Краткосрочная и долгосрочная аренда в Праге: честное сравнение доходов

Довод в пользу краткосрочной аренды — скриншот: цена за ночь, умноженная на тридцать, рядом с месячной арендной платой. Сравнение лестное, потому что в нем каждая ночь занята, каждый гость платит эту цену, а квартиру никто не убирает. Реальные владельцы узнают правду ко второму кварталу, когда в календаре появляются дыры, а счета за уборку оказываются больше ожидаемого.

В этой статье строится простая модель одной квартиры, сдаваемой обоими способами. Все цифры условные, выбраны, чтобы показать механизм, и не являются ни рыночной арендой, ни ценой за ночь. Замените их предложениями по вашему дому и от управляющего, которому вы доверяете. О юридической стороне краткосрочной сдачи см. материалы Airbnb в Праге: что законно, а что нет и правила для владельцев квартир.

Допущения

Возьмем квартиру, которую можно сдавать любым способом. Для долгосрочной сдачи: 25 000 крон в месяц и один пустой месяц в году, пока меняется арендатор. Для краткосрочной: 2 000 крон за ночь, средняя продолжительность проживания три ночи, комиссия платформы 15 % от бронирования, уборка и стирка 500 крон за проживание, дополнительные коммунальные услуги, интернет и расходные материалы 4 000 крон в месяц и 30 000 крон в год на замену и обновление обстановки. Платежи за дом, ежегодный налог на недвижимость и страховка одинаковы в обоих случаях и в обоих столбцах не учитываются, как и подоходный налог.

Долгосрочная сдача

Одиннадцать месяцев по 25 000 крон дают 275 000 крон в год. Коммунальные услуги арендатор оплачивает сам. Почти ничего не нужно делать, кроме ответов на редкие звонки. Расходы, характерные только для этого пути, невелики: залог на хранении, составление договора и периодический косметический ремонт.

Краткосрочная сдача при трех уровнях заполняемости

Результат решает именно заполняемость, поэтому в модели три сценария.

При заполняемости 60 %, цифре, которая хозяевам жилья кажется хорошей, краткосрочная сдача оставляет около 257 800 крон против 275 000 крон при долгосрочной. При 45 % она сильно уступает, а при 75 % опережает примерно на 66 750 крон. Точка безубыточности при этих допущениях — около 63 % заполняемости, или примерно 230 ночей в год. То же в виде формулы: каждый лишний процентный пункт заполняемости добавляет к результату краткосрочной сдачи примерно 5 600 крон.

Проверка арифметики для среднего столбца: 219 ночей по 2 000 — это 438 000. Комиссия 15 % — это 65 700. Уборка 73 проживаний по 500 — это 36 500. Вычтем коммунальные услуги 48 000 и обстановку 30 000, и останется 257 800.

Назвать то, что меняет вывод, несложно. Более высокая цена за ночь сдвигает точку безубыточности вниз, более высокая комиссия или стоимость уборки — вверх, а более короткое среднее проживание повышает стоимость уборки в расчете на ночь. Зима с долгими пустыми периодами бьет по заполняемости сильнее, чем говорит среднее, потому что заполняемость неравномерна.

Меняйте по одному допущению, чтобы увидеть, от чего зависит результат. При заполняемости 60 % цена за ночь 1 600 крон вместо 2 000 крон оставляет около 183 340 крон, намного меньше, чем при долгосрочной сдаче. Цена 2 400 крон оставляет около 332 260 крон, намного больше. Цена и заполняемость делают основную часть работы, и обе остаются догадками, пока квартира не отработала год.

Теперь предположим, что квартирой занимается управляющий и берет 20 % выручки от бронирований: правдоподобный размер вознаграждения, но здесь это лишь допущение. При заполняемости 60 % это 87 600 крон, и результат уменьшается с 257 800 до 170 200 крон. Точка безубыточности по заполняемости растет с примерно 63 % до примерно 85 %. Для владельца, который не живет в Праге или не хочет отвечать на звонки, применима именно эта версия модели.

Чего таблица не учитывает

Ваше время. Долгосрочная сдача — несколько часов в месяц. Краткосрочная — это сообщения, заселения, пополнение запасов, отзывы и телефон, звонящий в неудобные моменты. Владельцы либо делают все сами, либо платят управляющему, и это сценарий с 20 % выше. Часы, которые вы тратите сами, тоже чего-то стоят, даже если ни один счет этого не показывает.

Регуляторный риск. Краткосрочная сдача подпадает под правила, которые все еще меняются. Регламент ЕС 2024/1028 о данных по краткосрочной аренде действует с 20 мая 2026 года, а чешский подход к регистрации нужно уточнить в Министерстве регионального развития Чехии (по состоянию на 2026 год). Правила дома, согласие кредитора и местный сбор относятся к краткосрочной сдаче, но не к долгосрочной аренде. Возможность более строгих правил стоит считать риском для дохода.

Налоги. Доход частного арендодателя от долгосрочной аренды облагается с выбором между фактическими расходами и паушальным вычетом 30 % с пределом расходов 600 000 крон, при этом социальное и медицинское страхование с частного дохода от аренды не платится (по состоянию на 2026 год; уточняйте в Finanční správa). Краткосрочная сдача с услугами может считаться предпринимательской деятельностью, с иным налоговым и страховым режимом, предпринимательской лицензией и, при превышении порога НДС в 2 000 000 крон оборота за календарный год, регистрацией плательщика НДС. Мы не можем сказать, что относится к вам, а разница может изменить результат в любую сторону. Основы изложены в нашем руководстве о налоге с дохода от аренды.

Износ. Мебель, белье и оборудование стареют быстрее при постоянной смене гостей. Мы заложили 30 000 крон в год, а реальная цифра зависит от квартиры и гостей.

Риск простоя другой. Долгосрочная сдача теряет месяц при смене арендатора, а плохой арендатор обходится дороже. Краткосрочная теряет по одной ночи и распределяет риск, и это настоящее преимущество. Арендатор, который перестал платить, — событие серьезнее, чем пустая неделя.

Кому какой путь подходит

Калькулятор доходности аренды на Hypoteky.com считает доходность для любого из путей по вашим цене, аренде и расходам, а калькулятор ROI и IRR добавляет финансирование и выход. Полный взгляд инвестора дают наши руководства о доходности аренды в Праге и о том, как рассчитать ROI пражской квартиры.

Частые вопросы

Приносит ли краткосрочная сдача в Праге больше долгосрочной?

Только если заполняемость и цены за ночь достаточно высоки, чтобы покрыть комиссию, уборку, коммунальные услуги и износ. В нашей условной модели точка безубыточности — около 63 % заполняемости.

Платится ли больше налогов при краткосрочной сдаче?

Это зависит от масштаба и услуг. Для частного дохода от аренды есть паушальные 30 % с пределом 600 000 крон, но регулярная сдача с услугами может считаться предпринимательской деятельностью. Спросите в Finanční správa или у консультанта.

Можно ли переключаться между двумя способами?

Обычно да, но проверьте договор, правила дома и кредитора. Долгосрочный арендатор остается в квартире на срок договора.

Нужно ли сообщать о гостях при краткосрочной аренде?

Да. Тот, кто предоставляет жилье, сообщает в полицию о каждом иностранном госте, включая граждан ЕС, в течение 3 рабочих дней (по состоянию на 2026 год). Сверх этого взимается городской сбор за проживание (poplatek z pobytu).

Практический следующий шаг

Скопируйте таблицу в электронную таблицу и замените каждое допущение реальным предложением: цену за ночь из трех сопоставимых объявлений, стоимость уборщицы, правила вашего дома. Затем найдите заполняемость, при которой наступает безубыточность, и честно спросите себя, достигнете ли вы ее в январе.

Это общий обзор, а не юридическая, налоговая или ипотечная консультация.