Krátkodobý, nebo dlouhodobý pronájem v Praze: poctivé srovnání

Argument pro krátkodobý pronájem je snímek obrazovky: noční sazba vynásobená třiceti vedle měsíčního nájmu. Je to lichotivé srovnání, protože předpokládá, že je každá noc obsazená, každý host platí tuto sazbu a nikdo byt neuklízí. Skuteční vlastníci to zjistí ve druhém čtvrtletí, kdy má kalendář díry a účty za úklid jsou vyšší, než čekali.

Tento článek staví jednoduchý model jednoho bytu pronajatého oběma způsoby. Všechna čísla jsou hypotetická, zvolená, aby ukázala mechanismus, a žádné není tržním nájemným ani noční sazbou. Nahraďte je nabídkami z vašeho domu a od správce, kterému důvěřujete. K právní stránce krátkodobých pronájmů viz Airbnb v Praze: co je legální a co ne a pravidla pro majitele bytů.

Předpoklady

Vezměme byt, který lze pronajímat oběma způsoby. Dlouhodobý nájem: 25 000 Kč měsíčně, s jedním prázdným měsícem v roce při výměně nájemce. Krátkodobý nájem: 2 000 Kč za noc, průměrný pobyt tři noci, provize platformě 15 % z rezervace, úklid a praní 500 Kč za pobyt, vyšší náklady na služby, internet a spotřební zboží 4 000 Kč měsíčně a 30 000 Kč ročně na obměnu a obnovu vybavení. Poplatky domu, roční daň z nemovitých věcí a pojištění jsou u obou způsobů stejné a v obou sloupcích jsou vynechány, stejně jako daň z příjmů.

Dlouhodobý nájem

Jedenáct měsíců po 25 000 Kč dává 275 000 Kč ročně. Nájemce platí vlastní služby. Není co dělat, kromě občasného telefonátu. Náklady specifické pro tuto cestu jsou malé: držená kauce, sepsaná smlouva a pravidelné malování.

Krátkodobý nájem při třech úrovních obsazenosti

O výsledku rozhoduje obsazenost, proto model počítá tři.

Při 60% obsazenosti, což je číslo, které hostiteli zní dobře, zbývá z krátkodobého pronájmu asi 257 800 Kč proti 275 000 Kč z dlouhodobého. Při 45 % zaostává výrazně a při 75 % vede asi o 66 750 Kč. Bod zvratu je při těchto předpokladech asi 63% obsazenost, tedy zhruba 230 nocí ročně. Totéž jako vzorec: každý další procentní bod obsazenosti přidá výsledku krátkodobého pronájmu zhruba 5 600 Kč.

Kontrola výpočtu pro prostřední sloupec: 219 nocí po 2 000 je 438 000. Provize 15 % činí 65 700. Úklid 73 pobytů po 500 je 36 500. Po odečtení služeb 48 000 a vybavení 30 000 zbude 257 800.

Změny, které závěr obracejí, jsou snadno pojmenovatelné. Vyšší noční sazba posouvá bod zvratu dolů, vyšší provize nebo cena úklidu ho posouvá nahoru a kratší průměrný pobyt zvyšuje náklady na úklid na noc. Zima s dlouhými prázdnými úseky zasáhne obsazenost víc, než průměr naznačuje, protože obsazenost je nerovnoměrná.

Měňte vždy jeden předpoklad a uvidíte, na čem výsledek závisí. Při 60% obsazenosti zbude při noční sazbě 1 600 Kč místo 2 000 Kč asi 183 340 Kč, tedy výrazně pod dlouhodobým nájmem. Sazba 2 400 Kč dá asi 332 260 Kč, výrazně nad ním. Sazba a obsazenost odvedou většinu práce a obě jsou odhadem, dokud byt nefunguje celý rok.

Nyní předpokládejme, že byt spravuje správce a bere 20 % z tržeb z rezervací; je to věrohodná podoba odměny, ale zde jen předpoklad. Při 60% obsazenosti je to 87 600 Kč, což sníží výsledek z 257 800 Kč na 170 200 Kč. Bod zvratu obsazenosti stoupne z asi 63 % na asi 85 %. Pro vlastníka, který v Praze nebydlí nebo nechce telefonáty, platí právě tato verze modelu.

Co tabulka vynechává

Váš čas. Dlouhodobý nájem je pár hodin měsíčně. Krátkodobý je zprávy, předávání bytu, doplňování zásob, hodnocení a telefon, který zvoní v nevhodnou chvíli. Vlastníci to buď dělají sami, nebo platí správce, což je scénář s 20 % výše. I hodiny, které strávíte sami, mají hodnotu, i když je žádná faktura neukazuje.

Regulační riziko. Krátkodobý pronájem spadá pod pravidla, která se stále vyvíjejí. Nařízení EU 2024/1028 o údajích o krátkodobém pronájmu ubytování se uplatňuje od 20. května 2026 a český přístup k registraci je třeba ověřit u Ministerstva pro místní rozvoj (stav k roku 2026). Pravidla domu, souhlas banky a obecní poplatek se vztahují na krátkodobé pronájmy a na dlouhodobý nájem ne. Možnost přísnějších pravidel berte jako riziko pro příjem.

Daně. Dlouhodobé nájemné soukromého pronajímatele se zdaňuje s volbou mezi skutečnými výdaji a 30% výdaji paušálem s nejvýše 600 000 Kč výdajů, přičemž ze soukromých příjmů z pronájmu se neplatí sociální ani zdravotní pojištění (stav k roku 2026; ověřte u Finanční správy). Krátkodobé pronájmy se službami mohou být posuzovány jako podnikání, s jiným daňovým a pojistným postavením, živnostenským oprávněním a po překročení hranice DPH 2 000 000 Kč obratu za kalendářní rok i registrací k DPH. Nemůžeme říct, co platí pro vás, a rozdíl může výsledek posunout oběma směry. Základy shrnuje náš průvodce daní z příjmů z pronájmu.

Opotřebení. Nábytek, prádlo a vybavení stárnou při neustálém střídání hostů rychleji. Předpokládali jsme 30 000 Kč ročně a skutečné číslo závisí na bytě a hostech.

Riziko neobsazenosti je jiné. Dlouhodobý nájem ztrácí měsíc při výměně nájemce a špatný nájemce ztrátu zvětší. Krátkodobý ztrácí po jedné noci a riziko rozkládá, což je skutečná výhoda. Nájemce, který přestane platit, je větší událost než prázdný týden.

Kam která cesta patří

Kalkulačka výnosnosti pronájmu na Hypoteky.com spočítá výnos obou cest z vaší ceny, nájemného a nákladů a kalkulačka ROI a IRR přidá financování a prodej. Úplný pohled investora nabízejí naše průvodci výnosností pronájmů v Praze a jak spočítat ROI pražského bytu.

Časté otázky

Vydělá krátkodobý pronájem v Praze víc než dlouhodobý?

Jen pokud jsou obsazenost a noční sazby dost vysoké, aby pokryly provizi, úklid, služby a opotřebení. V našem hypotetickém modelu je bod zvratu asi 63% obsazenost.

Platím z krátkodobých pronájmů vyšší daň?

Záleží na rozsahu a službách. Soukromé příjmy z pronájmu mají možnost 30% paušálu nejvýše 600 000 Kč, ale pravidelné pronajímání se službami může být posuzováno jako podnikání. Zeptejte se Finanční správy nebo poradce.

Mohu mezi oběma způsoby přecházet?

Obvykle ano, ale zkontrolujte smlouvu, pravidla domu a banku. Dlouhodobý nájemce zůstává po dobu nájemní smlouvy.

Musí se krátkodobí hosté hlásit?

Ano. Ubytovatel hlásí policii každého zahraničního hosta, včetně občanů EU, do 3 pracovních dnů (stav k roku 2026). K tomu se vybírá městský poplatek z pobytu.

Praktický další krok

Zkopírujte tabulku do tabulkového procesoru a každý předpoklad nahraďte skutečnou nabídkou: noční sazbou ze tří srovnatelných inzerátů, cenou uklízečky a pravidly vašeho domu. Pak najděte bod zvratu obsazenosti a poctivě se zeptejte, zda byste ho v lednu dosáhli.

Toto je obecný výklad, nikoli právní, daňové ani hypoteční poradenství.