OV, DV, po rekonstrukci: slova z inzerátů, která určují, co kupujete

České realitní portály vtěsnají hodně významu do několika zkratek a ustálených frází. Byt popsaný jako OV, cihla, po rekonstrukci, 3. NP, výtah, sklep zní jako krátký výčet. Pro místního je to úplný popis: v osobním vlastnictví, cihlový dům, zrekonstruovaný, ve třetím nadzemním podlaží, s výtahem a sklepem. Pro nově příchozího je to šum a rozdíly skryté v těch slovech mají svou cenu.

Tento slovníček třídí pojmy podle toho, co vám říkají. Pokrývá jazyk inzerátu, ne právní smlouvu, a české slovo v inzerátu je ukazatel k otázce, ne odpověď. Naše obsáhlejší slovníček bydlení a nemovitostí pokrývá právní slovník šířeji. Kódy popisující dispozice, jako 2+kk nebo 3+1, vysvětluje náš text o velikostech a dispozicích bytů.

Vlastnictví: písmena, na kterých záleží nejvíc

• OV*, *osobní vlastnictví. Vlastníte jednotku a podíl na společných částech. Vlastnictví je zapsáno v katastru a byt můžete prodat, zastavit nebo zanechat dědicům, aniž byste se někoho ptali. Viz náš průvodce formami vlastnictví.
• DV*, *družstevní vlastnictví. Slovo vlastnictví je zavádějící: družstvo vlastní dům a vy držíte členství s právem byt užívat. Toto postavení se do katastru nezapisuje. Čtěte o něm v našem výkladu o bytových družstvech. Nabídky družstevních bytů v Praze ukazují, jak se tato forma kupujícím prezentuje.
• SVJ (společenství vlastníků jednotek): sdružení vlastníků v domě s byty v osobním vlastnictví. Jeho existence je běžná a očekávaná; viz výklad o SVJ.
• Věcné břemeno: právo někoho jiného k nemovitosti, například právo bydlení nebo průchodu. Zůstává při prodeji s bytem.
• Zástavní právo: obvykle bankovní hypotéka zapsaná na jednotce. Byt prodávaný „se zástavou“ se stále splácí a zástavní právo se zruší po splacení úvěru.
• Předkupní právo: někdo jiný, například spoluvlastník, má přednostní právo koupit.

Všechno uvedené lze ověřit ve výpisu z katastru (list vlastnictví), který vysvětlujeme v průvodci čtením výpisu z katastru.

Stav: sliby bez definice

• Novostavba: nedávno dokončená budova, kterou obvykle prodává developer.
• Po rekonstrukci: byt byl zrekonstruován. Právní definice rozsahu neexistuje. Může to znamenat nové rozvody elektřiny a vody a novou koupelnu, nebo jen nové podlahy a malbu.
• Před rekonstrukcí: byt vyžaduje opravu a tomu odpovídá cena.
• Původní stav: nedotčený od výstavby, což v panelovém domě obvykle znamená desítky let staré vybavení.
• Částečná rekonstrukce: některé místnosti nebo rozvody jsou obnovené, jiné ne.
• Velmi dobrý stav: úsudek prodávajícího, který žádný standard nestanovuje.

Rada je tu praktická a stručná. Zeptejte se, co se obnovilo a kdy, vyžádejte si faktury a pokud jde o významnou částku, nechte byt prohlédnout odborníkem, než se zavážete.

Dům

• Cihla / cihlová a panel / panelová (prefabrikované betonové panely): dva hlavní typy konstrukce. Panelové domy mají vlastní soubor technických otázek; viz panelové domy vysvětleně.
• Skeletová: betonový nebo ocelový skelet, běžný u novějších budov.
• Smíšená: kombinace způsobů výstavby.
• Přízemí je přízemí. NP (nadzemní podlaží) počítá přízemí jako první, takže 1. NP je přízemí a 3. NP jsou o dvě patra výš. Patro se počítá od podlaží nad přízemím, takže 2. patro je 3. NP. PP je podzemní podlaží.
• Výtah a bezbariérový (přístupný bez schodů) se uvádějí, protože výrazně mění využití bytu.
• Orientace: kam míří okna, obvykle se uvádí světovými stranami.

Prostory a vybavení

• Balkon, lodžie, terasa: balkon vystupuje z fasády, lodžie je zapuštěná a zastřešená, terasa je rovná otevřená plocha na střeše nebo v nižším podlaží.
• Sklep, komora, garážové stání a parkovací stání: doplňky, které mohou být v ceně, pronajaté nebo prodávané zvlášť.
• Zařízeno, částečně zařízeno, nezařízeno.
• Kuchyňská linka a vestavěné skříně: vyplatí se ověřit, zda zůstanou.

Plocha a energie

• Užitná plocha, podlahová plocha a obytná plocha jsou tři různá měřítka a údaj v inzerátu závisí na tom, které se použilo. Náš výklad o normách měření plochy je odlišuje.
• PENB (průkaz energetické náročnosti budovy) a třída (od A do G). Správný inzerát uvádí třídu. Co znamenají, vysvětlují naše texty o průkazech a energetických třídách.

Peníze: kde se cena skrývá

• Cena, cena na dotaz, cena k jednání.
• Včetně provize / bez provize. Jak poplatky fungují, viz realitní makléři a poplatky.
• Poplatky / měsíční náklady: služby a příspěvky do domu. Co obvykle zahrnují, ukazují náklady na služby a fondy domu.
• Fond oprav: úspory domu na velké opravy. Zeptejte se na zůstatek.
• RK (realitní kancelář). Exkluzivně znamená, že kancelář má výhradní právo prodeje.
• Volný od a k nastěhování ihned.

Čtení zbytku inzerátu

Kromě jednotlivých slov vypráví příběh i pořadí informací. Dobrý inzerát uvádí formu vlastnictví, plochu a její druh, podlaží a výtah, energetickou třídu, měsíční náklady a datum dostupnosti hned nahoře. Slabý uvádí přídavná jména a cenu. Když jsou fotografie pořízené širokoúhle a chybí půdorys, požádejte o půdorys. Když inzerát uvádí jen plocha, zeptejte se, jaká. Makléři tyto otázky od zkušených kupujících očekávají a odpovědi se dávají rychle, pokud byl prodej připraven.

Ceny mají také svoje konvence. Cena v inzerátu obvykle zahrnuje byt samotný a případný sklep nebo stání prodávané spolu s ním. Zda cena zahrnuje provizi, poplatek za právní služby ke smlouvě a poplatek katastru, závisí na ujednání, proto se vyplatí zeptat se, co je navíc.

Slova, která by vás měla zpomalit

Některé fráze nejsou špatně, ale jsou to závěsy. Cena na dotaz často znamená, že prodávající očekává vyjednávání. Právní vady ve smlouvě znamenají nároky vůči nemovitosti. V zástavě je u bytu s hypotékou běžné a při prodeji se zruší, ale smlouva by měla říkat jak a kdy. Pokud se byt prodává s nájemcem, může inzerát uvádět s nájemníkem a nový majitel přebírá nájemní smlouvu.

Časté otázky

Co znamená „OV“ v českém inzerátu?

Znamená osobní vlastnictví. Vlastníte jednotku a podíl na společných částech a vlastnictví je zapsáno v katastru.

Je byt „DV“ totéž co byt ve vlastnictví?

Ne. U bytu DV držíte členství v družstvu a právo byt užívat. Dům vlastní družstvo a toto postavení se do katastru nezapisuje.

Co zaručuje „po rekonstrukci“?

Nic konkrétního. Znamená to, že prodávající považuje byt za zrekonstruovaný. Zeptejte se, co se udělalo, kdy a kdo to dělal, a vyžádejte si doklady.

Co znamená NP u čísla podlaží?

NP znamená nadzemní podlaží, počítané s přízemím jako prvním. Takže 1. NP je přízemí a 3. NP jsou o dvě patra výš.

Když si údaje o bytě zapisujete do poznámek, napište české slovo vedle jeho překladu. Právě české slovo se objeví ve smlouvě.

Toto je obecný výklad, nikoli právní ani daňové poradenství.