Praha, Brno, nebo Plzeň: kde se rozpočet na byt natáhne nejdál

Lidi láká aritmetika. Kupující vidí, že za stejný rozpočet koupí v Brně větší byt než v Praze a v Plzni ještě větší, a usoudí, že odpověď je zřejmá. Pro toho, kdo v bytě bude bydlet a pracovat na dálku, to tak může být. Pro každého, kdo potřebuje nájemce, kupujícího za pět let nebo práci poblíž, je nižší cena za metr čtvereční jen jedno číslo z delšího seznamu.

Článek popisuje, jak porovnat tři největší města při koupi nemovitosti. Ceny neuvádí, protože nabídkové ceny se mění po měsících a liší se podle městské části, a protože správné srovnání vychází z vašeho vlastního rozpočtu a plánů. Strukturu celostátního trhu najdete v našem přehledu jak je uspořádán český trh s bydlením.

Tři města, jeden právní řád

Při přechodu hranice města se v právu nic nemění. Vlastnictví přechází zápisem do katastru, poplatek za zápis je stejný, cizinci mohou kupovat za stejných podmínek a doporučení České národní banky k hypotékám platí pro všechny banky v celé zemi. Maximální poměr výše úvěru k hodnotě zástavy (LTV) je 80 %, nebo 90 % u žadatelů do 36 let, a limity založené na příjmu jsou vypnuty (stav k roku 2026; ověřte u ČNB). Náš průvodce koupí bytu v Česku platí ve všech třech.

Místní je to, co se mění. Velikost trhu, nabídka nových bytů, hloubka trhu s nájmy, místní koeficient daně z nemovitých věcí a plánovací pravidla se město od města liší. Následující oddíly je probírají postupně.

Argumenty pro Prahu

Praha je hlavní město, největší město a centrum ekonomiky země. Má nejhlubší okruh kupujících i nájemců, nejvíc mezinárodních zaměstnavatelů a nejlikvidnější trh, což znamená, že byty obvykle najdou kupce. Cenou za tu hloubku je vysoký vstupní bod a ten snižuje výnos z nájmu z vázaných peněz. Nabídku omezuje pomalé povolování, o čemž píšeme v textu proč se nové bydlení v Praze staví pomalu, a toto omezení je částí toho, co podporuje ceny.

Pokud plánujete byt pronajímat, Praha má nejvíc zahraničních nájemců a trh s firemními pronájmy je dobře rozvinutý. Pokud plánujete prodej, váš okruh kupujících zahrnuje celou zemi a zahraniční investory. Rozdíly mezi pražskými městskými částmi jsou velké, proto jsou ceny podle městských částí důležitější než průměr.

Argumenty pro Brno

Brno je druhé město, sídlo Ústavního soudu, Masarykovy univerzity a Vysokého učení technického v Brně, s významným technologickým a výzkumným sektorem. Populace studentů a mladých profesionálů podporuje poptávku po malých bytech a nájmech. Kupující, který chce město se službami velké aglomerace za nižší vstupní cenu, se sem často podívá jako na první.

Kompromisem jsou rozsah a hloubka. Trh je menší, takže špatně oceněný byt může ležet déle a okruh mezinárodních nájemců je užší než v Praze. Nabídka novostaveb je živá; nedávné projekty jsou uvedeny v sekci novostaveb Brna na Novostavby.com.

Argumenty pro Plzeň

Plzeň v západních Čechách je čtvrté největší české město. Její ekonomika stojí na průmyslu, pivovaru, který světu dal plzeňské pivo, a na Západočeské univerzitě a lékařské fakultě Univerzity Karlovy. V roce 2015 byla Evropským hlavním městem kultury. Cenová úroveň je nižší než v Brně a vlakem je Plzeň asi hodinu a půl od Prahy (aktuální jízdní řády ověřte), dost blízko na to, aby tam někteří lidé žili a do hlavního města jezdili za prací jen občas.

Kompromisem je opět hloubka. Menší město má v daný okamžik méně kupujících, méně zahraničních nájemců a trh, který silně závisí na několika velkých zaměstnavatelích. Místní mzda je nižší než pražská, takže stejný byt je pro lidi žijící ve městě relativně dražší.

Jak je porovnat pomocí čísel

Cena za metr čtvereční sama říká málo. Použijte místo ní tři poměry a spočítejte je z aktuálních dat.

1. Cena k místním příjmům. Vydělte cenu typického bytu průměrným ročním výdělkem v daném městě. Český statistický úřad zveřejňuje regionální data o mzdách. Město, které vypadá levně v korunách, může být drahé pro lidi, kteří v něm žijí, a to určuje, kolik poptávky zbývá k tlačení cen vzhůru.
2. Hrubý výnos z pronájmu. Vydělte roční nájem cenou a pak porovnejte. Nájmy jsou mimo Prahu nižší a ceny také, takže se výsledek liší méně, než lidé čekají. Své vlastní výpočty zkuste v kalkulačce výnosu z pronájmu na Hypoteky.com nebo si přečtěte náš výklad o výnosech z pronájmu v Praze. Hrubý výnos nezohledňuje náklady, proto ho upravte o poplatky a daň.
3. Náklady koupě oproti nájmu. Porovnejte měsíční náklady vlastnictví s nájemným za podobný byt ve stejném městě. Náš propočet pro hlavní město je v textu nájem oproti splátce hypotéky v Praze.

Používejte prodejní ceny, kde je najdete. Oficiální statistiky jsou pomalejší, ale spolehlivější než nabídkové ceny na portálech, které obsahují optimismus. Náš průvodce tím, co zveřejňuje Český statistický úřad, ukazuje, kde hledat.

Pravidla, která se liší podle obce

Roční daň z nemovitých věcí se počítá celostátně, ale zahrnuje koeficient závislý na velikosti obce a případný místní koeficient, který město stanoví. Mechanismus rozebíráme ve výkladu výpočtu daně z nemovitých věcí. Liší se také pravidla pro parkování, památkovou ochranu a plánování a každé město má vlastní územní plán. V Praze utváří územní plán, kde se smí stavět.

Místní pravidla ověřte pro konkrétní ulici. Byt v památkové zóně, poblíž plánované silnice nebo v záplavovém území nese rizika, která průměr nikdy neukáže.

Časté chyby

Porovnávat pražskou novostavbu s plzeňským bytem z druhé ruky a rozdíl nazvat „příplatkem za město“. Koupit v levnějším městě proto, že je levnější, bez plánu, kdo byt později pronajme či koupí. Přehlédnout dojíždění: úspora z levnějšího města zmizí, pokud týdně jezdíte do Prahy. A považovat růst cen v jednom městě za předpověď pro jiné.

Pokud nejdřív zvažujete dlouhodobý nájem, kalkulačka koupě nebo nájmu na Hypoteky.com porovná dlouhodobé náklady vlastnictví a nájmu při předpokladech, které nastavíte.

Často kladené otázky

Časté otázky

Je levnější koupit byt v Brně než v Praze?

Ceny za metr čtvereční jsou v Brně obecně nižší, ale porovnejte je i s místními příjmy a trhem s nájmy. Výchozím bodem jsou oficiální regionální data Českého statistického úřadu.

Liší se pravidla hypoték mezi městy?

Ne. Doporučení ČNB i zákon platí v celé zemi. Banka může byty oceňovat a úvěry nacenit podle lokality různě, proto si vyžádejte nabídku na konkrétní nemovitost.

Může cizinec koupit ve všech třech městech?

Ano. Cizinci mohou kupovat nemovitosti v Česku bez omezení. Viz náš výklad, zda cizinci mohou v Česku kupovat nemovitosti.

Které město je nejlepší pro investici do pronájmu?

Záleží na ceně, kterou zaplatíte, nájemném, jehož dosáhnete, a nákladech. Hrubý a čistý výnos spočítejte pro konkrétní byty, ne pro celé město.

Praktický další krok

Vyberte v každém městě jeden byt, který byste skutečně zvažovali, s podobnou velikostí a stářím. Zjistěte jeho cenu, očekávané nájemné, měsíční poplatky a roční daň. Dejte je vedle sebe. Výsledek vám řekne víc než jakýkoli celoměstský průměr.

Toto je obecný výklad, nikoli právní, daňové ani hypoteční poradenství.