Как посчитать доходность квартиры в Праге: пример на пять лет

Доходность инвестиций звучит как одно число. В недвижимости их как минимум четыре, и то, что называют в рекламе, почти всегда самое щедрое. Продавец говорит «доходность 5 %» и имеет в виду арендную плату к цене. Брокер говорит «30 % за пять лет» и имеет в виду рост цены. Инвестору, которому нужно найти деньги на ежемесячный платеж, нужно третье число, а тому, кто продает, — четвертое, после налогов и расходов.

В этом материале все четыре числа посчитаны на одной гипотетической квартире, и каждое допущение записано, чтобы вы могли его изменить. Ни одна из цифр не является рыночной ценой, арендой, ставкой или прогнозом. Исходные данные подобраны для арифметики, а цель — показать, как слои взаимодействуют, а не утверждать, что пражская квартира поведет себя так. Другие ракурсы — в материалах о расходах, доходности и рисках покупки для сдачи в аренду и об арендной доходности в Праге.

Гипотетическая квартира

• Цена: 5 000 000 крон. Расходы на покупку — 80 000 крон (юридические услуги, оценка, кадастровый сбор 2 000 крон и подобное).
• Кредит: 3 500 000 крон, 70 % цены, в соответствии с рекомендованным центральным банком LTV 70 % для инвестиционной ипотеки с 1 апреля 2026 года (по состоянию на 2026 год; уточняйте в ČNB). Ставка 5 % на 30 лет, равные ежемесячные платежи.
• Собственные деньги: первоначальный взнос 1 500 000 крон плюс расходы 80 000 крон, то есть 1 580 000 крон.
• Аренда: 22 000 крон в месяц на протяжении 11 месяцев в году, с учетом одного месяца простоя. Доход от аренды — 242 000 крон.
• Расходы собственника: 36 000 крон в год коммунальных платежей по дому, которые не оплачивает арендатор, 6 000 крон на страхование и ежегодный налог на недвижимость и 30 000 крон на ремонт. Всего 72 000 крон.
• Срок владения: пять лет. Рост цены 3 % в год в базовом случае, чистое допущение. Расходы на продажу — 3 % цены продажи.

Слой первый: доходность

Валовая доходность — это годовая аренда к цене. Аренда за полный год — 264 000 крон (12 месяцев), поэтому валовая доходность составляет 5,28 %. После месяца простоя и расходов собственника чистый операционный доход равен 242 000 крон минус 72 000 крон, то есть 170 000 крон, а чистая доходность от цены — 3,4 %. Именно это число нужно сравнивать с тем, что принесли бы депозит или облигация. Калькулятор арендной доходности на Hypoteky.com делает те же вычисления с вашими исходными данными.

Слой второй: денежный поток после кредита

Ежемесячный платеж по кредиту 3 500 000 крон под 5 % на 30 лет — около 18 789 крон, или 225 465 крон в год. Чистого операционного дохода в 170 000 крон на это не хватает. Дефицит — около 55 465 крон в год, еще до подоходного налога с аренды. Относительно вложенных 1 580 000 крон доходность на вложенные деньги (cash-on-cash) в первый год — около минус 3,5 %.

Верно сразу два утверждения. Собственник дотирует квартиру из зарплаты, и одновременно часть каждого платежа идет на погашение кредита. Через пять лет остаток долга снижается примерно до 3 214 006 крон, то есть погашено около 285 994 крон основного долга, а на проценты ушло около 841 331 кроны.

Слой третий: продажа

При росте 3 % в год через пять лет квартира стоит около 5 796 370 крон, прирост — 796 370 крон. Расходы на продажу в 3 % забирают 173 891 крону. После погашения остатка долга на руки остается:

5 796 370 − 173 891 − 3 214 006 = около 2 408 474 крон.

Поскольку квартира куплена после 2020 года и продана менее чем через десять лет, прибыль может облагаться налогом. Освобождения такие: десять лет владения для недвижимости, приобретенной с 1 января 2021 года, два года собственного проживания непосредственно перед продажей либо правило реинвестирования в собственное жилье. К квартире, которую все время сдавали, не применяется ни одно (по состоянию на 2026 год; уточняйте в Налоговой службе Чехии). В этом упрощенном примере налогооблагаемая прибыль — цена продажи за вычетом цены покупки и расходов на продажу, то есть 622 479 крон, налог 15 % составляет около 93 372 крон. Реальный расчет будет детальнее; правила разбирают калькулятор продажи недвижимости на Hypoteky.com и наш материал о налоге при продаже недвижимости.

Слой четвертый: прибыль на собственные деньги

Сложим части:

• деньги от продажи: 2 408 474 крон;
• за вычетом налога на прибыль: 93 372 крон;
• плюс денежный поток за пять лет: минус 277 325 крон (5 × минус 55 465 крон);
• за вычетом вложенных 1 580 000 крон.

Прибыль — около 457 777 крон, или около 29,0 % на вложенные деньги за пять лет, примерно 5,8 % в год как простое среднее (около 5,2 % в год при сложном проценте). Это не внутренняя норма доходности (IRR), которая учитывает, когда двигались деньги; ее считает калькулятор ROI и IRR на Hypoteky.com.

Проверка: что дал кредит

Если цены растут, как предполагалось, кредит поднимает доходность с 25,6 % до 29,0 % — скромный выигрыш при большом риске. Если цены стоят на месте, покупатель за наличные все равно получает положительную доходность за счет аренды, а заемщик теряет, потому что кредит стоит 5 % в год, а квартира приносит чистыми 3,4 %. Это правило большого пальца в цифрах: кредит повышает доходность, только когда квартира зарабатывает больше, чем стоит заем, с учетом арендной платы и изменения цены вместе. Здесь одна аренда этого не обеспечивает. Весь прирост дает допущение о цене, а оно — самая слабая часть модели.

Что пример не учитывает

Подоходный налог с аренды. Частный арендодатель может применять фактические расходы или паушальные 30 % с потолком 600 000 крон. При паушальной ставке налогом облагается 70 % от 242 000 крон; при 15 % это около 25 410 крон в год до вычетов. При фактических расходах учитываются проценты по кредиту, и в первые годы они могут свести налогооблагаемую аренду почти к нулю. С частного дохода от аренды такого рода социальное и медицинское страхование не взимается (по состоянию на 2026 год; уточняйте в Налоговой службе Чехии). См. налог с дохода от аренды.

Вычет процентов. Вычет процентов по ипотеке предназначен для собственной жилищной потребности заемщика, а не для сдаваемой квартиры. Здесь его считать не нужно.

Пересмотр ставки. Ставка 5 %, зафиксированная на пять лет, при пересмотре может оказаться выше или ниже. Проверьте сценарий со ставкой на два пункта выше. О сроках рассказывает наш материал о том, как изменение ставки репо доходит до заемщиков.

Ваше время и стоимость денег. Эти 1 580 000 крон могли бы заработать что-то в другом месте, а время арендодателя не бесплатно.

Частые вопросы

Какая доходность квартиры в Праге считается хорошей?

Единого ответа нет. Сравнивайте чистую доходность и общую отдачу со ставкой по кредиту и с вашими альтернативами, после налогов и собственных расходов.

Валовая доходность — это то же, что ROI?

Нет. Валовая доходность — это аренда к цене. ROI после финансирования, налогов и продажи — другая, более низкая и более неопределенная цифра.

Можно ли вычесть проценты по ипотеке на сдаваемую квартиру?

Как расход при методе фактических расходов проценты могут уменьшить налогооблагаемую аренду. Отдельный вычет из налоговой базы относится к собственной жилищной потребности.

Платится ли налог при продаже?

Возможно. Квартиру, приобретенную после 2020 года и проданную в течение десяти лет, могут обложить налогом на прибыль, если не действует другое освобождение (по состоянию на 2026 год; уточняйте в Налоговой службе Чехии).

Практический следующий шаг

Скопируйте список допущений в таблицу, замените каждую цифру реальным предложением и добавьте два столбца: цены без изменений и ставка на два пункта выше. Если результат неприемлем в любом из них, измените кредит или цену до подписания.

Это общий обзор, а не юридическая, налоговая или ипотечная консультация.