные, почти не думает о том, кто находится по другую сторону бронирования. Это может быть семья, сдающая вторую квартиру, компания, управляющая тридцатью квартирами, или арендатор, который не сказал об этом арендодателю. Обязанности у них разные, и именно в разрыве между «так делают все» и «все делают это законно» начинается большинство проблем.

В этой статье рассказано, чего правила требуют от хозяина жилья в Праге, что меняет режим ЕС 2026 года и где правовая картина пока не определилась. Мы не берем на себя оценку того, хороша ли краткосрочная аренда для города: это предмет живого политического спора. О правилах для собственников в многоквартирном доме читайте в материале правила краткосрочной аренды для собственников пражских квартир.

Законно ли это вообще?

В принципе, да. Чешское законодательство не запрещает собственнику сдавать квартиру на короткие сроки, а объявление на платформе само по себе не противозаконно. Закон связывает с этой деятельностью обязанности. Одни вытекают из национального законодательства, другие из правил дома или договора. С 20 мая 2026 года добавился еще один слой — правила ЕС.

Краткосрочная сдача становится незаконной или рискованной обычно по таким причинам:

• хозяин — арендатор, не получивший согласия арендодателя на субаренду; по Гражданскому кодексу арендатор не может передать квартиру субарендатору без такого согласия (§ 2274);
• декларация собственника или правила проживания в доме ограничивают использование, либо у объединения собственников есть правила, которые сдача нарушает;
• хозяин не сообщает об иностранных гостях или не взимает и не перечисляет местный сбор;
• доход не декларируется;
• договор с банком-кредитором запрещает сдачу.

Ни одна из этих причин не запрещает Airbnb. Каждая — способ неправильно оформить законный вариант.

Обязанности хозяина жилья

Сообщение об иностранных гостях. Любой, кто предоставляет жилье за плату, считается предоставляющим проживание (ubytovatel) и обязан сообщить о каждом иностранном госте в полицию в течение 3 рабочих дней после приезда. Это касается и граждан ЕС: немецкая пара обязана в той же мере, что и американская. Для этого у полиции есть онлайн-система Ubyport, а книга гостей хранится шесть лет (по состоянию на 2026 год; уточняйте в полиции Чехии). Попадаются при проверке иностранной полиции именно те хозяева, которые этим пренебрегли. Как выглядит процесс со стороны гостя, см. в руководстве как зарегистрировать адрес в иностранной полиции Чехии.

Сбор за проживание. Муниципалитеты вводят местный сбор с проживающих (poplatek z pobytu) постановлением. Закон о местных сборах ограничивает его 50 Kč с человека в день, и Прага берет этот максимум с 2022 года по своему постановлению № 18/2019 за оплаченное проживание сроком до 60 дней подряд. День приезда не считается, а некоторые категории освобождены. Хозяин взимает сбор с гостей, ведет учет проживавших и перечисляет сбор городу. Освобождения, сроки отчетности и ставка определены в постановлении Праги, поэтому до приезда первого гостя проверьте их в Магистрате города Праги (по состоянию на 2026 год). Предложения повысить законный предел выдвигались, но к октябрю 2026 года приняты не были.

Подоходный налог. Арендная плата за квартиру — доход. Для частного арендодателя доход от аренды облагается налогом с выбором между фактическими расходами и паушальным вычетом 30 % с потолком 600 000 Kč, а социальные и медицинские взносы с такого частного арендного дохода не платятся. Считается ли краткосрочная сдача пассивной арендой или предпринимательством, зависит от масштаба и от услуг — уборки, завтраков, консьержа; ответить на этот вопрос в вашем случае должен налоговый консультант или Налоговая служба Чехии (по состоянию на 2026 год). Основной порядок объясняет наше руководство налог на доход от аренды.

НДС. Хозяин, чей оборот за календарный год превышает 2 000 000 Kč, становится плательщиком НДС с 1 января следующего года (по состоянию на 2026 год; уточняйте в Налоговой службе Чехии). Владельцы одной квартиры редко подходят к этой границе, а вот те, у кого несколько квартир, могут.

Что изменил ЕС в 2026 году

Регламент (ЕС) 2024/1028 о сборе и обмене данными об услугах краткосрочной аренды жилья действует с 20 мая 2026 года. В общих чертах он создает единые рамки: государства-члены могут требовать от хозяев регистрации и присваивать им регистрационный номер, платформы должны показывать этот номер и проверять, что хозяева зарегистрированы, а также регулярно передавать данные об активности национальным органам.

Обратите внимание на слово «могут». Регламент унифицирует потоки данных и дает государствам инструменты. Чешский ответ — поправка к закону о предпринимательстве в сфере туризма (zákon č. 159/1999 Sb.), которая создала бы eTurista, национальный реестр проживания с регистрационными номерами хозяев и электронной отчетностью о гостях. Предыдущая версия застряла в Палате депутатов до выборов 2025 года, а версия нового правительства еще проходила законодательную процедуру, когда этот текст писался в октябре 2026 года. По сообщениям прессы, она также позволила бы муниципалитетам ограничивать число дней сдачи квартиры в году или устанавливать периоды, когда краткосрочная сдача запрещена. Пока ничего из этого законом не стало, поэтому актуальную ситуацию уточняйте в Министерстве регионального развития Чехии и не думайте, что «регистрации пока нет» значит «регистрации не будет в ближайшее время».

Субаренда и объединения собственников

Отказать могут еще две стороны. Арендодатель вправе не разрешить арендатору посуточную сдачу, а арендатор, сдающий жилье без согласия, рискует потерять договор аренды. Вторая сторона — объединение собственников. В 2023 году Верховный суд Чехии указал, что объединение не может запретить краткосрочную сдачу своим уставом, но собственники не вправе мешать остальным сверх разумных пределов, а постоянный шум и поток людей с ключами из сейфов могут закончиться судом. С тех пор суды низших инстанций по конкретным домам приходили к разным выводам, так что почва здесь не твердая. Как принимаются такие правила, объясняет наша статья о собраниях собственников дома и голосовании, а в сопутствующем материале они разобраны для собственников.

Ипотека — третья сторона. Банки обычно требуют использовать недвижимость так, как описано в кредитном договоре, а некоторые ограничивают сдачу без согласия. Прочитайте договор до того, как разместите объявление.

Три типа хозяев — три набора рисков

Правила по-разному касаются трех типов хозяев, и одна и та же квартира может относиться к любому из них — в зависимости от того, кто ею управляет.

Собственник, сдающий свободную квартиру, — самый простой случай. Он принимает решения, платит налог и отвечает перед домом и банком. Арендатор, сдающий в субаренду, стоит на самой шаткой почве: право сдавать принадлежит арендодателю, и объявление на платформе без письменного согласия — нарушение, которое только ждет, чтобы его обнаружили. Оператор, управляющий несколькими квартирами чужих собственников или арендующий несколько квартир, выглядит как бизнес и, вероятно, будет рассматриваться как бизнес: ему понадобятся živnostenský list (свидетельство о ведении предпринимательской деятельности), бухгалтерия и более пристальное внимание к порогу НДС. Какие регистрации за этим следуют, описано в руководстве как стать самозанятым.

Ошибки, из-за которых начинаются проблемы

У хозяев редко бывают неприятности по одной крупной причине. Обычно набирается горсть мелких упущений.

• Расчет на то, что платформа сама взимает и перечисляет местный сбор. Делает ли она это в вашем случае, надо уточнить у платформы и муниципалитета, а не предполагать.
• Отсутствие журнала гостей. Сбор и сообщение об иностранных гостях зависят от того, известно ли, кто и когда проживал.
• Восприятие выплаты платформы как чистого дохода. Выплата приходит уже после комиссии платформы; доход для налогообложения и расходы считаются отдельно.
• Коды доступа в тексте объявления — самый быстрый путь к жалобе от соседей по дому.
• Нечитанные договор аренды, кредитный договор или страховой полис с важным пунктом.

Ничего драматического в этом нет. Все это можно предотвратить, потратив день на документы.

Цифры, на которых строится решение

Окупится ли это? Зависит от загрузки, расходов и вашего времени; на условных цифрах мы разбираем это в материале краткосрочная или долгосрочная аренда в Праге: сравнение доходности. Чтобы оценить доходность конкретной квартиры, в калькуляторе доходности аренды на Hypoteky.com можно подставить собственные арендную плату, расходы и цену.

Частые вопросы

Нужно ли свидетельство о предпринимательской деятельности, чтобы сдавать квартиру на Airbnb?

Зависит от масштаба и услуг. Эпизодическая сдача собственной квартиры может быть пассивным арендным доходом; регулярная сдача с услугами может быть предпринимательством. Спросите налогового консультанта или Налоговую службу Чехии.

Может ли арендатор разместить объявление о квартире, которую он снимает?

Только с согласия арендодателя. Без него арендатор нарушает договор аренды и рискует потерять квартиру (Гражданский кодекс, § 2274).

Есть ли ограничение по числу ночей?

Нет. По состоянию на октябрь 2026 года ни в стране, ни в Праге потолка по числу ночей не было. Законопроект об eTurista позволил бы муниципалитетам его установить, поэтому уточняйте в Министерстве регионального развития Чехии и в Магистрате города Праги.

Должен ли я сам платить сбор за проживание?

Хозяин взимает сбор с гостей и перечисляет его муниципалитету. Прага устанавливает ставку и освобождения постановлением в рамках законного предела 50 Kč с человека в день (по состоянию на 2026 год).

Практический следующий шаг

Спросите в муниципалитете по месту квартиры, как там работает сбор за проживание, а в Министерстве регионального развития Чехии — требуется ли уже регистрационный номер. Эти два ответа меняют то, что вы будете делать в первую неделю.

Это общий обзор, а не юридическая, налоговая или ипотечная консультация.